靳双权律师

原告诉称

原告赵某鹏向本院提出诉讼请求：1.请依法判决确认张某芬与赵某英、赵某君于2013年6月5日签订的西城区A号房屋所签订的《房屋买卖合同》无效；2.请依法判决赵某英、赵某君配合赵某鹏将登记在赵某英名下的西城区D号、登记在赵某君名下的西城区W号房屋转移登记制张某芬名下；3.诉讼费、保全费由被告承担。

事实与理由：赵某斌与张某芬系夫妻，二人共生育子女三人，分别是长女赵某英、次女赵某君、长子赵某鹏。赵某斌于2013年8月6日去世，张某芬于2019年3月21日去世。位于北京市西城区A号平房两间（建筑面积27．4㎡）系张某芬、赵某斌的夫妻共同财产，产权登记在张某芬名下。赵某斌、张某芬去世以后，原被告双方在继承诉讼过程中，原告获知张某芬于2013年6月通过买卖的方式，将登记在其名下的北京市西城区A号平房两间（建筑面积27．4㎡）过户登记至被告赵某英、赵某君名下。

原告认为，上述房屋系张某芬、赵某斌的夫妻共同财产，张某芬未经赵某斌同意，将该房屋出售给赵某英、赵某君，张某芬与赵某英、赵某君之间的房屋买卖合同依法应属无效。原告为维护自己的合法权益，特向贵院起诉。

被告辩称

被告赵某英、赵某君辩称，1984年6月23日，张某芬通过继承取得涉案房屋，赵某斌在《继承产权保证书》上签字，明确涉案房屋由张某芬个人继承。此后，涉案房屋登记在张某芬名下。2013年5月29日，张某芬与赵某英、赵某君签订《房屋买卖合同》，后赵某君、赵某英依约向张某芬支付房款，房屋亦早已实际交付并办理过户手续，该买卖合同履行完毕。2014年4月24日，赵某君和赵某英又分别取得单独所有房产证。2018年，因政府下发了危房通知而进行了重建。案涉合同依法有效且已履行完毕。

张某芬去世后，双方在海淀区人民法院进行继承诉讼，该案审理中，赵某鹏于2021年5月20日提交的书面答辩状及反诉状中均认可案涉房屋是张某芬的个人财产，并在该案中主张分割购房款，可见赵某鹏认可涉案合同依法有效。最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。赵某鹏主张张某芬出售房屋因无权处分而属无效，这一主张缺乏法律依据。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉案合同的签订履行并未侵犯赵某鹏的任何权益。2013年5月29日，张某芬将案涉房屋出售。涉案房屋的买卖根本与赵某鹏毫无关系，更未侵犯到其合法权益，其不具备提起本次诉讼的主体资格。综上所述，涉案合同依法成立且有效，原告要求确认无效明显缺乏事实和法律依据，不应得到法律的支持。

法院查明

一、本案诉讼主体以及相关自然人：

赵某斌与张某芬系夫妻关系，二人生育有三名子女，分别是长女赵某英（本案被告）、次女赵某君（本案被告）、儿子赵某鹏（本案原告）。赵某斌于2013年8月6日去世，张某芬于2019年3月21日去世。

二、涉案房屋的产权变化的相关事实：

1994年8月，张某芬通过法院判决，继承了北京市西城区XX号南房西侧两间及中间北房三间，并于1994年9月23日取得上述房屋的产权。2001年9月25日，张某芬申请对上述房屋进行析产，张某芬取得北京市西城区XX号第二排北房西侧第二、三间（5幢，建筑面积27．4平方米，以下简称涉案房屋）的产权证书。

2013年6月5日，张某芬作为出卖人，赵某英、赵某君作为买受人，签订《存量房屋买卖合同》，约定张某芬将涉案房屋出售给赵某英、赵某君，房屋成交价格为50000元整。

当日，张某芬与赵某英、赵某君办理了涉案房屋的产权过户手续，房屋档案登记资料记载，涉案房屋于2013年6月8日登记至赵某英、赵某君名下。2013年6月27日，赵某英、赵某君领取了共同共有的房屋产权证书。

2014年4月10日，赵某英、赵某君取得涉案房屋按份共有的产权证书（各占50%）。

2014年4月16日，赵某英、赵某君签订《析产协议》，约定北京市西城区D号，建筑面积27．4平方米的房产两间，经双方协商同意析产为：北京市西城区D号一间，建筑面积13．65平方米归赵某英所有，北京市西城区W号一间，建筑面积13．75平方米归赵某君所有，伙柁、伙墙共有共用。2014年4月24日，上述房屋分别登记至赵某英、赵某君名下。

三、赵某斌立遗嘱的情况：

1、赵某斌于2013年5月10日书写自书遗嘱一份，遗嘱内容为：我是坐落在北京市海淀区XX房屋一套的产权人（房屋所有权证尚在办理中）我年世已高头脑清醒之时我自愿订立遗嘱如下：在我去世之后，将落在北京市海淀区XX房产及北京市私房平房两间27.40平米以及我的遗产全部由我儿赵某鹏继承。以上所立遗嘱为我真实意愿。

2、2013年5月19日上午，赵某斌再立遗嘱，内容为：我和张某芬婚后有二女一男，长女赵某英、二女赵某君、三子赵某鹏。我在2013年5月10日上午九时给儿抄写的遗嘱是在他强迫、监控按他原文复印件抄的，不是我本意，所以全部无效！其中主要内容：1、北京市海淀区XX室，一居64平米，无产权证。2、北京市西城区XX北平房2间27平米，产权是张某芬的。3、被继承人赵某斌全部财产世后归赵某鹏所有。以上遗嘱完全违背规定，所以无效。

