靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某燕向本院提出诉讼请求：1.判令胡某娟赔偿违约金216万元；2.……。

事实和理由：2020年胡某娟将北京市海淀区一号（以下简称涉案房屋）委托高某鹏出售。2020年10月30日，在C公司陪同下，周某燕前往涉案房屋进行看房。期间，高某鹏本人表示，其为该房屋的代理人，全权负责房屋出售事宜。2020年10月31日，高某鹏携带了授权委托书、原始购房合同原件、胡某娟身份证复印件及房产证复印件，在C公司的见证下，作为出卖人胡某娟的代理人与周某燕签订了《北京市存量房屋买卖合同》，对房屋出售价格、违约责任等作出了约定。

合同签订后，周某燕依约支付定金5万元。根据房屋买卖交易流程，无房屋所有权人胡某娟亲自签名，房屋买卖合同无法进行网签，故协议约定，胡某娟应于2020年11月7日前对《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》进行补充签字，周某燕方可支付第2笔定金10万元。但胡某娟至今未补充签字，也未亲自与周某燕或C公司联系。期间，胡某娟丈夫及高某鹏表示胡某娟反悔，拒不配合补充签字，但其一直在与胡某娟进行沟通，要求其对相关协议进行补充签字，同时要求周某燕推迟胡某娟补充签协议的时间。

因胡某娟长期未能履行对相关协议补充签字的义务，为防止损失的继续扩大，周某燕于2021年6月2日委托律师向胡某娟出具《关于解除周某燕与胡某娟签订的及的律师函》，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求胡某娟返还定金及违约金。周某燕于2021年6月15日收到高某鹏女儿高某涵转账5万元，此后未再向周某燕支付任何款项。

周某燕认为，高某鹏的代理行为构成表见代理，高某鹏的行为存在代理权的外观，周某燕也已尽到审慎义务，并无过失，周某燕与胡某娟之间的合同成立并生效，胡某娟拒绝签署相关协议的行为，导致合同无法继续履行，已构成根本违约。

被告辩称

胡某娟辩称，不同意周某燕的全部诉讼请求，理由是：一、涉案房屋是胡某娟单独所有，胡某娟从来没有打算出售该房屋，也没有委托任何人出售该房屋，胡某娟也不认识周某燕。二、高某鹏不构成表见代理，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》对胡某娟不发生法律效力，胡某娟不应承担任何法律责任。

其一，周某燕知晓高某鹏没有代理售房权限。胡某娟没有参与合同的签订，也没有授权任何签订，且根据庭审陈述内容，周某燕在看房时知晓胡某娟不在北京，第二天上午即签订合同以及后来周某燕再三催促高某鹏联系胡某娟签字来看，周某燕在签订合同时以及此后的时间均知晓高某鹏没有代理售房权限。其二，《补充协议》约定胡某娟本人签字，也说明周某燕认可高某鹏没有代理权。如果周某燕认可高某鹏有代理售房权限，那么高某鹏签字之后，相关合同即成立并对胡某娟生效，胡某娟本人签字与否，对合同效力完全没有任何影响，周某燕应该按照合同约定履行付款义务并要求胡某娟交付房产，而正因为周某燕知晓高某鹏没有代理售房权限，所以才在《补充协议》中要求胡某娟本人签字之后开始支付合同大额款项。可见，周某燕并不认可高某鹏签字的法律效果，而是认为胡某娟签字即追认以后合同才算生效。周某燕一方面认为高某鹏签字后合同即成立并生效，一方面又认为胡某娟本人没有签字违约，这是相互矛盾的。

其二，周某燕在交易中存在重大过失。周某燕在看房时即知晓产权人是胡某娟且不在北京，但其提供的证据只有敦促高某鹏联系胡某娟的证据，而没有向高某鹏索要胡某娟联系方式或者与胡某娟联系的证据。周某燕在完全可以与胡某娟核实是否有卖方意图的情况，却没有作为，在交易中没有尽到基本的谨慎义务。

三、高某鹏应返还5万元并赔偿周某燕占用资金的损失。因合同对胡某娟不发生法律效力，高某鹏应自己承担行为后果。四、周某燕的其他损失应由其自行承担。根据相关证据，高某鹏在2020年11月9日即告知C公司胡某娟签不了字，不要付款，但此后周某燕买房心切，又开始与高某鹏儿子高某旭联系，敦促其联系胡某娟，以上行为均是周某燕自己作为，如果产生损失应由其自己承担。

第三人高某鹏述称，本案所涉合同明确约定了需要胡某娟签字确认方可生效，故相关合同未成立，未生效。

第三人C公司述称，合同签订前，看过两次房，都是高某鹏接待的，也确认了房屋产权，同时高某鹏表示该房屋由其出资购买，只是落户在孩子名下，后来办理贷款的时候落户到了胡某娟名下，而且每次都和高某鹏核实是否可以做主房产出售的事情，其均表示可以。后来约定由高某鹏代签合同，且其表示胡某娟工作繁忙，故将定金5万元转到高某鹏名下，并约定一周后胡某娟回京在合同上补签字。后来胡某娟没来，高某鹏表示再等等，再后来胡某娟的爱人告知，胡某娟目前反悔不愿意出售该房屋了，让再等等，由其做胡某娟工作。之后，涉案合同一直没有实际履行。

