靳双权律师

原告诉称

周某娟向本院提出诉讼请求：判令A公司协助吴某峰办理位于北京市海淀区一号房屋所有权登记手续，办理完毕后吴某峰、秦某洁协助将前述房屋登记在周某娟与吴某刚名下。

事实和理由：周某娟与吴某刚系夫妻关系，2005年初共同居住生活，2007年2月6日登记结婚。吴某峰系吴某刚胞弟，秦某洁与吴某峰系夫妻关系，两人1994年登记结婚。2007年3月底，周某娟与吴某刚共同到A公司选定一号房屋（以下简称案涉房屋）。吴某刚时为公职人员，不便以自己家庭名义购买房屋，于是借用其弟吴某峰名义购买案涉房屋，并于2007年3月24日以吴某峰名义和A公司签订《北京市商品房预售合同》，购房款总计190万余元。吴某刚将现金存入吴某峰账户，再以吴某峰名义刷卡支付购房款。

2008年6月26日，A公司交付房屋。购房合同原件、票据原件等由吴某刚保管。2009年9月15日，周某娟与吴某刚的孩子吴某涛出生。2011年开始，周某娟与吴某刚开始装修案涉房屋。2015年，案涉房屋装修好后，周某娟一家居住于案涉房屋至今，并借用吴某峰名义购买了车位。2019年初，吴某刚诉至法院要求解除与周某娟的婚姻关系。案涉房屋系周某娟与吴某刚婚姻关系存续期间借用吴某峰名义购买，为夫妻共同财产。

吴某刚、吴某峰及秦某洁均已承认案涉房屋实际归周某娟与吴某刚所有。周某娟及吴某刚装修案涉房屋并居住至今，周某娟及吴某刚己共同决定将案涉房屋赠予给孩子吴某涛。然而，现吴某刚与周某娟涉及离婚诉讼，吴某刚为转移夫妻共同财产，唆使吴某峰及秦某洁否认借名买房之明确事实，并唆使吴某峰私下与A公司联系办理过户登记手续，并企图卖房，严重损害周某娟及孩子吴某涛的合法权益。

周某娟及吴某刚与吴某峰之间借名买房合同关系成立，吴某峰及秦某洁负有协助将房屋登记在周某娟及吴某刚名下之义务，目前该房屋已具备办理产权登记条件，周某娟及吴某刚均具有北京市购房资格。为维护周某娟的合法权益，故诉至法院。

被告辩称

吴某峰辩称，一、周某娟、吴某刚与吴某峰之间不存在借名买房合同关系，案涉房屋系吴某峰与秦某洁夫妻共有之合法财产。二、周某娟、吴某刚与吴某峰之闻就案涉房屋不存在借名买房之合意。三、案涉房屋由吴某峰出资购买，所有款项的支付及相关购房、收房手续均由吴某峰亲自办理。四、案涉房屋相关购房合同及税费、票证自始至终均是由吴某峰合法保管、持有。五、为方便吴某刚与周某娟之子上学之需，经吴某峰、秦某洁允许周某娟及吴某刚装修案涉房屋并于2015年起借住至今。六、周某娟与吴某刚并非案涉房屋所有权人，其无权处分案涉房屋。

综上所述，周某娟及吴某刚与吴某峰之间不存在借名买房合同关系。现周某娟主张案涉房屋系周某娟与吴某刚借用吴某峰的名义购买，但周某娟未提供充分、有效的证据证明其和吴某刚与吴某峰之间存在借名买房的合意，其所述事实与理由既无证据证明，且不符合常理。周某娟提供的证据，亦不足以证明案涉房屋的购房款由周某娟及吴某刚出资并支付，且装修、实际占用房屋与否并不能成为周某娟主张其与吴某刚对案涉房屋享有所有权的依据。因此，周某娟的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回周某娟的全部诉讼请求。

秦某洁辩称，一、案涉房屋属于秦某洁夫妻共有之合法财产，秦某洁持有该房屋手续齐备，是该房屋真正的所有权人，周某娟与吴某刚仅是借住方，周某娟和吴某刚不存在借吴某峰之名买房之事实。二、周某娟前两次诉讼，其自述及相关证据均显示周某娟2007年2月跟吴某刚结婚时，吴某刚仅有六万余元婚前积蓄，结婚仅1个月，其二人何来近200万元现金购房款。严重背离生活常识。

三、周某娟前两次诉讼，无任何证据证明周某娟与吴某刚选定并购买了该房屋，吴某刚也明确不认可周某娟的说辞。四、周某娟和吴某刚事先与秦某洁夫妻对该房屋借名购房未达成过任何合意。五、周某娟所述吴某刚于2007年3月24日将现金存入吴某峰账户，再以吴某峰名义刷卡支付购房款，周某娟没有提供任何证据佐证该事实，不符合巨额资金往来之生活常识。六、秦某洁与吴某峰有其他住房，无居住在该房屋的紧迫性，因此，在该房屋购买后，经吴某刚请求，该房屋才由周某娟和吴某刚装修借住。

周某娟与吴某刚的任何书面或者口头的协议，都属于夫妻内部事务，他人无处考量是真是假，其二人行为也不能以处分和侵害秦某洁夫妻的合法权益为前提，否则，该行为就属于无效行为。

