靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权（专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某鹏向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告孙某鹏与秦某贤2007年签订房屋转让协议有效；2.请求法院判决第三人协助、配合二被告办理所有权登记手续，将北京市房山区一号房屋登记至二被告名下；3.请求法院判决二被告取得涉案房屋所有权登记后协助、配合原告孙某鹏将位于一号房屋过户至原告孙某鹏名下；4.请求法院判决二被告逾期办理登记和过户手续的，每日按房产总价款的万分之五向原告孙某鹏支付违约金。

事实与理由：2007年4月25日，原告与秦某贤签订《房屋转让协议书》，合同约定秦某贤将位于北京市房山区一号房屋转让给原告，总价185396元，并约定五年后过户给原告。协议签订后，原告向秦某贤支付房屋转让费3万元，原告以秦某贤的名义向S公司交纳房款185396元及其他相关费用。此后，涉案房屋一直由原告实际居住和使用，物业费、供暖费、水电等相关费用均由原告承担。

2010年10月25日，秦某贤本人因病去世。2011年12月29日，二被告以秦某贤继承人身份向贵院提起诉讼，要求确认涉案房屋协议无效，后二被告撤回起诉。2013年，房屋建设单位S公司通知房屋已经具备办理产权证条件，但是二被告一直拖延办理房屋的产权证和过户。原告认为，原告与秦某贤签订《房屋转让协议书》系双方等价有偿且自愿签订，属于合法有效合同，应受法律保护。现房屋已具备办理产权证和过户条件，二被告作为秦某贤继承人，有义务继续履行上述合同。二被告拖延办理产权证和过户的行为，已严重损害了原告的合法权益，故诉至贵院请求判令第三人与二被告及时办理涉案房屋产权证，被告协助原告办理房屋过户手续。

被告辩称

周某兰、秦某浩共同辩称，请求驳回原告诉讼请求。原告与秦某贤签订的协议违反法律规定，属于无效合同。涉案房屋为经济适用房，秦某贤并没有将房屋卖给原告，而是出卖转让购房资格。原告利用秦某贤之名获取国家企业经济适用房，原告本身享受过福利分房待遇，不符合北京市限购政策，不具备获取该套房屋的主体资格。而且经济适用房按照法律规定五年内不许私自买卖，合同不成立。

目前第三人并没有给秦某贤办理房产登记，不存在协助配合过户至原告名下的前提条件。原告主张违约金没有法律和合同依据，因为双方没有违约金约定，被告没有义务为原告办理过户手续。

S公司述称，原则上与我公司没有关系，涉案房屋已经可以办理房本，房屋性质为按经济适用房管理，房子上市流通买卖没有问题。

法院查明

2007年3月21日，S公司（甲方）与秦某贤（乙方）签订《集资建房协议书》，约定乙方认购甲方组织建设的位于北京市房山区一号房，总房款为185396元。

2007年4月25日，秦某贤（甲方）与孙某鹏（乙方）签订《房屋转让协议书》，载明：甲方坐落于北京市房山区一号房（以下简称一号房），房屋用途为居民住房，5年后随该房屋一切过户给乙方，该房屋转让价格为185396元。双方在产权登记中约定，如因甲方原因造成乙方不能取得房屋所有权证，视为甲方违约，由甲方承担违约责任，赔偿乙方房款及违约金19万元。秦某贤在甲方处签字，孙某鹏在乙方处签字，协议保证人处显示有陈志刚签名。

孙某鹏缴纳了一号房的房款185396元及物业费、取暖费等相关费用，并实际居住使用一号房。

另查明，秦某贤婚姻状况为离婚，秦某贤于2010年10月25日去世。周某兰系秦某贤之母，秦某贤之父已去世；秦某浩系秦某贤之子。

庭审中，孙某鹏与周某兰、秦某浩均认可秦某贤与孙某鹏实际系转让购房指标，双方对孙某鹏已经向秦某贤支付指标转让费的事实均无异议。

S公司表示一号房性质为按经济适用房管理，可上市流通，目前可办理不动产登记手续，但该房屋实际仅能登记在秦某贤的一名继承人名下，且需该名继承人提供包括公证书在内的相关手续，还需其他继承人无异议。

另，2011年12月，周某兰、秦某浩曾以孙某鹏为被告，诉至法院，请求法院确认孙某鹏与秦某贤之间签订的《房屋转让协议书》无效，并请求法院判令孙某鹏返还一号房。后周某兰、秦某浩撤回了起诉。

裁判结果

确认孙某鹏与秦某贤2007年签订《房屋转让协议书》有效；

房产律师点评

孙某鹏与秦某贤签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，案涉房屋的性质为按经济适用房管理，系S公司的集资建房，相关指标系在特定范围内的特定人员分配，该单位并未出台明确的禁止指标转让的规定，相关法律、法规也并不禁止其上市交易，现S公司亦表示，该房可上市流通，故案涉房屋的转让协议不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。因此，对孙某鹏请求确认其与秦某贤2007年4月25日签订《房屋转让协议书》有效的诉讼请求，法院予以支持。

孙某鹏以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，S公司并非孙某鹏房屋买卖合同的相对方，其要求S公司配合周某兰、秦某浩办理案涉房屋的所有权登记手续，缺乏法律依据，法院对其该项诉讼请求不予支持。孙某鹏要求判决周某兰、秦某浩取得案涉房屋所有权登记后，协助、配合将房屋过户至孙某鹏名下，但鉴于目前该房屋还未办理房屋所有权登记手续，故法院对该项诉讼请求，不予处理。