靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

杨某文向一审法院起诉请求：1.请求依法判决杨某文与杨某康之间的口头借名买房协议合法有效；2.请求依法判决杨某旭协助将位于北京市门头沟区一号房屋过户至杨某文名下；3.本案案件受理费由杨某旭承担。

杨某文上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨某文一审诉求。

事实和理由：一、一审法院以虚构的协议内容作为认定案件事实的依据，是错误的。杨某康与杨某文于2006年7月订立的协议并非二人出于真实意思表示而达成的一致约定，且该协议中杨某康的签字并非其本人所签，自始不产生法律效力，杨某康未在协议上签字是因其明知该协议是杨某文虚构的。

二、杨某文与杨某康之间构成借名买房法律关系。杨某文与杨某康具备订立借名买房法律关系的现实目的、达成了口头形式的借名买房约定、实际履行了借名买房约定行为，且该借名买房约定及履行均未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害国家、集体、第三人或社会公共利益，未违背社会公序良俗原则，杨某文与杨某康之间构成借名买房合同法律关系。

杨某文请求一审法院依法确认其与杨某康之间的口头借名买房协议有效、判决杨某旭协助将位于北京市门头沟区一号房屋（以下简称一号房屋）过户至杨某文名下的诉讼请求于法有据，一审法院依法应支持杨某文的全部诉求。

杨某旭辩称，同意一审法院判决，不同意杨某文的上诉请求理由。杨某旭是合理合法的继承人，一审法院判决没有问题。

法院查明

杨某康与杨某文系堂姐妹关系。2006年2月17日，杨某康与北京H公司（以下简称H公司）签订商品房预售合同，购买一号房屋，价款395853元。签订合同时，杨某康、杨某文均在场。同日，H公司出具购房款发票，金额395853元，注明的交款人为杨某康。一号房屋购房款及维修基金、契税等交纳事宜均由杨某文办理。2006年3月31日，杨某文以杨某康名义与H公司签订补充协议，确认按房屋实测面积购房价款为397735元。房屋交付后，由杨某文装修并居住至今。

2007年7月，杨某康取得房屋所有权证。杨某文与杨某康于2010年进行诉讼时，一号房屋的购房合同、发票、房产证等相关手续均由杨某文持有。

2006年7月，杨某康与杨某文订立协议书，约定：“杨某康有一号楼房，由杨某文赡养直至养老送终，杨某康去世后，由杨某文继承此套楼房及其附属设施的财产权。”该协议签订后，杨某康长期居住在朝阳区C室，由其弟杨某旭照顾。2010年6月8日，经法院调解，双方解除上述协议书。

2010年，杨某文以其借用杨某康名义购买一号房屋为由向一审法院起诉杨某康，要求确认一号房屋归杨某文所有。在该案审理过程中，杨某文陈述：2004年底2005年初前后，我和杨某康商议杨某康的养老问题，适逢H公司开盘售房，双方商议借用杨某康名义、由我出资购房，之所以借用杨某康的名义买房是因为让子女在我年老之后照顾杨某康；2005年1月、3月，我先后向H公司交纳购房款80000元、315852.6元，2006年1月交纳维修基金和契税，2006年2月签订合同时，H公司将收据收回并出具正式发票。

杨某康陈述：2005年底，我和杨某文商议买房之事，杨某文让我在门头沟买房并对我进行照顾；2006年2月中上旬，在杨某旭家中，我给付杨某文现金39万元；同年2月，杨某旭、杨某文、李某、宋某到（H公司住所地）交纳购房款，杨某文表示钱不够由她添。双方当事人针对争议的借名买房及其出资问题提交以下证据：

一、杨某文提交2009年8月与杨某康、杨某旭的电话录音，同时申请证人张某、宋某出庭作证证明借用杨某康名义买房。在电话录音中，杨某文多次提到使用杨某康的名义、使用杨某康的身份证买房，杨某康、杨某旭均未予以否定，杨某康提出不是使一个名的问题，而是使其无法购买经济适用房。经质证，杨某康认可其和杨某旭的谈话内容属实，但杨某文的谈话存在剪辑和增加，并表示不就此申请鉴定。对于证人证言，因证人与杨某文存在利害关系，对真实性不予认可。

二、杨某文提交2005年1月交纳购房保留金80000元收据、2005年3月预付购房款315852.6元的收据、2006年1月交纳维修基金和契税的交款单、2006年2月发票及H公司证明，证明购房款、维修基金和契税由其分三次交纳，且实际交纳购房款的时间为2005年，H公司在2006年2月签订合同时收回收据后开具正式发票，故杨某康陈述的交款情况与事实不符。杨某康对发票的真实性无异议，对收据和交款单的真实性不予认可。