3、2013年5月19日中午的遗嘱内容为：我现北京市海淀区XX屋，64平米一居，我世后将此房由我二女儿赵某君继承，上述5月19日的两份遗嘱均有赵某斌签名及捺手印。

四、双方当事人诉讼情况：2021年，赵某君向海淀区人民法院提起继承诉讼，要求法院依法分割北京市海淀区XX号房屋，要求分割赵某鹏收取的房屋租金。该案诉讼中，当事人提交了赵某斌前后所立三份遗嘱，双方在该案中均确认5月10日的遗嘱为赵某斌书写，但赵某君、赵某英主张赵某斌是被迫书写的该份遗嘱，之后又立的5月19日的两份遗嘱取代了5月10日的遗嘱。根据鉴定结论，5月19日的两份遗嘱与5月10日的遗嘱是同一人书写，且在5月19日遗嘱中写明了立5月10日遗嘱的原因及背景。

海淀法院认为立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。该案中，在无其他相反证据的情况下，法院对于5月19日两份遗嘱的真实性及效力予以认定，确认其已对5月10日遗嘱进行变更。赵某鹏在该案诉讼中申请分割涉案房屋，但因赵某鹏表示已经提起本案诉讼，上述继承案件对涉案房屋未作处理。

现赵某鹏诉至本院，1．请依法判决确认张某芬与赵某英、赵某君于2013年6月5日签订的西城区A号房屋所签订的《房屋买卖合同》无效；2．请依法判决赵某英、赵某君配合赵某鹏将登记在赵某英名下的西城区D号、登记在赵某君名下的西城区W号房屋转移登记制张某芬名下；3．诉讼费、保全费由被告承担。

庭审中，赵某鹏主张涉案房屋系其父母的共同财产，其母将涉案房屋出售给二被告，其父亲对此并不知情，其母无权单独处分涉案房屋，同时，双方约定的成交价格明显低于市场价格，其母与二被告构成恶意串通，侵犯其作为赵某斌继承人的合法权益，因此，涉案买卖合同为无效合同。赵某英、赵某君主张涉案房屋是其母亲继承的祖产房屋，为其母亲单独所有，不是其父母的夫妻共同财产，其母有权处分涉案房屋。

赵某英、赵某君针对其主张，提交如下证据材料:

1、赵某鹏在前述继承案件中提交的答辩状和民事反诉状，用以证明赵某鹏在继承案件中自认涉案房屋归张某芬个人所有，并认可买卖合同有效，主张继承分割购房款。

2《继承产权保证书》，证明赵某斌确认涉案房屋是张某芬个人继承。

赵某鹏对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的。赵某鹏认为房屋产权和归属应依法进行认定，并非以原告的认识和主张进行确定。赵某鹏提交的答辩状和反诉状说明赵某鹏一直在对涉案房屋主张权利。《继承产权保证书》是针对张某芬继承遗产时，因张某芬、赵某斌夫妇对张某芬的父亲尽了主要赡养义务，因此由张某芬继承其父亲的遗产，该份证据不能得出涉案房屋由张某芬个人继承，赵某斌不享有权利的结论。

裁判结果

驳回原告赵某鹏的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

涉案房屋登记在张某芬名下，双方当事人对于该房屋是否属于张某芬与赵某斌的夫妻共同财产存在争议，如果该房屋是张某芬的个人财产，其有权处分个人财产给赵某英、赵某君，不存在无权处分的问题；如果该财产是赵某斌和张某芬的夫妻共同财产，张某芬处分该房产时如未告知赵某斌，则张某芬属于无权处分，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故出卖人对标的物是否具有处分权属物权范畴，其对债权范畴下合同的影响为该合同能否实际履行，即依据该合同能否产生合法的物权变动效果，而对合同效力问题并不构成影响，赵某鹏以此为由要求确认合同无效的主张于法无据，法院不予采纳。

赵某鹏另主张张某芬与赵某英、赵某君签订买卖合同时恶意串通，损害赵某斌继承人的合法权益。对此问题，法院认为，首先，张某芬与赵某英、赵某君签订买卖合同并完成产权过户的时间在赵某斌去世之前，现有证据不能证明赵某斌生前对于该笔买卖交易提出异议。其次，赵某斌生前书写的三份遗嘱中，虽然在第一份遗嘱提到了将涉案房屋留给赵某鹏继承，但其此后书写的遗嘱已经明确表示第一份遗嘱是在赵某鹏强迫下所写，不是其真实意思表示，在之后的两份遗嘱中均未涉及涉案房屋的继承问题。

在赵某斌作出签署遗嘱后10天，张某芬即与赵某英、赵某君签署房屋买卖合同并完成房屋产权过户，不排除赵某斌与张某芬已就涉案房屋的处分问题达成一致意见的可能性。

第三、关于涉案房屋的出售价格，赵某鹏未提交证据证明涉案房屋交易时的市场价格，即使涉案买卖合同约定的交易价格明显低于市场价格，基于张某芬与赵某英、赵某君之间特殊的亲属关系，亦不排除双方以买卖形式完成房屋过户的真实目的，因此，房屋交易价格明显低于市场价格并不必然导致房屋买卖合同无效。综上所述，赵某鹏于本案中提交的现有证据，难以证明张某芬与赵某英、赵某君之间存在恶意串通情节，未能达到能够排除合理怀疑的证明标准。故赵某鹏应就此承担举证不能的不利后果。

综合上述分析意见，对于赵某鹏要求确认涉案买卖合同无效及恢复房屋产权登记至张某芬名下的全部诉讼请求，法院均不予支持。