靳双权律师

原告诉称

林某婕向本院提出诉讼请求1.要求被告返还原告购房款563336.48元；2.要求被告返还原告公共维修基金16552元；3.要求被告支付原告借名买房好处费120111.52元；4.要求被告支付原告自2008年11月17日至实际支付之日的购房款及公共维修基金的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；5.要求被告赔偿原告装修损失143465.55元；6、要求被告赔偿原告房屋升值利益损失5603900元；7.被告承担本案的诉讼费和评估费16500元。

事实和理由：2008年，我通过中间人林某了解到陈某芳有一套购买两限房的指标，陈某芳无意购买涉诉房屋，要将这个指标出售。我通过中间人林某与陈某芳达成口头协议，由我出资购买涉诉房屋，产权暂时登记在陈某芳名下，待涉诉房屋能够办理过户时，陈某芳协助办理过户手续。达成一致意见后，我让我妹妹林某霞代为向北京M公司通过银行转账的方式缴纳了530000元购房款，后又补交房款33336.48元，维修基金16552元。

我于2009年7月11日拿到涉诉房屋的钥匙，于2009年8月8日对涉诉房屋进行装修，2009年9月底入住。我得知2016年3月涉诉房屋可以办理过户手续，因现在涉诉房屋已价值500多万元，陈某芳反悔，不同意过户，且声称房屋与我无关，并将我在涉诉房屋内的家具搬走，将涉诉房屋出租。后我本人以及通过中间人林某与陈某芳多次沟通涉诉房屋过户事宜，均未达成一致意见。因双方买卖的房屋系两限房，且双方的口头买卖合同系2008年4月11日之后签订，违反了北京市关于保障住房的买卖政策，应属无效，陈某芳应当赔偿我相应的损失。故诉至法院。

被告辩称

陈某芳辩称，不同意林某婕的诉讼请求。2008年，我根据国家政策申请了两限房，房屋总价款560000元。林某是林某婕的弟弟。林某不是中介人，是林某婕的弟弟，是我以前在部队的同事，所以林某婕说的借名卖房根本不存在。故林某婕起诉事实不存在。

法院查明

2008年11月17日，北京M公司（出卖人，以下简称M公司）与陈某芳（买受人）签订商品房预售合同（限价商品住房），总价款562381元；出卖人应当在2009年7月30日前向买受人交付该房；……

2008年11月17日，M公司向陈某芳出具购房款发票，金额为530000元；2009年6月23日，M公司向陈某芳出具购房款发票，金额为33336.48元，上述发票原件均在林某婕处。

2009年6月23日，M公司向陈某芳出具收据，证明收到维修基金16552元。林某婕提供的当日银行卡消费记录显示，其消费金额为49888.48元。剩余购房款33336.48元以及维修基金16552元的总和就是49888.48元。林某婕以此证明维修基金也是其支付的，且收据的原件亦在其手中。

2008年11月17日，陈某芳向林某出具收条一张，内容为：今收林某购一号房款53000元。2009年6月24日林某婕向林某霞转款650000元。当日，林某霞出具收条，内容为：今收到林某婕归还我在北京购一号楼房垫付款650000元。

2016年1月29日，陈某芳取得海淀区一号房屋的不动产权证书。2018年房屋估价结果为：房地产市场价值（总价）：5603900元。

林某婕还提交了如下证据：证据一、购房承诺书、房屋入住通知单、入住须知、住房验收交接单、交房钥匙、房屋户型图、住房质量保证书、业主手册等书面材料，证明有关涉案房屋的相关手续原件均在其手中。陈某芳对上述证据的真实性均表示认可，称林某一直跟着办理上述手续，所以这些手续在林某婕处是正常的。上述材料中所有的签名都是陈某芳本人签署。

证据二、物业服务合同及收据、供暖协议及发票，证明物业费和供暖费的相关协议由林某婕签订，费用是由林某婕交纳，林某婕实际使用涉诉房屋。陈某芳对该证据的真实性予以认可，称2008年底交房，前期税费是林某婕交纳的。2010年林某不离婚，所以之后的燃气、税费都是陈某芳交纳的。

证据三、个人开户与电子银行服务申请表、居民客户用电登记表、智能电能表客户用电登记表、银行代收费业务发票、歌华有线数字电视试点社区受理登记表、客户服务工作单、有线高清数字电视试验示范小区用户申请表、歌华有线数字电视终端设备请退单、自来水缴费通知单及银行代缴凭证、燃气缴费通知单及银行代收发票、采暖缴费通知单及缴费凭证、物业收费通知及缴费凭证等，证明林某婕之女孙步彤一直在涉诉房屋居住，并交纳相关费用。陈某芳对上述证据的真实性予以认可，称林某婕居住涉诉房屋，交纳相关费用是应该的，但不能证明涉诉房屋的所有权人就是林某婕。