经法院向H公司核实，该公司出具购房收据的日期分别为2005年1月和3月，并均于当月记账，2006年2月换开正式发票。后杨某康更正其陈述：2004年底和杨某文商议买房事宜，2005年春节交给杨某文39万元，2005年3、4月份，杨某旭和杨某文一同办理购房手续。

三、杨某文提交房屋买卖协议书、收据并申请证人赵某、罗某、李某、宋某、孙某、杨某出庭作证，证明其借款共30万元用于交纳一号房屋购房款，在出卖另一套住房之后陆续偿还借款，且其交纳购房款时，李某、宋某并未在场。杨某康认为部分证人与杨某文之夫存在同事或上下级关系，出卖另一套住房的情况与本案无关，对证据的真实性和关联性不予认可。

四、杨某康提交房屋拆迁货币补偿协议（2002年）、户名为杨某旭的银行存取款记录（2001年）、北京市D公司出具杨某康领取效益提成工资的证明，证明39万元购房款来源于拆迁补偿款8万元和承包所得，其中包括2001年支取的银行存款14万元。杨某文认为，银行户名为杨某旭，并非杨某康，且取款时间为2001年，与交纳本案购房款不具有关联性，北京市D公司出具的证明没有证明人确认，且不能证明杨某康的收入情况。

法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，当事人主张存在借名登记情形的，应当证明借名人与名义产权人之间就房屋所有权的归属进行约定，即借名人以保留房屋所有权的意思表示，就属于自己的房屋，约定以名义产权人作为不动产登记的所有权人。一号房屋登记的所有权人为杨某康，杨某文承认购买房屋的目的在于解决杨某康的养老问题，且双方在2006年7月订立协议时明确杨某康拥有一号房屋，故杨某文提交的通话录音、证人证言尚不足以证明双方之间存在借名登记的约定，即就房屋所有权归杨某文、杨某康只是名义产权人形成一致的意思表示。

本案为所有权确认之诉，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，并基于出资事实而主张所有权，但不足以证明双方之间存在借名登记意思表示，可另行主张出资债权，根据出资性质按照相关法律规定处理。因杨某文不能证明与杨某康之间存在借名买房的约定，故一号房屋的实际出资情况对于房屋所有权的确认并无实质影响，杨某文关于购房出资的主张可另行解决。综上，杨某文要求确认一号房屋归其所有的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。

判决：驳回杨某文要求确认坐落在北京市门头沟区一号的房屋归其所有的诉讼请求。

杨某文不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提出上诉。二审判决，认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨某文认可其与杨某康之间未就一号房屋的所有权归属作出明确的书面约定，而杨某文所述一号房屋完全系由杨某文全款出资购买，所有购房手续以及一号房屋产权证书的原件均在杨某文手中，一号房屋由杨某文自行装修并一直居住至今，在杨某文提交的电话录音中杨某康对借名买房的事实从未明确反对，以及一号房屋系杨某文目前的唯一居所，均不足以证明双方之间就房屋所有权归杨某文、杨某康只是名义产权人形成一致的意思表示。

现杨某康对杨某文的主张均不予认可，而杨某文不能证明其与杨某康之间存在借名买房的约定，故杨某文要求确认一号房屋归其所有的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持并无不当。杨某文所述一号房屋由其全款出资购买一节，其可另行主张出资债权。综上所述，杨某文的上诉请求和理由没有事实及法律依据，法院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决如下：驳回上诉，维持原判。

杨某文不服终审判决申请再审。北京市高级人民法院裁定书，认为：本案是否为借名购房性质，关键看双方是否进行了约定。杨某文称双方曾约定借名购房，但未签订书面协议，仅提交了电话录音作为证据，在杨某康否认约定借名购房，且双方在2006年7月曾订立协议约定：“杨某康有一号楼房，由杨某文赡养直至养老送终，杨某康去世后，由杨某文继承此套楼房及其附属设施的财产权”的情况下，仅凭电话录音，不足以认定借名购房的事实。故杨某文要求确认一号房屋归其所有的诉讼请求，无事实和法律依据。

关于杨某文所述一号房屋由其全款出资购买一节，原判明示其可另行主张出资债权并无不当。裁定如下：驳回杨某文的再审申请。

杨某康于2019年死亡，其生前未婚，无子女。杨某旭系杨某康之弟。某地公证处公证书，证明被继承人杨某康所遗的一号房产由其弟弟杨某旭继承。杨某旭于2019年9月20日取得一号房屋的不动产权证书。

双方对如下事实存在争议：

杨某文与杨某康之间是否存在口头借名买房协议。

杨某文主张：杨某文与杨某康之间存在借名买房合同关系，基于家庭之间的亲情和信任关系，双方未签订书面协议，双方口头约定，杨某文借用杨某康的名字购买一号房屋，购买房屋后，为便于杨某文的子女照顾杨某康，让杨某康跟着杨某文居住，杨某康去世后，再将房屋过户给杨某文。关于借名买房的原因，一是为了约束杨某文的两个子女继续对杨某康进行赡养，如不赡养则房屋不能过户；