综上所述，秦某洁不认可周某娟的诉讼请求，周某娟的事实理由无任何证据予以支持，其陈述不符合事实，不符合常理，请法庭查明案情后，依法判决驳回周某娟的全部诉讼请求。

A公司辩称，一、2007年3月24日，A公司与吴某峰签订《商品房预售合同》以及附件，约定A公司作为开发商，吴某峰作为买受人，吴某峰向A公司购买案涉房屋一套。该房屋于2008年6月26日向吴某峰实际交付。2019年12月31日，A公司的产权证书办理成功。从2020年开始，A公司联系广大买受人，表示可以开始、并愿意积极配合办理过户手续、产权证书。但是，A公司虽然联系到了吴某峰，但是吴某峰表示并不愿意尽早办理产权证书，也不再配合办理产权过户手续，所以吴某峰所购房屋的产权证书办理过程一直拖延至今无法完成。

二、A公司不应作为本案被告对于本案中周某娟与其余被告之间的家庭纠纷，A公司完全不了解，也不加以任何评论或者干涉。三、A公司也不是适格的第三人，不应参与本次诉讼。四、周某娟的起诉在民事诉讼程序上不成立，应予驳回。综上所述，基于合同相对性原理，周某娟不能直接要求A公司履行房产证办理义务，本案中各方的诉讼主体资格与诉讼地位均不能成立。恳请人民法院明察，裁定A公司不作为当事人参与本次诉讼，驳回周某娟的起诉。

吴某刚述称，认可吴某峰、秦某洁的答辩意见，案涉房屋系吴某峰出资购买，吴某刚和周某娟是在2007年2月6日登记结婚，案涉房屋买卖合同签订于2007年3月24日，领证一个半月之内，不可能拿出近200万款项购房，再者周某娟上次庭审中自称购房款来源也足以确认购房款并非周某娟的出资或周某娟与吴某刚的夫妻共同财产出资，基于周某娟自己所作陈述，足以认定周某娟对案涉房屋没有出资的事实成立，对于没有出资义务的人，主张案涉房屋权利是不成立的。

法院查明

吴某刚与周某娟系夫妻关系，于2007年2月6日登记结婚，2009年9月15日育有一子吴某涛。吴某峰与秦某洁系夫妻关系，吴某刚与吴某峰系兄弟关系。

2007年3月24日，A公司（出卖人）与吴某峰（买受人）签订《北京市商品房预售合同》以及附件，约定吴某峰向A公司购买位于北京市海淀区一号房屋即案涉房屋，房屋总价款1973636元。吴某峰通过个人银行账户向A公司付清全部购房款。2008年6月26日，A公司交付案涉房屋。2015年11月20日，吴某峰与A公司签订《车位服务协议》，约定吴某峰购买案涉房屋配套车位的使用权。经询，A公司称案涉房屋已具备办理产权证的条件。

庭审中，周某娟称其与吴某刚于2011年开始装修案涉房屋。2015年，案涉房屋装修好后，周某娟一家居住于案涉房屋至今。吴某刚曾两次向法院起诉与周某娟离婚，第一次撤诉，第二次被法院驳回诉讼请求，现第三次起诉离婚。

2018年11月25日，周某娟与吴某刚签署协议，载明：一号房屋尽快过户到吴某刚名下，并有房产证上登记夫妻双方（周某娟、吴某刚）姓名，并公证此房产留给吴某涛。庭审中，周某娟还提交与吴某刚的短信聊天记录，显示：吴某刚愿意将案涉房屋给吴某涛，但不是现在，等他懂事成人以后。周某娟还提交其与吴某峰、秦某洁的录音证据及文字整理，显示：周某娟与吴某峰沟通案涉房屋的事情，吴某峰称你们俩的事不要跟我说，你们俩之间自己解决。周某娟询问将案涉房屋留给孩子，吴某峰称那他（吴某刚）住哪儿？周某娟与秦某洁沟通时，秦某洁对于借名买房一事并未否认。庭审中，关于吴某峰、秦某洁的收入情况及购买房屋的资金来源，吴某峰、秦某洁拒绝回答。

另，周某娟提交北京市购房资格核验结果网页截图，显示初步核验通过。

裁判结果

一、北京市A公司于本判决生效后十日内协助吴某峰办理位于北京市海淀区一号房屋的房屋产权登记，将房屋产权登记至吴某峰名下，所需税费由周某娟、吴某刚负担；

二、北京市海淀区一号房屋产权登记至吴某峰名下后十日内，吴某峰、秦某洁协助周某娟、吴某刚办理上述房屋的房屋产权登记，将房屋产权登记至周某娟、吴某刚名下，所需税费由周某娟、吴某刚负担。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点为周某娟、吴某刚与吴某峰、秦某洁之间是否存在借名买房的合同关系。虽然双方之间就借名买房未签订书面合同，但根据周某娟提交的其与吴某刚的短信记录，周某娟与吴某刚、吴某峰、秦某洁等之间的录音证据，吴某刚签字的协议，案涉房屋的装修居住情况，可以认定周某娟、吴某刚与吴某峰、秦某洁之间存在借名买房的合同关系，周某娟与吴某刚为案涉房屋的实际权利人。鉴于案涉房屋尚未办理不动产产权登记，A公司亦表示案涉房屋已具备办理产权登记的条件，且周某娟向法院提交了北京市购房资格核验结果，故法院对周某娟要求A公司协助吴某峰办理案涉房屋的所有权登记手续，办理完毕后吴某峰、秦某洁协助将案涉房屋登记在周某娟与吴某刚名下的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。吴某峰、秦某洁及A公司的辩称理由，于法无据，法院不予采信。