靳双权律师

原告诉称

杨某英向本院提出诉讼请求:1.确认杨某英与杨某文关于北京市大兴区一号房屋口头借名买房协议有效；2.杨某文协助杨某英办理北京市大兴区一号房屋的过户登记手续；3.本案的诉讼费由杨某文承担。

事实与理由：杨某英与杨某文系姐妹关系。2005年4月24日，杨某英与杨某文达成一致，由杨某英借用杨某文名义购买北京市大兴区一号房屋（以下简称：案涉房屋），双方约定房屋登记在杨某文名下，实际房主为杨某英所有，并签署一份说明，内容为:购买一号室房屋一套，房产证的名字是杨某文，但实际购房人是杨某英的，一切房款费用及所有费用由杨某英出资，房产归杨某英所有。2005年4月24日，杨某文与北京S公司签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为404692元。合同签订后，杨某英支付了全部购房款并缴纳了相关税费。开发商交房后，杨某英一直在案涉房屋中居住至今。2005年，案涉房屋办理产权证，登记在杨某文名下，但该房产证一直由杨某英持有。此后，杨某英多次要求杨某文按照之前的约定办理房屋过户登记手续，但杨某文推诿懈怠，拒绝办理，双方数次协调无法达成一致。望法院查清事实，支持杨某英的诉讼请求，维护杨某英的合法权益。

被告辩称

杨某文辩称，不同意杨某英的全部诉讼请求。本案杨某英与杨某文不存在借名买房，而是合伙出资买房。2005年房子要涨钱，杨某文离婚，杨某文的前夫给了一部分钱。杨某英与杨某文的姐妹关系很好，商量一起买套房，双方共同出资，以杨某文的名义购买，约定房子先出租。约定由杨某英先住，给杨某文租金，由杨某英出资装修，一直由杨某英居住。2016年杨某英与杨某文的父亲去世后，留给杨某英和杨某文一套房屋，双方曾商量将案涉房屋过户给杨某英，杨某英承诺将父亲留下房产中的份额给杨某文，后来因为单位当时无法办理过户手续，就没有办成。

法院查明

杨某英与杨某文系姐妹关系，杨某文系杨某英二姐。2005年4月24日，杨某文（买受人）与北京S公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定杨某文购买案涉房屋，总金额404692元；买受人按分期付款方式按期付款：于2005年4月24日付清房款200000元，于2005年6月15日前付清剩余房款204692元。房产证登记的房屋所有权人为杨某文。

杨某英主张案涉房屋系其借用杨某文之名购买，因当时其户口本和身份证丢失，家人又在外地，所购房屋房价马上要涨，补办证件时间来不及，故借用杨某文之名购买。据此，杨某英提交书面说明一份，内容为：“购买一号室房间一套。房产证的名字是杨某文，但实际购房人是杨某英的，一切房款费用及所有费用由杨某英出资，房产归杨某英所有。特此说明。”上述说明中有杨某文、杨某英及证明人杨某萍（杨某英三姐）的签字。杨某英称该说明系与开发商签订合同前在杨某萍家中由杨某文书写，杨某文表示不记得曾经写过上述说明，但不申请鉴定，并称即使假设是杨某文所写，从内容上看上面写着房间一套，杨某英只是购买了部分房间，也只能证明是二人合伙买房。

杨某英主张案涉房屋购房款均系其本人支付，因房屋买卖合同系由杨某文签订，故由其本人将购房款通过转账或现金方式转给杨某文，由杨某文转给开发商公司，并提交了银行业务凭证及单据予以证明，上述银行业务凭证及单据的时间主要集中于2005年4月23日至2005年5月6日期间，其中2005年4月24日的银行个人业务凭证显示由杨某文账户向开发商公司指定账户转账200000元，其余银行业务凭证及单据为杨某英的取款凭证，取款时间及取款金额与房屋买卖合同中显示的购房款金额及支付时间能够基本对应。

另杨某英为证明存在借名买房的事实，提交了案涉房屋的房屋产权证、供暖协议书、物业协议书、装修协议书、购房款发票、公共维修基金收据、契税完税凭证、物业费、供暖费、水费等相关费用收款凭证、机顶盒置换客户服务协议书、客户确认单、申请表、登记表等予以证明，上述材料的原件系由杨某英保管。