证据四、购买车位协议。还有相应的收据。对此，陈某芳表示对证据的真实性认可，但不能证明林某婕是涉诉房屋的权利人。

证据五、北京市装修工程施工合同、收条、报价单、购买室内设备、设施的合同及票据。证明2009年7月11日林某婕拿到涉诉房屋的钥匙后，于2009年8月8日委托装修公司队房屋进行装修。对此，陈某芳表示对于证据的真实性核实不了，称好多事都是林某自己办的，但没有林某的签字，装修的事情与本案有无关系我也不清楚。

林某婕要求陈某芳返还借名买房好处费120111.52元，未提交充分证据。

证人林某出庭作证，其证明内容如下：我与林某婕是姐弟关系，与陈某芳没关系。涉诉房屋是2008年8、9月吧，陈某芳有两限房的号，当时没钱买，跟我商量要不要。我给我二姐林某霞打电话，我二姐林某霞同意要，过了些日子，交的钱。房屋买完之后，陈某芳没有在此居住过。

陈某芳认为，证人陈述从来没有告诉原告他和被告有借名买房协议，不认可证人证言，全是虚假的。

陈某芳提交的2006年11月复原、转业费结算表记载，费用总计24850元。

庭审过程中，陈某芳有如下陈述：房屋下来之后，我没有居住，林某说借用一段时间。2015年下半年我将房屋收回，我去住的。林某没有给我钥匙，我直接换的锁。2012年我母亲患病，我就搬走了。林某说房屋空着也是空着，我就让他住了。

北京市住房和城乡建设委员会出具书面回复意见单，内容为：经查询，陈某芳系限价商品住房申请家庭，于2008年8月29日取得市级资格备案，于2008年11月16日签约配售海淀区一号房屋。申请购买限价商品住房家庭应符合以下条件：1、申请人须具有本市户口，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁；……

因房屋为限价商品房，估价对象尚未达到在公开市场上自由交易的条件，暂无法进行市场价值评估。

裁判结果

一、陈某芳于本判决生效后15日内返还林某婕购房款563336.48元及公共维修基金16552元及利息；

二、陈某芳赔偿林某婕房屋升值利益损失1600000元；

三、驳回林某婕其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。

本案双方所争议的海淀区一号房屋的性质为限价商品住房。购买此房必须符合相应的规定，取得相应的资格。根据相关规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向有关部门申请回购，回购房屋继续作为限价商品住房向符合条件的家庭出售。

本案中，林某婕主张借名买房；而陈某芳主张不是借名买房，是借款买房。根据双方举证及证人证言可以证实，林某婕于2008年11月17日交纳了购房款530000元，此后又将缴纳了剩余购房款33336.48元及维修基金16552元。

2008年11月17日，陈某芳向林某出具收条一份，证明收到林某购房款530000元。诉讼中，陈某芳称其是向林某借款400000元，但为何出具收到530000元的收据，且既然是借款，为何出具收条，有违常理。庭审中，陈某芳表示其向林某借款400000元，已经陆续还款150000元，尚欠250000元。在二次庭审时，陈某芳又表示，买房前一周已经给付林某120000元，此后一年左右又给付林某130000元，但均没有让林某出具收据。陈某芳的上述表述前后矛盾，不能自言其说。据此，陈某芳主张借款买房，无任何证据支持，法院不予采信。

根据林某婕的举证可以认定，购买房屋中最主要的票据，即购房款发票、维修基金发票的原件均在林某婕处。而购房签约人陈某芳却不持有上述票据原件，符合借名买房特征。再者，林某婕提供的证据一、二、三、四、五均可证明其为涉诉房屋的实际居住使用人。

林某婕借用陈某芳的名义购买限价商品住房，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，亦违反了北京市政府的相关规定，直接导致社会公共利益受损，该借名买房的行为归于无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。

林某婕要求陈某芳返还购房款及公共维修基金及利息损失，有合法依据，法院予以支持。林某婕要求陈某芳返还借名买房好处费，因其未提交充分证据，法院不予支持。关于装修损失，应根据有效证据并考虑到折旧情况酌情予以判定。

林某婕主张赔偿房屋升值利益损失。基于借名买房的客观事实，当涉诉房屋具备上市交易条件时，有通过合法途径取得房屋所有权现实的可能。现陈某芳将涉诉房屋收回，导致林某婕无法继续使用涉诉房屋，客观上已经实际将涉诉房屋返还给陈某芳的现实后果。基于房地产市场状况和实际使用情况，协议无效必然会给林某婕造成一定信赖利益损失。

因双方在实际履行过程中，均明知涉诉房屋系限价商品住房，林某婕没有购买资格，故双方对此均存在过错，因口头协议无效给林某婕造成的损失，双方均应承担责任。综合考虑涉诉房屋性质、房地产市场价格波动性并结合双方过错程度、参考房屋价格评估结果，涉诉房屋增值情况等因素，根据公平和诚实信用的原则，对于陈某芳给林某婕带来的信赖利益损失，法院将酌情予以判定。林某婕要求陈某芳返还借名买房好处费及赔偿装修损失之主张，因其未提交充分证据，法院不予支持。