靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告陈某杰向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令北京西城区Y号房屋归原告所有，全部被告协助原告办理过户手续。2.本案全部诉讼费用由被告承担。

事实和理由：陈某贤与孙某系夫妻关系，婚后共育有七名子女，分别为长女陈某芝、次女陈某兰、长子陈某峰、次子陈某坤、三子陈某杰、四子陈某海、五子陈某昊。陈某贤于1997年去世，孙某于1999年去世。位于北京市西城区Y号房屋系因拆迁自北京市某合作社购买房屋，但因原产权单位原因一直无法办理房产本。1997年1月19日，全家人经集体开会，共同达成合意并签订“家庭协议”一份，约定原告陈某杰承担对二位老人的照顾义务，涉案房屋转让给陈某杰，同时约定在涉诉房屋可以办理产权证时配合原告办理房产本。

签署协议后，原告按照“家庭协议”约定独自照顾父母直至两位老人去世。2021年9月，经相关部门询问得知，已可以办理产权证，原告遂与几位被告协商配合办理过户事宜，但陈某兰、陈某昊拒不配合，致原告无法办理产权证。原告无奈，诉至贵院。

被告辩称

被告陈某芝辩称：父母在世的时候，房主不应该只写一个，应该写上陈某贤的名字。协议书没有公证、没有手印；陈某杰照顾父母，说是让陈某杰居住，没说给陈某杰产权。房子是父母的遗产，不能给一个人，应该每个子女都有份。陈某杰一家没有依据协议，把孙某照顾好。

被告陈某兰、张某辩称：房屋是因为拆迁作为被安置人拆迁利益的一部分，看应该考察拆迁被安置人的政策，确定房屋份额。并没有处分其他人的份额，这个房屋在拆迁过程中，有很多回迁房，有争议的只有这一套。有争议的这一套应该与被安置的人口是有对应份额的。根据拆迁档案材料，陈某贤、孙某、张某、陈某昊应该是平均享有份额。我方认为张某在房子中是占份额的。兄弟姐妹的协议只是处理的陈某贤的份额，孙某的份额应该平均分配。陈某杰一家没有依据协议，把孙某照顾好。

被告陈某峰，陈某坤、张某辩称：涉案房屋是陈某贤和孙某的遗产，应当由二人的子女继承。陈某杰一家没有依据协议，把孙某照顾好。

被告陈某海、陈某涵辩称：不同意原告诉讼请求。七人签的时候，只写自愿照顾父母，没有写清转让房产还是转让居住权。当时陈某贤还活着但是并没有签字，陈某贤也没有写授权书让孙某代替他签字把房给陈某杰。拆迁的时候，没有经过共有产权人同意。房管所没有经过孙某和张某书面同意，交易不符合财产继承的法律规定。涉案房屋没有房产本，但是签了购买合同书，就应该认定为是遗产，被告有权利作为被继承人的子女分得遗产。陈某杰一家没有依据协议，把孙某照顾好。

被告林某辩称：除认可陈某海、陈某涵的意见外，陈某贤生前将购房合同原件交给我保管，意思是将涉案房屋给我，我作为儿媳应当因此分得一份。

被告陈某昊辩称：拆迁的时候，按照拆迁政策，分给了我一间，涉案房屋是共有产权，不是只陈某贤一个人，我是共有人之一，拆迁的时候，有我的一间，我现在想把国家拆迁的时候，分给我的那间房要回来。对于陈某贤、孙某的份额，我作为继承人应当分一份。陈某杰一家没有依据协议，把孙某照顾好。

被告陈某川即未出庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。

法院查明

一、亲属情况

陈某贤与孙某曾系夫妻关系，二人生育子女陈某芝、陈某兰、陈某峰、陈某坤、陈某杰、陈某海、陈某昊。陈某贤于1997年3月26日因死亡注销户口，孙某于1999年6月13日死亡。

张某系陈某兰之子，陈某坤与张某生育一子陈某川，陈某海与林某生育一女陈某涵。

二、财产情况

1994年1月10日，陈某贤与北京市某合作社签订两份《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定陈某贤将H号房屋腾空交北京市某合作社拆迁；两份协议书载明的应安置人口分别为：“户主陈某贤，之妻孙某1，之子陈某海，之媳林某，之孙女陈某涵，之子陈某昊，外孙张某”“之子陈某坤，之媳张某，之孙陈某川”。

1994年1月10日，北京市某合作社（卖方）与陈某贤（买房）签订《社员购买房屋合同书（一次性预付房价款）》……。

2021年9月9日，北京市某合作社出具证明：“产权人陈某贤，原住西城区Y号，此人于1997年3月25日病逝，产权证至今未办”。

诉讼中，本院前往某合作社调查拆迁政策：“拆迁依据为《北京市实施细则》和有关文件；被拆迁房屋原为单位宿舍；签订两份《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》的原因为被拆迁房屋上有两个户口簿；拆迁时根据户籍在册人口为“户主陈某贤，之妻孙某1，之子陈某海，之媳林某，之孙女陈某涵，之子陈某昊，外孙张某”的户口簿确定了S号一居室和Y号三居室，根据户籍在册人口为“之子陈某坤，之媳张某，之孙陈某川”的户口簿确定了g号房屋两居室；合作社仅根据家庭构成和户籍登记情况确定安置房户型，无法确定具体家庭成员的权益对应哪套房屋；该次拆迁获得的S号房屋登记在陈某海名下，g号房屋现登记在张某名下，Y号房屋暂未登记在任何家庭成员名下”。

