靳双权律师

原告诉称

原告齐某龙向本院提出诉讼请求：1、确认孙某芳与齐某慧签订的《房地产转让合同书》无效；2、判令齐某慧配合将北京市通州区一号房屋过户至齐某龙、齐某慧、齐某德名下；3、本案的诉讼费用由齐某慧承担。

事实与理由：孙某芳与齐某刚系夫妻关系，二人育有子女三人即齐某龙、齐某慧、齐某德。齐某刚于2001年4月7日去世，孙某芳于2020年12月13日去世，二人均未留有遗嘱。1984年6月，孙某芳通过法定继承取得位于北京市通州区S号北房两间，并于当年办理了该两间房屋的产权登记手续。1990年7月，孙某芳取得了该两间房屋的所有权证。因涉案房屋继承于孙某芳与齐某刚婚姻存续期间，故该房屋属于二人夫妻共同财产。齐某刚死亡后，涉案房屋应属孙某芳、齐某龙、齐某慧、齐某德共同共有。

2010年3月，孙某芳和被告齐某慧在未告知取得原告齐某龙同意的情况下，擅自签订《房地产转让合同书》，将其中一间房即北京市通州区一号房屋（以下简称一号房屋）过户至被告齐某慧名下。原告齐某龙认为，孙某芳与被告齐某慧之间的房屋过户行为应属无权处分，且其二人在明知过户行为侵犯其他家庭成员权益的情况下，恶意办理房屋过户手续，应属无效。

被告辩称

被告齐某慧辩称：不同意原告的诉讼请求。我对一号房屋享有的单独所有权是经善意取得获得的，是合法有效的。《房地产转让合同书》不存在符合法律规定的无效情形。《房地产转让合同书》已经履行11年，无人提出异议。关于共有的问题，一号房屋只有一间，大部分的份额由我所有，退一步讲，我主张一号房屋整体所有权归我，由我给原告和第三人房屋折价款。

第三人齐某德述称：不同意原告的诉讼请求。房子是我母亲婚前个人财产。

法院查明

齐某刚与孙某芳系夫妻关系。二人育有子女3人即长子齐某龙、女儿齐某慧、次子齐某德。齐某刚于2001年4月7日死亡；孙某芳于2020年12月13日死亡。

1984年6月，孙某芳通过继承取得位于北京市通州区S号北房2间，分别为北京市通州区一号房屋以及北京市通州区二号房屋（以下简称二号房屋），并于当年申请办理该两间房屋的产权登记手续；1990年7月，孙某芳取得该2间房屋的所有权证。2010年3月22日，孙某芳与齐某慧签订《房地产转让合同书》，孙某芳将上述2间平房中的1间即北京市通州区一号房屋转让至齐某慧名下，并于2010年3月29日为齐某慧办理了该房屋的所有权转移登记手续。

庭审中，齐某龙陈述称一号房屋是孙某芳和齐某刚的夫妻共同财产，齐某刚死亡后，一号房屋应属于孙某芳、齐某龙、齐某慧、齐某德共同共有，故主张孙某芳在未取得齐某龙作为共有人之一同意的情况下，擅自签订《房地产转让合同书》，将一号房屋转让给齐某慧并办理房屋过户手续的行为属于无权处分，为此，齐某龙提交北京市朝阳区人民法院生效证明书佐证。齐某慧主张其对一号房屋享有的单独所有权是经善意取得获得的，是合法有效的。

另查，之前判决书认定北京市朝阳区C号房屋和二号房屋是孙某芳和齐某刚的夫妻共同财产，并对北京市朝阳区C号房屋和二号房屋依法进行了分割继承，在该案审理过程中，齐某龙曾要求继承一号房屋，但因当时一号房屋未登记在被继承人齐某刚名下，故该案对此未予处理。

裁判结果

驳回原告齐某龙的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

法律规定，继承从被继承人死亡时开始。第五条规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。……同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。

民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第十八条第一款规定，成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。

具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

本案中，被继承人齐某刚2001年去世时，其继承人仅存有其配偶孙某芳、其子女齐某龙、齐某慧、齐某德，被继承人齐某刚的遗产存在于当时其与孙某芳的夫妻共同财产中，而当时被继承人齐某刚与孙某芳的夫妻共同财有二人夫妻关系存续期间所购买的登记在齐某刚名下位于北京市朝阳区C号的楼房房屋和孙某芳在二人婚姻关系存续期间继承取得的登记在孙某芳名下的位于北京市通州区北房平房2间（即后来的北京市通州区一号二号房屋）。因依照相关法律规定，继承从被继承人死亡时开始；继承开始后，因无遗嘱、遗赠和遗赠抚养协议，故应按照法定继承办理，由第一顺序继承人即被继承人之配偶、子女、父母继承之；且同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。

同时，应当先行依法析产，将被继承人齐某刚的遗产从其死亡时存在的与孙某芳的夫妻共同财产中分割出来，即应先将此时其夫妻共同所有的财产的一半分割出来作为其配偶孙某芳所有的个人财产，其余的另一半作为被继承人齐某刚的遗产。据此，在被继承人齐某刚死亡时，其配偶孙某芳依法享有上述登记在齐某刚名下位于北京市朝阳区C号的楼房房屋和孙某芳在二人婚姻关系存续期间继承取得的登记在孙某芳名下的位于北京市通州区北房平房2间（即后来的北京市通州区一号二号房屋）的二分之一部分的其个人所有权，即上述房产的二分之一为孙某芳的个人财产。现孙某芳将上述夫妻共同财产中合法属于自己的一部分（未超过夫妻共同财产二分之一的部分）即北京市通州区一号房屋通过买卖方式合法转让给齐某慧，系具有民事权利能力和民事行为能力的自然人主体，依法处分自己所有的合法房屋财产物权的有效民事行为，依法受到法律的保护；

齐某慧通过合法受让的买卖合同行为取得北京市通州区一号房屋并已在不动产登记部门获得产权登记证书，其对该房屋依法取得的物权所有权亦依法受到法律保护，任何人不得侵犯。据此，原告齐某龙向法院提出的关于要求“1、确认孙某芳与齐某慧签订的《房地产转让合同书》无效；2、判令齐某慧配合将北京市通州区一号房屋过户至齐某龙、齐某慧、齐某德名下；3、本案的诉讼费用由齐某慧承担”的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。