靳双权律师

一、基本案情

原告尚某一诉称：尚某一与尚某二系亲姐妹，因尚某一之子结婚所需，尚某一与尚某二口头约定由尚某一借尚某二之名购买312号限价商品房屋。尚某一于2011年5月1日以尚某二的名义与x公司签订《北京市商品房预售合同》。尚某一于2011年5月11日支付购房款，于2013年7月11日支付专项维修基金、契税、面积差价款、供暖费、产权证费等费用，并装修且一直占有使用该房屋。2016年底，尚某二以挂失方式补办相关票据并办理了房产证，后又将其丈夫郝某二增加为共有人。2018年10月，尚某二私自撬锁，占有房屋并出租给他人。故向法院起诉判决1.尚某二和郝某二向尚某一返还购房款670952元、专项维修基金17590元、契税6764.61元、面积差价款5509元、产权代办费585元、装修款76000元；2.尚某二和郝某二向尚某一支付房屋差价损失2000000元。

被告尚某二、郝某二辩称：案不存在借名买房的情况。尚某一与尚某二在2014年之前关系很好，尚某一的出资行为是基于亲属之间的互相帮助。尚某二、郝某二同意返还尚某一的第一项诉讼请求所主张的款项。尚某一关于要求尚某二、郝某二支付房屋差损失的诉讼请求没有事实和法律依据。

二、法院查明

312号房屋的性质为限价商品住房。312号房屋购买于2011年5月1日，该房屋的商品房预售合同的双方当事人为x公司（出卖人）和尚某二（买受人）。合同签订后，由尚某一支付了312号房屋的购房款670952元。312号房屋于2013年7月11日交付，该房屋的专项维修基金17590元、契税6764.61元、房屋面积差价款5509元、产权代办费585元均由尚某一支付。尚某一还对312号房屋进行了装修，并向装修公司支付了装修款76000元。312号房屋的商品房预售合同，以及上述缴费款项所涉票据均由尚某一保管。尚某一与尚某二之间未就借名买房事宜签订书面协议。

312号房屋取得房屋所有权证书由尚某二保管。312号房屋取得房屋所有权证书时登记的所有权人为尚某二；2017年7月5日，312号房屋的登记所有权人中增加了郝某二。

2018年8月26日之前，312号房屋一直由尚某一使用或支配，并由尚某一缴纳该房屋的物业、水、电等费用。后，尚某一与尚某二、郝某二因312号房屋发生纠纷。

尚某一和尚某二、郝某二均确认312号房屋的现有市场价值（不含应向政府缴纳的土地收益等价款）为3500000元。

三、法院判决

1、尚某二、郝某二向尚某一返还购房款670952元、专项维修基金17590元、契税6764.61元、面积差价款5509元、产权代办费585元、装修款76000元，以上款项共计777400.61元；

2、尚某二、郝某二于本判决生效之日起十日内向尚某一支付房屋差价损失1787500元。

四、律师点评

关于尚某一与尚某二之间就312号房屋是否存在借名买房关系。本案中，尚某一与尚某二之间未就借名买房事宜签订书面协议。尚某一主张其与尚某二之间就312号房屋存在借名买房关系，但尚某二和郝某二对尚某一的该项主张不予认可。然而，根据本院查明的事实，尚某一系312号房屋的实际出资人、装修人，以及2018年8月26日之前实际使用、支配人，并负担了相应的使用费用，相应事实均为确认借名买房关系的关键事实。综合考虑上述事实以及尚某一所述的借名买房的理由，以及尚某二、郝某二不能就上述情况作出合理解释的情况，足以认定尚某一与尚某二之间存在借名买房关系。据此，法院对尚某一关于其与尚某二之间就312号房屋存在借名买房关系的主张予以支持。

法院认为，尚某二郝某二同意向尚某一支付312号房屋的购房款670952元、专项维修基金17590元、契税6764.61元、面积差价款5509元、产权代办费585元、装修款76000元，法院不持异议并予以确认。

尚某一存在借尚某二之名购买312号房屋的情形。然而，312号房屋为限价商品住房，且尚某一不具备购买限价商品住房的资格，故双方之间的借名买房关系应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据法院已查明的事实，足以认定尚某一和尚某二对借名买房事宜均存在一定的过错。基于上述情况，以及郝某二与尚某二为夫妻关系以及郝某二目前亦为312号房屋的登记所有权人的事实，法院综合考虑312号房屋的现有市场价值和增值部分，以及双方的过错程度，酌情确定尚某一所主张的房屋差价损失，并对尚某一关于要求尚某二、郝某二支付该损失的诉讼请求中的合理部分予以支持。