三、家庭协议

1997年，孙某、陈某芝、陈某兰、陈某峰、陈某坤、陈某杰、陈某海、陈某昊签署文件：“合作社：Y号（叁居）房主陈某贤现因年迈住院生活不能自理无人照顾、自愿让其三子陈某杰照顾并将Y号转让给其子。望给与办理转户手续。原房主：孙某1（签名）现房主：陈某杰（签名）执笔：陈某峰（签名）一九九七年一月十四日”，陈某芝、陈某兰、陈某峰、陈某坤、陈某海、陈某昊均在下方签名。各方当事人均认可上述签名为本人所签，其中陈某兰签字日期为1997年1月19日。

关于协议内容，陈某芝、陈某峰、陈某坤、陈某杰、陈某海、陈某昊均认可实际为由陈某杰照顾陈某贤和孙某两位老人，陈某兰本人未出庭，其代理人未就该内容发表意见。

关于该协议执行，陈某贤住院期间由子女轮流照顾，陈某杰称陈某贤生前一直住院，部分被告称陈某贤出院后被陈某杰安置在客厅居住；陈某杰在协议签订后进入Y号房屋居住，诸被告称陈某杰期间没有妥善照顾孙某。

裁判结果

陈某贤与北京市某合作社签订的《社员购买房屋合同书》项下关于“Y号叁居室”楼房的权利、义务由陈某杰享有、承担；

房产律师点评

本案的争议焦点为：1.涉案财产性权益的权属；2.1997年家庭成员签订的文件的性质及含义；3.陈某杰是否有权依据协议获取诉争财产权益。

1.涉案财产性权益的权属

原H号房屋拆迁时，被拆迁人为陈某贤，因拆迁所获权益应为陈某贤和孙某的夫妻共同财产；虽然拆迁时的户籍在册人员影响安置房屋的户型和面积，但并不意味着陈某贤、孙某之外的户籍在册人员因此获得被安置房屋的产权份额。此外，本案中的购房款支付情况并不对安置房屋的权属造成影响。

林某在诉讼中称其持有的购房合同原件，系陈某贤将原件交其保管，故其就涉案的Y号房屋享有份额。一方面，现S号房屋由林某、陈某海一家居住，S号房屋和Y号房屋系同一份《社员购买房屋合同书》的合同标的；另一方面，即便该合同原件系陈某贤本人交付给林某，也不能证明陈某贤作出Y号房屋相关权益归林某所有的意思表示；对于林某的该项主张，法院不予采信。

综上所述，涉案财产性权益应为陈某贤和孙某的夫妻共同财产，现Y号房屋暂未办理不动产登记，本案处理的财产性权益实为陈某贤与北京市某合作社签订的《社员购买房屋合同书》的部分合同权利义务。

2.1997年家庭成员签订的文件的性质及含义

根据在案证据和当事人陈述，该协议即包括家庭财产分配，又涉及家庭成员对陈某贤、孙某赡养义务的安排；签署该协议的相对人即有涉案财产性权益的权利人，又有基于亲属关系对涉案财产性权益有可期待利益的全部第一顺位继承人；该协议应当认定为有效。

关于协议内容的理解，应当认定为由陈某杰负担照顾陈某贤、孙某的义务，在此前提下由陈某杰获取Y号房屋的所有权。

诉讼中，部分被告称陈某杰仅有权居住在该房屋，但文件载明“并将Y号转让给其子，望给与办理转户手续”，法院实难作出处分所有权以外的其他理解。

3.陈某杰是否有权依据协议获取诉争财产权益。

关于诸被告所述陈某杰并未按协议约定完整履行扶养义务。

第一，经陈某杰申请，其邻居苗某出庭证明陈某杰对孙某尽到赡养义务，诸被告对证人证言的效力不予认可但未提交证据材料证明陈某杰怠于赡养甚至虐待孙某；第二，诸子女称陈某杰未完整履行对孙某的赡养义务，但在孙某生前未对该协议提出过异议，亦未对孙某的赡养问题作出其他安排，实与常理相悖，对此法院无法采信。

根据当事人陈述，陈某贤于协议签署两个月后即死亡，之后孙某一直随陈某杰生活，应当认定为陈某杰依照协议对孙某尽到赡养义务。

依法成立的协议，对当事人具有法律约束力，现陈某杰已履行协议约定的义务，应当按照该协议获得Y号房屋的相关权益。