靳双权律师

原告诉称

原告（反诉被告）孙某英向本院提出诉讼请求：

1.判令确认位于北京市石景山区一号房屋（以下简称诉争房屋）为孙某英与张某阳、张某聪、张某强共同共有；

2.判令被告承担本案的诉讼费。

事实与理由：1992年12月25日，原告孙某英与张某平结婚。二人均为再婚，婚后无共同子女。张某平与第一次婚姻的配偶刘某莉（已去世）婚内育有三名子女，分别为张某阳、张某聪、张某强。孙某英与张某平均为职工，1999年单位进行房改，原告与丈夫张某平购买了西城区二号与诉争房屋两套房屋，交纳房款57525元（43348+14177）。单位向孙某英与张某平出售上述两处房屋系执行单位房改政策，使用了原告与张某平两人的工龄。

2002年3月1日与2002年3月7日，单位与张某平分别签订两套房屋的买卖合同。2018年，单位老干部局在孙某英诉张某阳等法定继承一案中向北京市西城区人民法院出具了说明，西城区二号房屋和诉争房屋为张某平购买，需补交超标房款113770元。本案房屋系孙某英与张某平在夫妻关系存续期间购买，该房屋为孙某英与张某平的夫妻共同财产。

2014年张某平去世。没有留下遗嘱。该房屋应依法析产后，属于张某平的遗产部分应由张某平的继承人按法定继承进行分割。被告苏某瑞并非房屋买卖合同的当事人。综上，原告认为，诉争房屋为原告与丈夫张某平的夫妻共同财产，在张某平去世后遗产分割前，诉争房屋应为孙某英、张某阳、张某聪、张某强共同共有，故诉至法院。

被告辩称

被告（反诉原告）苏某瑞、被告（反诉被告）张某阳、张某聪、张某强辩称：房屋应归苏某瑞所有。1.苏某瑞当年交了全款；2.苏某瑞占有使用至今；3.装修、物业都是苏某瑞负担；虽然说房屋用了老人的工龄，但是买不买都是这个价钱。

被告（反诉原告）苏某瑞向本院提出反诉请求：

1.张某平名下位于北京市石景山区一号房屋确认归苏某瑞所有；

2.原告及其他被告配合苏某瑞办理以上涉案房屋过户登记手续。

事实与理由：2000年3月，苏某瑞岳父张某平所在单位单位出售房改房。苏某瑞以张某平的名义购买诉争房屋，由苏某瑞支付全款，房屋19年来一直由苏某瑞占有、使用、支配，该事实由苏某瑞持有的交纳19年的卫生费及治安费票据及两次由苏某瑞母亲装修的合同为证。

2014年8月22日张某平突然去世，需要明确产权，并将涉案房屋过户到苏某瑞名，张某平全家人都知道张某平称“谁买的归谁”，与继承没有关系。虽然张某平有从单位买房的便利条件，但儿子、女儿及后老伴均表示不购买。

原告（反诉被告）孙某英针对被告（反诉原告）苏某瑞的反诉辩称：1.诉争房屋是张某平与原告的共同财产，是单位房改福利分房，并非被告所提是个指标；

2.购房款在房屋价值中所占比例比较小，房款14000元是被告垫付的，并非全部房款；

3.诉争房屋交付后由张某强对外出租，孙某英、张某平的本意是用租金冲抵部分房款，现在租金已远超购房款。故房屋部分份额应作为遗产分割。

被告（反诉被告）张某阳、张某聪、张某强针对被告（反诉原告）苏某瑞的反诉辩称：同意苏某瑞的反诉请求。

法院查明

被继承人张某平有四次婚姻，第一次婚姻配偶为刘某莉，婚内育有三子女：张某阳、张某聪、张某强，后刘某莉去世；1986年1月再婚，后双方离婚；1989年4月再婚婚内未生育子女，后配偶去世；1992年12月再婚，配偶即本案原告，婚内未生育子女。2014年8月22日张某平死亡，生前未留有遗嘱，其父母均先于其本人死亡。

2002年3月7日，张某平与单位签订房屋买卖合同购买诉争房屋，成本价购房款为14177元，计算房价时折合张某平工龄42年，孙某英工龄38年。2002年8月30日，诉争房屋所有权登记为张某平。

