靳双权律师

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

陈某慧向一审法院起诉请求：1.判决确认陈某慧与周某丹就北京市大兴区M号于1997年签订的买卖房屋协议书有效；2、诉讼费用由周某芝、周某君、周某彦承担。

周某芝二审请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由陈某慧承担。

事实和理由：1.一审法院在陈某慧未能提供案涉协议原件的情况下认定协议有效是错误的，周某君、周某彦对协议没有质证。因协议不是原件，即使存在房屋买卖关系，也不能认定上述协议真实有效。

2.陈某慧是否翻建房屋与案涉协议是否真实有效没有关系，一审法院将证人证言作为认定协议有效的依据是错误的。3.案涉房屋系周某丹、周某莹夫妻共同财产，但案涉协议落款处无“周某莹”签字，一审认定协议有效是不当的。

被告辩称

陈某慧辩称，不同意周某芝的上诉请求。陈某慧提交了房屋买卖协议书原件，一审已经质证。房屋买卖协议书真实有效。房屋出售后，周某丹配偶没有提出过任何主张，陈某慧有理由相信出售房屋系基于其夫妻共同认可。

周某君述称，同意周某芝上诉请求及理由。

周某彦述称，同意周某芝上诉请求及理由。

法院查明

周某丹与周某莹系夫妻关系，共育有二子一女，分别是长子周某彦，次子周某鑫，女儿周某芝。周某丹于2020年去世，周某莹于2000年去世。周某鑫与林某芳于1987年结婚，生育一子周某君，周某鑫于2012年5月2日去世。1997年2月20日，陈某慧（买方）与周某丹（卖方）签订买卖房屋协议书，协议书约定：“本村村民周某丹有旧北房三间、靠北房东有小棚子一间，经人说合自愿将房屋卖给本村村民陈某慧所有，经买卖双方商定房价为3200元整，并一次付，买方签字为陈某慧，卖方签字为周某丹，证明人于某海。”

上述房屋的集体土地建设用地使用证（登记的土地使用者姓名为周某丹。陈某慧主张协议签订后即在上述院落内居住，并分别于2011年、2013年、2015年进行了翻建，现在有北房六间，北房前面有北房六间，有耳房两间。周某芝、周某君、周某彦认可翻建事实，具体哪一年翻建不太清楚。

为支持主张，陈某慧出示如下证据：证据1、买卖房屋协议书，证明陈某慧购买周某丹北房三间及北房东小棚子一间；证据2、集体土地建设使用权证，证明涉案房屋登记在周某丹名下及涉案房屋四至；证据3、户口本、村委会证明，证明涉案房屋四至与集体土地建设用地使用证四至一致，陈某慧买了房屋以后就落户到涉案房屋，陈某慧在1996年离婚后就把户口迁到本村，后来买涉案房屋后，把户口落在涉案房屋上；

证据4、房屋现状照片、现状图，证明涉案房屋现状；证据5、于某海的证人证言，证明经过于某海介绍，双方达成买卖房屋的事实；证据6、陈某刚的证人证言，证明买卖房屋的事实。

周某芝的质证意见为：对证据1协议书真实性不予认可，协议书上的签字周某芝认为不是原件，陈某慧说的买房过程前后矛盾不予成立，协议书上周某丹的名字是不一致的；对证据2集体土地建设用地使用证真实性认可，并未登记房屋的准确坐落位置，周某丹在世20多年，陈某慧应该找周某丹办理宅基地过户，而陈某慧在周某丹去世后才起诉不符合常理；

对证据3证明应当留有电话，但是没有对真实性不认可，是否是本人签字无法确认，当时签合同时没有该证明人在场，据周某芝了解村委会出具的证明是说陈某慧要落户才开具的证明，与本案无直接关系，对于户口本无异议，户口本中登记的是四条8号并不是本案案涉房屋的坐落位置；对证据4房屋现状无法确定；对证据5、证据6证人证言不予认可，证人应该出庭作证。

周某君的质证意见为：对证据1庭后看原件；对证据2中是周某丹的名字，如果双方的协议是真的为什么不在周某丹在世的时候去办这个事情；对证据3原告提交的村委会证明是为了迁户口，村委会不知道这个事情；对证据4只能证明房屋的现状，到底是谁盖的什么时间盖的都没法证明。

证人陈某刚出庭作证，证明陈某慧买房大概是1997年，买的是周某丹的房，陈某慧就是A村的村民，陈某慧是托的于某海买周某丹的房，周某丹是托于某海卖的房屋，签买卖协议时陈某刚在场。

周某芝的质证意见为：证人和陈某慧是近亲属关系，按照法律规定，证人证言应当不予采信。证人说其在签订买卖协议的现场，陈某刚涉嫌作伪证，陈某慧只想证明房屋买卖的事实，这是本案查清的事实，故周某芝认为该证人证言不应予以采信。

周某彦的质证意见为：陈某刚是陈某慧的亲哥哥，不能起到证明作用。

周某君的质证意见为：签协议的时候有见证人，让见证人出庭就行，让一个不是见证人的人出庭，周某君不认可。

经法院电话联系证人于某海，其证明是其说和双方买卖房屋，具体都是他们自己办的。证明上签字是因为陈某慧说儿媳妇要将户口迁过来，让于某海签的名。

法院认为，《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中陈某慧要求确认协议有效，其出示的房屋买卖协议周某芝、周某君、周某彦虽不予认可，但结合协议内容，陈某慧实际居住使用并翻建房屋的事实，协议中证明人证言，法院对房屋买卖协议的真实性予以确认。

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，陈某慧与周某丹系同一集体经济组织成员，双方的房屋买卖行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他无效之情形，双方之间的买卖协议应属合法有效。对于陈某慧要求确认房屋买卖协议有效的请求，法院予以支持，对于周某芝、周某君、周某彦的抗辩意见法院不予采信。陈某慧户籍登记在北京市大兴区M号，但双方房屋买卖协议中并未明确具体门牌号码，且周某芝、周某君、周某彦对门牌号码存有异议，故确认协议效力时不宜具体明确。

周某芝、周某君、周某彦作为周某丹的合法继承人，陈某慧对其主张权利符合法律规定。

裁判结果

陈某慧与周某丹于1997年签订的买卖房屋协议书有效；

房产律师点评

争议焦点系陈某慧与周某丹于1997年2月20日签订的买卖房屋协议书效力如何认定。

当事人对自己的主张，有责任提供证据。周某芝主张陈某慧未提交案涉协议原件，陈某慧称其在向法院出示过案涉协议书的原件。即便周某芝不认可该协议的真实性，结合案涉协议内容、陈某慧居住使用并翻建房屋的情况以及协议中证明人的证言，能够形成证据链，达到民事证据之高度盖然性要求，法院有理由相信陈某慧与周某丹之间确实存在买卖案涉房屋的事实，双方系房屋买卖关系。

周某芝否定陈某慧与周某丹之间的房屋买卖，但并未提供相反证据推翻上述事实，亦未就其主张的借住关系作出合理解释。根据我国法律法规规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员未经审批无权取得或变相取得。陈某慧与周某丹系同一集体经济组织成员，双方的房屋买卖行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他无效之情形，双方之间的买卖房屋协议应属合法有效。

周某芝主张因房屋系夫妻共同财产，但案涉协议落款处无“周某莹”签字，但双方签订房屋买卖协议后陈某慧居住房屋已数年之久，陈某慧与周某丹又系同一集体经济组织成员，当事人从未就此提出异议，退一步讲，即便存在无权处分的情形，亦不属于确认合同效力的要件。因此法院的判决是正确的。