杨某文主张其与杨某英之间不存在借名买房，案涉房屋系其与杨某英合伙出资购买。杨某英离婚时前夫支付了一笔钱，2005年因房价要涨，其与杨某英商量一起共同出资，以杨某文的名义购买案涉房屋。杨某文表示因杨某英告知与其丈夫关系不太好，故由杨某英出资装修案涉房屋并一直居住，同时约定向杨某文支付租金，但后来杨某英称有孙子后没有那么多钱，2011年之后就没再给了。另杨某文主张2016年杨某英与杨某文的父亲去世后曾留给二人一套房屋，双方曾商量将案涉房屋过户给杨某英，杨某英承诺将父亲留下房产的份额给杨某文，后来因为单位当时无法办理过户手续，就没有办成。

为证明上述事实，杨某文提交民事调解书、租房协议、判决书及微信聊天记录、收条及银行银行账户明细予以证明。杨某文提交的调解书中提到其前夫给付杨某文经济补助300000元。杨某文提供的租房协议并非直接书写的原件，签订时间为2005年6月1日，所涉租赁房屋即为案涉房屋，协议书提到甲方持有房屋所有权证，房屋精装修，配置全新家电家具及生活用品，甲方承担物业管理费、供暖费，乙方向甲方交纳房屋租金。杨某文提供的银行账户，根据其开户时间及销户时间应专为支付案涉房屋购房款而设立。杨某文主张账号2005年5月10日有两笔取款3108元及28000元同日转入杨某英的账户，可以看出杨某文对购房有出资。杨某文提交的收条为杨某文自身书写，并非直接书写的原件，且未有杨某英的签字。杨某文提交的其与杨某英之间的微信聊天记录中提到二人继承房屋及本案案涉房屋过户事宜。

另双方认可案涉房屋自交房至今一直由杨某英居住使用。

裁判结果

一、确认杨某英与杨某文关于北京市大兴区一号房屋的借名买房协议有效；

二、杨某文于本判决生效之日起十日内协助杨某英将北京市大兴区一号房屋过户登记至杨某英名下。

房产律师靳双权点评

双方当事人对于案涉房屋的权属存在争议，故应当依据该不动产真实的权利状况对案涉房屋的权属予以确定。杨某文对杨某英提交的书面说明真实性不予认可，主张不记得曾经写过上述说明，但表示不申请鉴定，法院对杨某英提交的书面说明予以采信。该说明载明“房产证的名字是杨某文，但实际购房人是杨某英的，一切房款费用及所有费用由杨某英出资，房产归杨某英所有”，且有杨某英、杨某文二人的签字及其二人共同姐妹杨某萍作为证明人的签字。杨某英提供的银行业务凭证及单据显示的取款数额及时间与案涉房屋的购房款及支付时间能够相互对应，案涉房屋交房后由杨某英装修并且杨某英自房屋交付之日一直实际在上述房屋内居住使用至今，案涉房屋的房屋产权证、供暖协议书、物业协议书、机顶盒置换客户服务协议书及购房款发票、公共维修基金收据、契税完税凭证、物业费、供暖费、水费等相关费用收款凭证等原件均在杨某英处保管，综合考虑上述事实有充分证据得以证明，相互之间亦能相互印证，法院认定杨某英与杨某文之间存在借名买房的协议约定，形成借名买房法律关系。

结合本案案涉房屋属于普通商品房，双方未有其他证据证明所涉借名买房约定违反法律规定或侵害社会公共利益或第三方利益，故双方之间的借名买房协议约定应为合法有效，法院认定杨某英系案涉房屋的实际权属人。据此，对杨某英要求确认其与杨某文之间关于案涉房屋借名买房协议有效，并由杨某文协助办理案涉房屋过户登记手续的诉讼请求，法院予以支持。杨某文依据书面说明中载明的“购买一号室房间一套”，得出系杨某英、杨某文二人合伙买房，杨某英只是购买了部分房间，根据书面说明的上下文之间的文义及常理理解，上述推理难以成立。杨某文提交的租房协议并非直接书写的原件，协议书中提到的甲方即杨某文持有房屋所有权证，精装修房屋，配置全新家电家具及生活用品，承担物业管理费、供暖费等内容与杨某英提供的证据所反映的实际情况并不相符。

杨某文提交的收条为其自己书写，未有杨某英的签字。杨某文提交的民事调解书及银行账户明细、微信聊天记录不足以证明其所陈述的对案涉房屋购房款出资200000元的事实，且杨某文对其主张的系双方合伙购房未提交其他充分证据予以佐证，结合杨某英提交的书面说明内容，对杨某文主张案涉房屋系其与杨某英合伙购买，法院不予采信。