2002年3月1日，张某平与单位签订房屋买卖合同购买位于北京市宣武区二号房屋，成本价购房款为43348元，计算房价时折合张某平工龄42年，孙某英工龄38年。2002年4月9日，诉争房屋所有权登记为张某平。

2018年2月2日，因张某平购房面积超出其级别对应标准，单位房管处出具说明，载明须补交超标房款113770元。

2019年7月10日，原告补交上述房款，被告称该款项系房屋上市交易需补交的款项。关于该笔款项，北京市西城区人民法院判决书对该笔款项依法进行分割，该判决已生效。

另查，苏某瑞提交诉争房屋卫生费收据、装修协议书、清理装修垃圾协议书、地板订货协议书、购房收据，证明诉争房屋系由苏某瑞全款购买并由其母亲出资装修，十九年来由苏某瑞占有、支配、使用，诉争房屋系苏某瑞借名买房。孙某英对此不予认可。庭审中，四被告之证人白某、郑某出庭作证，证明诉争房屋由苏某瑞出资，张某平生前说谁买归谁，原告对证人证言不予认可。

各方当事人均认可，诉争房屋自2002年3月交房即由张某强居住使用。孙某英称当时是出租给张某强，张某强、苏某瑞称当时系装修买房供苏某瑞亲属居住。孙某英称购房时经济条件差所以让张某强垫付钱款，诉争房屋装修系苏某瑞一方出资。

经询问，张某强同意基于夫妻关系等，如其有诉争房屋相应权利则均将诉争房屋相关权利都记在苏某瑞名下。庭审中，各方均表示该案系基于物权的所有权确认纠纷。

裁判结果

一、驳回孙某英的诉讼请求；

二、驳回苏某瑞的反诉请求。

房产律师靳双权点评

因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。具体至本案中，关于苏某瑞出资性质的认定，法院分析如下：第一，根据苏某瑞一方提供的相应证据、房屋购买的相应单据，以及居住多年的相应票据，可以认定诉争房屋系苏某瑞全款购买并由苏某瑞一方出资装修使用至今。

第二，除诉争房屋外，张某平在西城区另有住房。孙某英主张因没有钱而由张某强、苏某瑞垫付钱款购买诉争房屋，但同时又称张某平支付了西城区其他住房的装修款项，该款项数额与诉争房屋购房款基本相等。孙某英上述陈述与社会常理及一般社会经验法则不符，而其对此事实无法作出合理解释。法院认定孙某英上述主张并无事实及法律依据，法院不予采纳。

第三，孙某英主张诉争房屋自交房后出租给张某强使用，但并未提供证据证实租金给付、租赁合同等事实，故法院认定孙某英上述主张并无事实及法律依据，法院不予采纳。综合以上分析，法院依据各方当事人提供的相应证据，依据社会常理及一般经验法则，依据公平原则及诚实信用原则，认定苏某瑞对于诉争房屋的出资认定为当时苏某瑞一方与张某平形成购买房屋的事实合同关系，苏某瑞为自己或其家人购买诉争房屋，更为符合事实常理。

关于诉争房屋购买时价款折抵张某平与孙某英的工龄问题，法院认为：按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为财产性权益予以确认。诉争房屋系成本价所购公房，购买时折抵了张某平与孙某英的工龄，故诉争房屋包含了孙某英与张某平的工龄所对应的财产价值。

苏某瑞一方提供的证据能够证实与张某平就其对于诉争房屋的权利达成事实合同关系，但是苏某瑞一方应当继续举证孙某英同意其工龄对应的诉争房屋中的财产性权益与苏某瑞之间的事实及法律关系。

综合以上分析，诉争房屋的权利目前仍包含苏某瑞的所有权请求权部分（包括张某平工龄对应财产性权益部分及苏某瑞与张某平形成事实合同购买的权利部分）、孙某英工龄对应财产性权益部分等。因此目前原告在尚未析产分割的前提下，基于物权直接主张确权诉争房屋为孙某英、张某阳、张某聪、张某强共同共有，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。

而苏某瑞主张诉争房屋确认全部归苏某瑞个人全部所有并办理过户登记手续的诉讼请求，亦无事实及法律依据，法院不予支持。

当然，需要指出的是，本案各方当事人应先基于身份关系等，将诉争房屋上的权利予以析分后再行确权分割过户。