靳双权律师

    一、原告诉称

　　原告刘一诉称，被告开发商品住宅小区。原告分别于2012年8月30日、2013年7月1日，分两次向被告预付100,000元房款，预购1栋2单元1201号和2栋2单元1401号商品住房两套及车库、车位和地下室各一处。双方签订了购房意向书(会员卡申领单),确定了房屋的房号、单价及建筑面积等。随后，原告应被告的要求于2013年6月27日按被告业务经理芦二承诺的“搞活动”的内部价格交纳了全部房款，共计978,000元(包括预付款)。

　　二、被告辩称

　　被告a房地产开发有限公司辩称，被告本质上未构成一房二卖，不应当适用一房二卖的法律规定审理本案，理由如下：1、我公司业务经理芦二收取本案二套房屋款，并私自偷取公章签订合同，被告对芦二私自售房行为不知情，该两套房屋被告实在2014年10月分别卖于郑五、张七，早于芦二案件事发，其备案是累计备案，并不是登记的2015年1月，说明我公司将本案涉及的二套房屋卖出，主观上不存在故意;2、按照法律相关规定，一房二卖应指的是开发商为营利目的，高价一房二卖，谋取利益。而本案被告也是芦二一案的受害人，一不知情芦二私自售房，二无高价转卖的故意，三芦二未将购房款交于被告，所以说不应按一房二卖的规定处理本案;3、本案原告及第三人也存在一定过错，他们未按规定将房款交于被告公司，而是将房款交于芦二本人，因此本案原告及第三人也应承担相应责任。被告同意继续履行二份购房合同，并积极处理后期手续。

　　第三人王三辩称，当时VIP会员卡，2014年全款付清，2014年8月份签订合同，芦二出事后并对合同进行了鉴定，被告明知有合同，还把房卖出去。公司不知情是不对的，芦二是销售经理，芦二出事后要公司给交代，但公司一直不给交代，迫不得已才走诉讼。

　　三、本院查明

　　经审理查明，2014年8月1日原告刘一与被告a房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定购买被告所建的房屋，总价款493,652元;2014年8月5日第三人王三与被告a房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定购买被告所建的房屋，总价款486,900元。房屋实际支付房款455,466元，房屋实际支付428,472元，两套房屋的车库款、车位款、地下室款94,062元，共计978,000元，所有款项均由刘一交纳，其中928,000元直接交给被告公司的销售经理芦二，5万元交到公司。芦二利用其职务便利，将原告刘一、第三人王三交给其的928,000元占为己有，未向公司交纳，(刑事判决书判决其犯职务侵占罪，责令其向公司退赔该笔款项。

　　另查明，本案所涉两套房屋总价款978,000元，其中刘一558,000元,王三420,000元;房屋已于2015年5月13日出售给郑五、韩六，房屋已于2015年1月6日出售给张七，并都在房产管理中心办理了备案手续。

　　四，裁判结果

　　解除原告刘一、第三人王三与被告a房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同，被告a房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告刘一购房款558,000元、第三人王三购房款420,000元，并赔偿原告刘一损失558,000元、第三人王三损失420,000元。

　　五、律师点评

　　被告a房地产开发有限公司与原告刘一、第三人王三签订的合同，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同依法成立。原告刘一、第三人王三作为合同相对方，有理由相信芦二就是代表公司与其签订合同，其所交购房款，其已尽到一般善意人通常的注意义务。至于芦二有无将合同文本交与公司保存、有无将购房款如数交给公司财务，属于公司内部管理问题，并不影响对刘一、王三已按约履行付款义务这一事实的认定。被告a房地产开发有限公司虽称其在不知情的情况下将本案涉及的二套房屋出售他人，不是故意行为，不属于一房二卖，但该二套房屋已售于另外二人，实际上已构成一房二卖。鉴于房屋已另售他人，并在房产管理中心办理了备案手续，合同目的不能实现，双方签订的房屋买卖合同应予以解除，被告应如数返还原告及第三人的购房款共计978,000元，并赔偿原告及第三人损失共计978,000元。