二是因为一号房屋位于门头沟区某地，当时杨某文在此担任公职人员，为了避免引起不必要的怀疑，所以借用杨某康名义买房。关于出资情况，购房款和税费总共411656.03元，均系杨某文支付。因为杨某文购房的目的是获得所有权，所以购房合同、发票、房产证等相关手续均由杨某文持有，并由杨某文对房屋进行装修和居住。

杨某旭主张：杨某文与杨某康之间不存在借名买房合同关系，杨某文所述借名买房口头约定的内容及原因均不属实。关于出资情况，购房款和税费总共411656.03元，其中初次房款395853元系杨某康支付，其余款项系杨某文支付。因为杨某康说过由杨某文给她养老，将来把一号房屋给杨某文，当时二人关系很好，所以购房相关手续均由杨某文持有，杨某康同意房屋由杨某文装修并居住。

杨某文为证明其与杨某康存在借名买房关系，提交了如下证据：

1.一号房屋原始产权在证书及不动产登记申请材料，证明原始产权证一直由杨某文持有，并未丢失，2017年12月5日杨某康称房产证丢失申请补办，其取得一号房屋产权证书手段不合法。

2.杨某文分别与杨某康和杨某旭的电话录音，证明杨某文使用杨某康名义购房，杨某旭知情并参与了协商过程。杨某文还多次提到使用杨某康的名义、使用杨某康的身份证买房，杨某康、杨某旭均未予以否定。

3.法院前次诉讼谈话笔录，证明杨某文使用杨某康名义购房杨某康知情且同意。其中，2010年5月24日谈话笔录记载：“（法官）以被告名义买房的事被告当时是知晓并同意的，双方有无异议王（杨某文代理人）：没有异议，但我们认为是借名买房。李（杨某康代理人）：没有异议，但我们认为是被告买房。”

4.户口登记信息，证明杨某文是一号房屋的户主，是以房屋所有权人的意思表示入住的一号房屋。

经质证，杨某旭对证据1认可，对证据2的真实性和证明目的均不认可，对证据3和证据4的真实性认可，证明目的不认可。

法院认为，借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

本案的争议焦点为杨某文与杨某康之间是否存在借名买房合同关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，一号房屋原登记在杨某康名下，杨某康去世后房屋转移登记至杨某旭名下，故杨某康和杨某旭先后为一号房屋的登记权利人。杨某康于2006年2月17日签订商品房预售合同，购买了一号房屋，其与杨某文于2006年7月订立协议约定：“杨某康有一号楼房，由杨某文赡养直至养老送终，杨某康去世后，由杨某文继承此套楼房及其附属设施的财产权。”根据上述协议，双方明确约定一号房屋系杨某康所有，杨某文给杨某康养老送终后有权继承一号房屋，现杨某文主张双方存在口头借名买房合同关系，与上述书面协议的内容不符，其提交的电话录音等证据亦不足以证明双方存在借名买房合同关系，故对杨某文上述主张，法院不予采信。

因根据现有事实情况并不能认定杨某文与杨某康之间存在借名买房合同关系，故杨某文起诉要求确认双方口头借名买房协议合法有效，并要求杨某旭协助将一号房屋过户至杨某文名下的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。杨某文关于购房出资情况，可另行主张权利。

裁判结果

驳回杨某文的诉讼请求。

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。

本案中，杨某文主张借名买房合同关系存在，应当承担举证证明责任。根据查明事实，一号房屋原登记在杨某康名下，杨某康于2006年2月17日签订商品房预售合同，购买了一号房屋，其与杨某文于2006年7月订立协议约定：“杨某康有一号楼房，由杨某文赡养直至养老送终，杨某康去世后，由杨某文继承此套楼房及其附属设施的财产权。”双方在上述协议中明确约定了一号房屋系杨某康所有，杨某文给杨某康养老送终后有权继承一号房屋。杨某文主张的借名买房合同关系，与上述协议内容不符。

杨某文主张该协议为虚假协议，缺乏证据佐证，法院不予采信。此外，杨某文提交的电话录音等证据亦不足以证明双方存在借名买房合同关系。因此，杨某文应当承担举证不利的法律后果，法院对其关于借名买房合同关系存在之主张不予采信。杨某康去世后房屋转移登记至杨某旭名下，杨某旭成为一号房屋的登记权利人，杨某文基于借名买房合同关系要求杨某旭协助将一号房屋过户至其名下，缺乏依据，法院不予支持。杨某文关于购房出资情况，可另行主张权利。