靳双权律师

原告诉称

林某洁、吴某霞向本院提出诉讼请求：1.判令陈某涛与周某兰签订的房屋买卖合同无效；2.判令周某兰返还位于北京市丰台区一号房屋给林某洁、吴某霞；3.判令周某兰协助林某洁、吴某霞在北京市丰台区G村村民委员会、北京M村办理返还房屋后的相关变更登记；4.诉讼费由周某兰、陈某涛承担。

事实与理由：2010年北京市丰台区G村改造项目启动，陈某涛、林某洁夫妻及女儿作为被安置人进行了安置，因陈某涛与林某洁是再婚夫妻，林某洁并未参与拆迁事宜，完全相信陈某涛，以为此次安置只有位于丰台区A号的安置房，对补充安置的一号房屋不知情，补充安置的房屋被同村周某兰以极低的价格从陈某涛处受让所得，该房屋买卖合同签订双方均明知该套房屋系安置房，安置政策是人均45平米，故周某兰夫妻受让的房屋，有林某洁、吴某霞的合法利益。

但其仍签订转让协议，构成恶意串通，根据法律规定，双方签订房屋买卖合同为无效民事行为，周某兰应履行房屋返还义务，特向法院提起诉讼，望判如所请。

被告辩称

周某兰辩称，我不同意林某洁、吴某霞的全部诉讼请求，二人的主张没有法律依据和事实依据，请求法院予以驳回。涉诉房屋买卖合同是林某洁、陈某涛作为甲方，周某兰作为乙方签订的，双方是完全民事行为能力人，买卖标的物是属于正常可交易的标的，没有违反法律的强制性规定，不属于合同无效的情形，合同合法有效。故而对方后续的请求亦无法律依据。双方签订合同的时间是2010年11月30日，房屋实际于2017年6月完成交付，周某兰已实际占有使用该房屋，林某洁、吴某霞起诉已经超过了三年诉讼时效。

陈某涛辩称，我同意林某洁、吴某霞的诉讼请求，我要求基于当时的市场价格返还房屋。

法院查明

2010年9月29日，陈某涛作为被拆迁户（乙方），北京F公司作为拆迁单位（甲方），双方签订《房屋拆迁补偿协议》，约定甲方拆迁乙方在拆迁范围内S号居住的房屋。乙方在拆迁范围内居住S号院，正式住房2间，建筑面积33.15平方米。现有在册人口3人，陈某涛、林某洁、吴某霞，被拆迁户全户享受优惠购房面积为120平方米，全院享有优惠购房补贴面积为30平方米。

北京F公司作为甲方，陈某涛作为乙方，双方签订《认购单》，认购A号，房价302049元。

2017年5月28日，北京F公司作为甲方，陈某涛作为乙方，双方签订《补充协议》，内容包括：《拆迁补偿协议》中约定购房指标面积为120平方米。实际总购房面积151.07平方米，超出购房指标面积31.07平方米。乙方原已安置房屋建筑面积91.53平方米，单价3300元/平方米。乙方选择安置在一号，房款247484.25元。

2010年11月30日，陈某涛、林某洁作为转让方（甲方），周某兰作为受让方（乙方），双方签订《房屋转让买卖协议》，内容为：“一、甲方自愿将自己在改造拆迁赔偿中购买的一套一居室楼房转让卖给乙方。二、三、房款共计肆拾贰万元，协议签字后付款。……六、房屋产权按G村拆迁购买规定办理，如不能直接办到乙方名下，可先办到甲方名下以后甲方协助乙方办理过户手续，费用均由乙方担负。卖房人（甲方）：陈某涛、林某洁，买房人（乙方）：周某兰。”在该份协议又补充手写有“2017年5月27号，拿到入驻证，再补卖方人玖万元以及购房余款合计（34万元）。”“房款全部结清，陈某涛，17年5、31号。”

庭审中，陈某涛认可收到周某兰给付的510000元。

庭审中，周某兰、陈某涛物业管理服务协议、物业费收据、电卡及电费付款单，燃气卡及燃气费付款单，拟证明涉诉房屋已经实际交付，周某兰已经实际占有使用。林某洁、吴某霞、陈某涛认可该组证据的真实性，但认为与确认合同效力纠纷无关。

裁判结果

驳回林某洁、吴某霞的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。

林某洁、吴某霞称陈某涛与周某兰恶意串通，并未提交确实充分的证据，周某兰对此亦不予认可，考虑到该房屋已由周某兰实际占有使用多年，林某洁、吴某霞称对陈某涛出售房屋一事不知情，不符合常理，法院不予采信。故林某洁、吴某霞确认陈某涛与周某兰之间的房屋买卖合同无效及返还房屋、办理变更登记手续的请求，于法无据，法院不予支持。