靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告宋某超向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房款3375000元；2.判令被告向原告支付补偿款32136元；3.案件受理费由被告承担。庭审中，宋某超将其第一项诉讼请求变更为，要求被告分别向原告、第三人宋某兰、第三人宋某君支付购房款1125000元。

事实与理由：宋某贤与周某洁系夫妻关系，二人在婚姻存续期间共生育子女四人，分别为宋某君、宋某超、宋某兰与宋某旭。被告宋某涵系宋某旭女儿。宋某贤于1985年10月19日因死亡注销户口，周某洁于2020年7月26日去世。2000年5月8日，周某洁与案外人北京市H公司（以下简称H公司）签订《房屋买卖契约》，约定H公司将坐落在北京市丰台区A号房屋（以下简称A号房屋），出售给周某洁，房价款为32136元。上述房款由原告宋某超的爱人吴某鹏全额支付。H公司同意周某洁享受北京市房改售房的优惠政策。

2003年4月14日，案涉房屋取得不动产登记证书，载明房屋所有权人为周某洁，房屋性质为房改房（成本价）。2005年3月2日，周某洁在北京市丰台区公证处作出遗嘱，将案涉房屋全部遗留给宋某超继承，当日，北京市丰台区公证处出具公证书，对周某洁的上述遗嘱进行公证。

2017年9月14日，周某洁以保管不善为由作为申请人提出对涉案房屋进行补证的申请。2017年10月16日，规自委丰台分局向周某洁补发涉案房屋不动产权证书。2018年1月22日，宋某涵作为权利人，周某洁作为义务人，向规自委丰台分局提出对涉案房屋转移登记的申请，二人于当日签署合同《存量房屋买卖合同》(自行成交版)，约定涉案房屋成交价格为4500000元，当日，规自委丰台分局受理了周某洁和宋某涵的房屋买卖登记申请。

原告认为，宋某涵与周某洁签署房屋买卖合同后，各方当事人均应当履行合同义务，现房屋已过户至宋某涵名下，且无证据证明双方存在赠与等其他法律关系，故宋某涵应当向周某洁支付购房款，但因周某洁已死亡，故其继承人有权继续要求宋某涵履行义务。综上所述，为了维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，望贵院在查明事实的基础上判如所请。

被告辩称

被告宋某涵辩称：原告不是买卖合同（实为赠与）的一方当事人，原告的诉讼主体不适格。合同仅在合同当事人之间发生法律约束力，只有合同的一方当事人能基于合同向合同相对方提出请求或提起诉讼，而与合同无关系的第三人不能依据合同之约定，向合同的当事人提出请求。原告非买卖合同（赠与）的一方当事人，与本案无直接利害关系，原告的诉讼主体不适格。

涉案房屋原产权人周某洁具有A号房屋的独立处分权。周某洁将A号房屋赠与被告宋某涵，系其真实意思表示，且无需征得他人同意。周某洁与宋某涵签署《存量房买卖合同》，系双方实际通过订立买卖合同的形式实现赠与目的，现涉案房屋已经进行变更登记，赠与行为已履行完毕。1.周某洁为涉案房屋所有权人，且其对涉案房屋具有独立处分权。涉案房屋从法律以及事实上都不可能属于夫妻共同财产，应属其个人财产。且涉案房屋办理过户手续前，原不动产权证书明确记载所有权人均为周某洁且为其单独所有，周某洁为该涉案房屋转移所有权之前的唯一所有权人，具有对该房屋的独立处分权。

2.周某洁具有完全民事行为能力，能够通过自己的独立行为进行民事活动。周某洁从未被认定为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，其所进行的民事活动均属有效。

3.周某洁将涉案房屋赠与被告宋某涵，系其真实意思表示。周某洁生前与其二女儿宋某旭、宋某涵（宋某涵与第宋某旭为母女关系）长期共同居住、共同生活，母女二人一直以来共同照料周某洁的日常生活，几乎尽了全部的赡养义务。周某洁长期受第三人与被告的照顾，与之感情自然深厚，在生前将涉案房屋赠与被告系其真实意思表示符合常理。

