靳双权律师

原告诉称

陈某溪向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行协议，判令北京市丰台区H号房屋（以下简称H号房屋）所有权归原告所有，被告配合原告办理房产过户相关手续；2.诉讼费用由被告负担。

事实和理由：2004年8月5日，原告与被告签署协议一份：原告用被告名字办理购买房产位于丰台区H号的手续，购房款40万元由原告和刘某辉共同支付，实际房产所有权归原告所有，双方协议约定待房产证下发后再给原告办理过户手续。自原告购买房屋装修入住后，一直居住至今。该协议已签过数年，被告一直声称工作原因不能配合过户。为了更好的管理和使用房产，现在原告要求被告把H号房屋过户到原告名下。

被告辩称

赵某聪辩称，同意原告的诉讼请求。

周某融、秦某娟述称，2016年8月7日，陈某溪作为赵某聪的委托代理人与我们签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，与中介公司签订《居间服务合同》；约定周某融、秦某娟购买赵某聪名下的案涉房屋。合同签订当日我们支付5万元。2016年9月13日完成网签。在2016年9月26日完成评估后，我们按照《补充协议》第2条第5款约定，与中介公司多次联系陈某溪、赵某聪办理贷款手续，对方拒不履行。

我方委托律师发送律师函后，对方仍不履行。我方于2016年10月起诉对方要求继续履行房屋买卖合同，丰台区人民法院判决后，陈某溪提出上诉，在二审期间，陈某溪提起本案诉讼，导致案件被发回重审。我方坚持要求继续履行合同。不同意本案陈某溪的诉讼请求。

刘某辉未到庭陈述，其提交书面情况说明，述称，涉诉房屋系我与陈某溪婚姻期间购买，我同意将该房屋过户到陈某溪或陈某溪与刘某涵共同所有名下。刘某涵系我与陈某溪的女儿。

法院查明

陈某溪与刘某辉于1995年8月9日登记结婚，于2011年5月30日经北京市第二中级人民法院调解离婚，育有一女刘某涵。

2004年8月5日，陈某溪与赵某聪签订《协议》，内容为：经双方协议丰台一号经济适用房房名为赵某聪，房产权为陈某溪，房款全部由陈某溪支付，特此说明，以待房产权证下发时再过户手续。2004年8月26日，赵某聪与北京C公司签订《商品房买卖合同》等文件，由赵某聪购买丰台区H号房屋。

2006年7月5日，河北省某公证处出具公证书，就赵某聪作出的以下主要证明内容作出公证：2003年11月，刘某辉与我商量借用我的名义购买经济适用房，我同意了。刘某辉夫妻后来购买了案涉房屋，房款大约40万，买房时我曾向陈某溪就借名事宜出具文件。2010年3月17日，本案涉案房屋行政地址确认为丰台区H号，并登记在赵某聪名下。

庭审中，陈某溪提交敦促函、房款发票、关于据实结算房价款的补充协议、小区业主入住结算费用明细表一、公共维修基金专用收据、契税完税证、装修收据、物业费、供暖费、车位租赁管理费等，证明H号房屋由陈某溪交纳购房款并一直由陈某溪居住使用。对于上述证据，赵某聪均予以认可，周某融、秦某娟对证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为只能证明是赵某聪购买的房屋。

另查，2015年6月6日，赵某聪出具《授权书》，授权陈某溪作为代理人办理H号房屋出售的相关事宜，陈某溪有权代理赵某聪签署H号房屋的买卖及相关协议、收取定金、收取购房款、行使房屋买卖合同项下的其他权利等。2016年8月7日,陈某溪作为出卖人赵某聪的委托代理人与买受人周某融、秦某娟在中介公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将H号房屋以总价款359万元出售给周某融、秦某娟。

合同签订后，周某融、秦某娟向陈某溪支付定金5万元。2016年9月13日，H号房屋完成网上签约；2016年10月26日，H号房屋评估手续完成。周某融、秦某娟要求陈某溪、赵某聪按照合同约定继续履行，陈某溪、赵某聪不予配合。

2016年10月19日，周某融、秦某娟提起房屋买卖合同纠纷诉讼，将陈某溪、赵某聪、刘某辉、北京某中介公司诉至本院，本院审理后，于2018年4月25日作出（2016）京0106民初22313号民事判决书，判决：一、周某融、秦某娟于本判决生效之日起十日内支付陈某溪、赵某聪购房款人民币三百五十四万元整；二、陈某溪、赵某聪于收到本判决第一项购房款后三十日内配合将北京市丰台区H号房屋转移登记至周某融、秦某娟名下；三、陈某溪、赵某聪于本判决生效之日起十日内赔偿周某融、秦某娟违约金人民币二十五万元；四、驳回周某融、秦某娟的其他诉讼请求。

陈某溪不服提起上诉，在上诉期间另提起本案诉讼，并对H号房屋进行诉前财产保全，基于此，北京市第二中级人民法院，发回本院重审。

再查，赵某聪与案外人杨某丹于2002年5月8日登记结婚，于2014年8月11日协议离婚；赵某聪与杨某丹在《离婚协议书》中就夫妻共同财产的处理中未涉及案涉房屋，且确认夫妻共同财产在《离婚协议书》第三条已作出明确列明，除第三条列明房屋及银行存款外，并无其他财产。2011年5月30日，北京市第二中级人民法院作出调解书，确认陈某溪与刘某辉自愿离婚，该民事调解书处理的财产未涉及案涉房屋。刘某辉曾在本院其他案件中陈述，对于H号房屋归自己孩子或者归孩子与陈某溪共同使用没有太多意见。

裁判结果

驳回陈某溪、刘某涵的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据陈某溪与赵某聪2004年8月5日的书面协议、赵某聪2006年7月5日所作的公证证明，同时结合陈某溪持有购买案涉房屋主要资料并居住使用案涉房屋等事实，陈某溪、刘某辉与赵某聪之间存在以赵某聪名义购买房屋，并将房屋登记在赵某聪名下的约定。该约定系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。

根据借名买房约定，陈某溪、刘某辉享有依据约定要求赵某聪办理案涉房屋所有权转移登记的权利。该请求权属于依据合同约定的债权请求权，借名人陈某溪、刘某辉只享有对登记权利人赵某聪的债权，并不对案涉房屋享有所有权。在案涉房屋的登记所有权人赵某聪未将案涉房屋变更登记至陈某溪、刘某辉名下前，案涉房屋的物权权属由赵某聪享有。

在陈某溪、刘某辉有权要求赵某聪在具备条件后将案涉房屋所有权转移登记的情况下，结合案涉房屋在刘某辉与陈某溪离婚后由陈某溪居住使用、刘某辉对于案涉房屋归自己孩子或者归孩子与陈某溪共同使用没有太多意见的陈述，表明刘某辉已经放弃将案涉房屋转移登记至其名下的请求权。

陈某溪虽然亦享有将案涉房屋转移登记至其名下的请求权，但其代理赵某聪出卖案涉房屋的行为表明陈某溪放弃该请求权，认可赵某聪将案涉房屋出卖给周某融、秦某娟。周某融、秦某娟起诉赵某聪、陈某溪、刘某辉、北京某中介公司房屋买卖合同纠纷一案，法院审理后认为，赵某聪、陈某溪构成违约，法院对周某融、秦某娟要求赵某聪、陈某溪协助办理所有权转移登记手续及部分关于违约金的诉讼请求予以支持。故在本案中，法院对陈某溪、刘某涵的诉讼请求不予支持。