靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某兰向本院提出诉讼请求：1.确认二被告签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：原告赵某兰与被告赵某刚系姐弟关系，案涉房屋位于北京市丰台区一号，1993年原告父亲赵某贤承租的原崇文区M号公房拆迁安置的案涉承租公房，承租人仍为赵某贤，拆迁时的被安置人共有4人，分别是原告的父亲赵某贤(2021年去世）、母亲杨某娟（2003年去世）、赵某兰、宋某涵（原告赵某兰之女）。取得案涉房屋后一直由赵某贤、杨某娟、赵某兰、宋某涵、宋某鹏（原告赵某兰之夫）实际居住使用，赵某贤、杨某娟去世后由赵某兰一家实际居住使用至今。

近期，被告赵某刚的妻子周某霞多次来案涉房屋处，以其丈夫赵某刚已经购买了案涉房屋为由要求原告一家搬走腾房，原告询问公房管理单位得到的回复是二被告之间已经签订了案涉房屋的买卖合同，赵某刚购买了案涉房屋。原告认为，案涉房屋原系承租公房，原承租人赵某贤去世后，依据北京公房管理相关规定，应当由公房实际共同居住人继续承租、购买，原告做为赵某贤的女儿、原拆迁被安置人、案涉房屋实际共居人应当继续承租、购买案涉房屋。

而被告赵某刚及家人不是案涉房屋的实际共同居住人，赵某刚一家实际居住在西城区S号，同时赵某刚也是西城区S号公房的承租人，赵某刚不符合购买案涉房屋的条件。综上所述，被告签订的房屋买卖合同违反法律、行政法规强制性规定，违背公序良俗，严重侵害了原告及家人的合法权益，故诉至法院。

被告辩称

被告赵某刚辩称：原告不符合诉讼主体资格，不是合同的相对方或第三人。本案诉争房屋是回迁房，回迁之后按照承租房屋管理，赵某贤的配偶去世后，全家协商，承租人变更为赵某刚，2010年5月7日赵某刚与Y公司签订协议书，2010年7月8日登记在赵某刚名下。原告的理由我方不认可，没有法律依据和事实依据，原告要求借住房屋才住到房子里，每月给赵某刚租金，也交了一部分供暖费，原告只是借住，请求驳回原告的诉讼请求。

Y公司辩称，合同是二被告的真实意思表示，合法有效。赵某贤是拆迁户，房子属于单位的自管公房。不同意原告的诉讼请求。

法院查明

赵某兰与赵某刚系姐弟关系。二人的父亲赵某贤原居住在崇文区M号。1993年12月13日赵某贤签署《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，崇文区M号在拆迁范围内，直接安置地址为丰台区一号两居。2000年4月19日，赵某贤与北京市W公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，赵某贤承租北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）。

2005年11月25日，赵某刚与北京W公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，赵某刚承租一号房屋。2010年5月7日，北京Y公司与赵某刚签订《出售公有住房协议书》，约定赵某刚购买一号房屋，赵某刚交纳购房款67167元。2010年7月8日，赵某刚办理房屋所有权登记，房屋所有权人登记为赵某刚。2014年12月29日，一号房屋登记所有权人为赵某刚与周某霞按份共有，赵某刚占1%份额，周某霞占99%份额。

现赵某兰来院起诉，称赵某刚实际居住地为西城区S号，同时也是该房屋的承租人，按照北京市相关政策，一人不能享受两套政策性房屋，故赵某刚不符合购买一号房屋的条件，赵某刚与Y公司签订的协议应属无效。赵某刚认可其为西城区S号房屋的承租人，并提供该房屋《北京市公有住宅租赁合同》。赵某刚认为涉案一号房屋系拆迁回迁房屋，与国家福利分房性质不同，且赵某贤、赵某刚按照程序提交相关材料，对涉案房屋的承租人进行了变更，后按照法定程序购买，合同有效。

Y公司提交2005年10月17日赵某贤的申请，载明：一号房屋承租人赵某贤无力负担所住房屋费用，赵某刚自1995年入住以来一直居住此处，由于赡养原因申请将房屋承租人更为赵某刚，如发生家庭房屋纠纷与y公司无关。Y公司同时提交赵某兰、宋某鹏夫妻、赵某贤之女赵某洁、赵某刚书写的同意书，均同意将涉案房屋承租人变更为赵某刚。Y公司提交《整体移交协议书》，主要内容为1993年，甲方北京W公司为安置居民，与Y公司签订协议书，约定双方联合建设住宅用于安置居民。

安置住宅建成后，甲方与居民签订拆迁安置协议进行安置，并与上述居民具有房屋租赁关系，收取租金，由其全资子公司某物业负责小区物业管理。……协议还就移交范围及善后事宜等进行了约定。Y公司提交《关于北京Y公司2009年出售公有住宅楼房实施办法的批复》《北京Y公司2009年出售公有住宅楼房实施办法》等文件，证明经过有关部门批复，同意Y公司出售涉案房屋。

裁判结果

驳回赵某兰的诉讼请求。

房产律师点评

具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违法法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，赵某兰主张赵某刚已经承租西城区苏罗卜胡同公有住房，不能享受两套政策性房屋，故无权承租涉案一号房屋，之后购买房屋的协议应属无效。

根据庭审查明的情况及Y公司提交的相关文件，涉案一号房屋为赵某贤原有房屋拆迁后安置取得，Y公司与北京W公司为安置拆迁居民联合建设开发，后经有关部门批准办理土地划拨及产权等手续，经过批准后向承租居民出售的房屋。办理产权之前为方便管理虽签署租赁合同，但出租方系北京W公司，故该房屋并非直管公房性质，亦不涉及福利分房的性质，故对原告主张合同无效的理由，法院不予采信。

同时，即使房屋租赁合同无效也不必然导致房屋买卖协议无效。赵某刚与Y公司签订的《出售公有住房协议书》亦未存在其他无效情形，故对赵某兰主张该协议无效的诉讼请求，法院不予支持。