4.周某洁与宋某涵签署的存量房买卖合同，系双方实际通过订立买卖合同的形式实现赠与目的，现涉案房屋已经进行变更登记，赠与行为已履行完毕。周某洁与宋某涵办理涉案房屋的转移中，双方签署存量房买卖合同，其中并未约定购房款支付时间、支付方式以及未支付房款所承担的违约责任，亦未约定房屋交付时间等重要的合同内容，并且双方签署当日完税后即办理不动产登记转移所有权。其合同形式及内容与一般房屋买卖交易习惯大相径庭，该行为符合赠与的意思表示，可见该买卖合同实为赠与合同。在双方办理涉案房屋过户后，直至周某洁去世的2年多的时间内，其也从未要求被告履行支付房款的义务；……因此，以房屋买卖形式完成过户手续，目的是支付房款并非各方真实意思的表示，亦是通常做法。

原告自称涉案房产购房款为宋某超的配偶吴某鹏出资，但其提供的相关证据中，签字人处均显示为周某洁，而非吴某鹏。并且原告未能提供吴某鹏出资的付款、转账证明。因此，原告诉求无证据支持，应当予以驳回。综上所述，原告主体不适格，诉讼请求无法律依据，其提交的证据不能证明所证事实，诉讼请求亦无事实依据。

第三人宋某旭述称，本案原告并非房屋买卖合同的当事人，不享有和承担该合同的权利义务。合同当事人周某洁自合同签订、权属转移（2018年1月22日）至过世（2020年7月26日）之间长达两年半的时间并从未主张过合同权利，本案亦非继承纠纷，原告不具本案的诉讼主体资格。宋某旭作为周某洁的法定继承人之一，并不同意原告的诉讼请求，原告也不能自行主张继承权利。涉案房屋原产权人周某洁具有该房屋的处分权。1.涉案房屋并非夫妻共同财产。2.周某洁为涉案房屋所有权人，具有处分权。2017年10月26日周某洁通过公证的形式撤销了原公证书，自2017年10月26日起，涉案房屋已非遗嘱中设定死亡后归属他人的遗产，所有权人周某洁在生前处分该房产，为合法实现其所有权的权利表现形式。

本案所涉房屋买卖合同实为赠与合同。周某洁长期受宋某旭与被告的照顾，与之感情自然深厚，在生前撤销遗嘱并转移涉案房屋所有权系为赠与的意思表示符合常理。这种空白合同形式上也符合赠与的意思表示，可见该买卖合同实为赠与合同。

赠与意思表示真实。2020年12月17日，原告曾因同一事实将被告以确认合同无效纠纷为案由提起诉讼，其提交的起诉状中也认为该合同名为买卖实为赠与。并且，在审理过程中，原告申请调查取证，法官已行使调查权向不动产登记中心签字的工作人员证实签字当时周某洁意识清楚并意思表示真实。

赠与行为履行完毕。该房屋在买卖合同签订当日已完成转移登记，赠与行为在周某洁过世前2年半已履行完毕，合同当事人对此均无异议。

原告所提证据不具证明目的。原告提交的该份证据不足以支持其要求被告支付原告补偿款32136元的诉讼请求。周某洁老人在生前应用法律允许的方式表达意志及分配财产，理应获得法律上的认可和尊重。

第三人宋某兰、宋某君述称，同意原告的诉讼请求。

法院查明

宋某贤与周某洁系夫妻关系，二人生育子女四人，分别为宋某君、宋某超、宋某兰与宋某旭，宋某涵系宋某旭之女。宋某贤于1985年10月19日因死亡注销户口，周某洁于2020年7月26日去世。2003年4月14日，周某洁取得A号房屋所有权证书，后该房屋于2009年7月10日进行变更登记，又于2017年10月16日补发所有权证书。

2005年3月2日，周某洁于北京市丰台区公证处进行遗嘱公证，表明在其去世后，A号房屋由宋某超继承。2017年10月26日，周某洁于北京市某公证处进行公证，表明因情况发生变化，自愿撤销上述遗嘱。