法院查明

2020年10月31日，周某燕（买受人）与高某鹏（委托代理人）经C公司居间，就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），其中约定：出卖人为胡某娟；房屋成交价格1080万元。

同日，周某燕（买受人、乙方）与高某鹏（委托代理人）、C公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，其中约定：甲方（出卖人）为胡某娟；乙方于2020年10月31日将第1笔购房定金5万元以自行支付方式支付给甲方；乙方于2020年11月7日前（甲方本人签字后）将第2笔购房定金10万元，以自行支付方式支付给甲方；甲方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同，乙方出现根本违约情形，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。

同日，周某燕向高某鹏账户中汇入购房定金5万元。

双方对于合同效力及合同履行情况存有争议。

周某燕向本院提交如下证据：1、《委托书》，载明：“今有胡某娟是涉案房屋产权人，因工作繁忙，现委托受托人高某鹏办理本房屋买卖事宜，受托人有权代产权人签署购房合同等相关文件，有权收取购房定金。”，落款处有“胡某娟”手写签字，落款日期为“2020年x月x日”。

2、胡某娟身份证复印件。

3、涉案房屋的房产证复印件。

4、短信记录，显示：对话者为高某鹏和C公司的工作人员微信记录”

律师函，显示：发送人为周某燕的代理人杨某律师，接收人为胡某娟，函件内容主要为因胡某娟违约而函告即日解除双方于2020年10月31日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，并返还定金5万元及支付违约金216万元等，落款时间为2021年6月1日。

转账记录，显示：高某涵于2021年6月15日向周某燕退还5万元。

《房屋买卖业务合订本》、付款凭证、证明周某燕出售自己房屋。

股票截图及结婚证，显示：周某燕与吴某超为夫妻关系，吴某超出售其名下股票。

截图，显示：涉案房屋所在小区房价上涨。

经质证，胡某娟的质证意见为：胡某娟从未给过高某鹏上述材料，其中《授权委托书》上的签字不是胡某娟本人所签，同时要求周某燕能够补充一下其核实授权委托书真假的相关证据；高某鹏在2021年11月9日已明确告知中介胡某娟签不了字，则周某燕在该日就已经知晓合同无法生效，其应当在当时就采取积极措施挽回损失；对证据5，微信内容不清楚，与胡某娟无关，且相关公证也没有任何法律意义；

高某旭不是涉案房屋的产权人，也不是合法的授权委托人，律师函发给高某旭没有任何法律意义；胡某娟没有签署合同，与胡某娟无关，且周某燕对于合同订立以及律师费的发生存在过错，该损失应由周某燕自行承担；高某鹏在2020年11月9日已告知中介胡某娟无法签字，且合同约定周某燕的最后一笔付款时间为2020年11月30日，但周某燕在2021年2月再次售房，不能排除其为购买其他房屋而筹款；

高某鹏的质证意见为：上面的“胡某娟”的签字是高某鹏所签，是当时在《房屋买卖合同》签署后，C公司提供了一份《授权委托书》，让高某鹏签“胡某娟”的名字；

另庭审中，经询问，周某燕表示其不知晓《授权委托书》中“胡某娟”的签字由高某鹏代签，当时签订《房屋买卖合同》时看到了《授权委托书》。

高某鹏表示当时签署《房屋买卖合同》后，C公司提供了《授权委托书》，并要求高某鹏在落款处签上“胡某娟”的名字，后高某鹏当着C公司工作人员的面签了《授权委托书》。

C公司表示《授权委托书》由其提供，但未要求高某鹏签上“胡某娟”的名字，是高某鹏自己所写。

裁判结果

驳回周某燕的全部诉讼请求。

房产律师点评

根据双方当事人的诉辩内容，本案的争议焦点为：本案所涉的《房屋买卖合同》、《补充协议》对胡某娟是否发生效力。对此，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

本案中：首先，根据本案查明的事实，高某鹏就涉案房屋的出售事宜未取得胡某娟的授权，其代理胡某娟出售涉案房屋的行为属于无权代理；其次，胡某娟目前明确表示对本案所涉合同不予追认；其三，根据本案查明的事实，一方面，周某燕虽然通过C公司购买涉案房屋，并从高某鹏处获取了涉案房屋的购房合同原件、产权证复印件、胡某娟的身份证复印件，但上述材料不同于《授权委托书》，本身并不直接体现胡某娟对高某鹏的授权情况，且其中对于房屋权属、个人身份具有公示公信力的材料并非系原件，而且本次交易系周某燕与高某鹏的首次交易，此前并无类似交易，故上述材料不足以产生导致周某燕相信高某鹏对涉案房屋享有代理权的信赖基础。

另一方面，各方对于周某燕在签约前是否看到《授权委托书》的陈述并不一致，且从实际交易的情况来看，在双方签约文本中明确约定了要求胡某娟本人签字的内容，而在具有授权委托的情况下，并不需要胡某娟本人的签字，此可以印证周某燕在签约时对高某鹏的代理行为并非处于完全信赖状态。因此，本案亦不构成表见代理。综上，法院认定本案所涉的《房屋买卖合同》、《补充协议》对胡某娟不发生效力。

因此，周某燕依据上述合同要求胡某娟承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。