2018年1月17日，周某洁（出卖人）与宋某涵（买受人）就A号房屋签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为4500000元，该合同未对付款方式、房屋交付、违约责任等进行约定。2018年1月22日，周某洁与宋某涵签署《存量房交易结算资金自行划转声明》。随后，A号房屋登记至宋某涵名下。

宋某超提交2000年5月8日周某洁与H公司签订的《房屋买卖契约》、2003年7月24日购房交款明细、2003年8月6日收据，用于证明A号房屋系由房改售房而来，当时购房款32136元系由宋某超之妻吴某鹏支付。宋某超提交北京市H公司情况说明、周某洁2020年7月24日门诊病历，用于证明A号房屋系宋某贤、周某洁的夫妻共同财产，宋某涵在周某洁患有精神疾病的情况下带周某洁办理房产手续，难以确定是周某洁的真实意思表示。宋某涵、宋某旭对宋某超提交证据的证明目的不予认可。宋某兰、宋某君认可宋某超提交的证据。宋某涵提交居住证明、荣誉证书，用于证明周某洁生前与宋某旭、宋某涵共同居住生活，周某洁赠与宋某涵系真实意思亦符合常理。

宋某涵提交之前案件起诉状、开庭笔录，用于证明在该案中宋某超亦认为宋某涵与周某洁签署的买卖合同实为赠与合同，转移所有权确实是周某洁本人的真实意思。宋某超、宋某兰、宋某君对宋某涵提交证据的证明目的不予认可。宋某旭认可宋某涵提交的证据。

庭审中，宋某超称房屋买卖合同存在瑕疵，其作为周某洁的继承人要求宋某涵继续履行合同、支付购房款。宋某兰、宋某君主张购房款四位子女都有份额。宋某旭认可周某洁系赠与宋某涵，但同时表示不放弃购房款相应的权利。宋某涵主张其通过《存量房屋买卖合同》进行过户，是因为在当时此种方式税费最少、交易最便利，当时其未与周某洁再签订其他协议而选择直接办理过户手续，宋某涵亦未曾向周某洁支付过购房款。

裁判结果

驳回宋某超的全部诉讼请求。

房产律师点评

本案争议焦点在于周某洁与宋某涵之间系房屋买卖关系还是赠与关系。通过对《存量房屋买卖合同》进行分析可以看出：首先，从合同约定上看，该合同中除房屋面积、坐落等基本信息及成交价格外，未对付款方式、房屋交付、违约责任等关键条款进行约定，大多数条款为空白，形式上明显有别于正常的房屋买卖合同；其次，从合同履行情况看，在宋某涵未支付任何购房款且未就购房款支付作出书面约定的情况下，周某洁即将A号房屋产权过户给宋某涵，且现有证据未证明周某洁在世时曾向宋某涵主张过购房款或向其他亲友提及宋某涵拖欠购房款之事，此情况明显不符合买卖常理；

再次，从公证的情况看，周某洁于A号房屋产权过户给宋某涵之前，通过公证表明其撤销原遗嘱的意愿，说明周某洁对于A号房屋的处理意见已有变化。最后，宋某涵系周某洁的外孙子女，二人有亲属关系，有共同生活的感情基础。综上，周某洁与宋某涵签订《存量房屋买卖合同》的真实意图应为赠与房屋而非买卖，故二人之间应为赠与合同关系。现宋某超以房屋买卖合同关系主张宋某涵支付购房款，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。对于宋某超主张宋某涵支付补偿款的诉讼请求，无论宋某超之妻吴某鹏是否于房改时支付了32136元，宋某超在本案中主张宋某涵予以补偿，缺乏依据，法院不予支持。

但是此类以买卖名义行赠与之实的行为法律上是不鼓励的，我们处理过户大量此类纠纷可以主张买卖合同无效进行诉讼，此案原告要求支付房款的隐藏含义是认为以买卖为名行赠与之实的行为是有效的，因为有效，所以依据有效的合同要求支付房款，履行合同，实在不是明智的诉讼方案，败诉的结果自然也不意外。