靳双权律师

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一．基本案情

原告诉称

原告黄某一诉称：2012年8月10日，黄某一与林某二签订《房地产买卖合同（拆迁安置房）》，黄某一以60万元的价格向林某二购买坐落于某某市某某区某某小区XXX号房屋。合同签订后，黄某一依约付清全部购房款，林某二将房屋交付黄某一使用，黄某一自2012年底入住讼争房屋并使用至今。因讼争房屋为拆迁安置房，合同签订时尚不能办理产权证，为此，双方约定待讼争房屋能够办理产权证时，林某二必须在一个月内无条件配合黄某一办理产权过户手续。现讼争房屋的产权证已经可以办理，但林某二却拒绝配合原告办理过户手续。为维护自身合法权益，现请求法院确认黄某一与林某二签订的房屋买卖协议有效；林某二立即办理坐落于某某市某某区某某小区XXX号房屋的不动产权属证书，并协助黄某一办理上述房屋产权变更登记手续。

被告辩称

被告林某二辩称：双方之间实际上不存在房屋买卖合同法律关系。首先，林某二与黄某一素不相识，至今未曾谋面，双方不可能就房屋买卖进行磋商，从未达成买卖讼争房屋的合意，讼争合同不是双方的真实意思表示；其次，黄某一并未依据讼争合同向林某二支付购房款，可见，讼争合同不是双方需要履行的真实合同。本案讼争房屋买卖合同实质上是借款担保。2012年8月10日，林某二因资金紧缺通过王某三向某某公司分两次借款共计18万元，办理借款的过程中，某某公司要求林某二出具借据，并签署了以讼争房屋作为担保的一系列文件，当时，王某三告知林某二这些都是公司对外借款的惯常做法。林某二从未有过买卖讼争房屋的真实意思表示,在签署担保文件时，买方信息、签署时间均为空白，买方亦不在场，讼争合同的真实意思表示并非买卖房屋，而是借款担保。林某二向某某公司支付数月利息后，至今没有能力归还借款本息。

二．法院查明

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月30日，原某某市工商行政管理局向某某市某某区拆迁工程处发出《某某市工商局关于同意拆迁长汀职工宿舍的函》，部分内容为：“某某市某某区拆迁工程处：接贵处函告，我局位于某某市某某路某某村XX号楼的XX职工宿舍，共计XX套房屋，建筑面积XX平方米，已经列入闽江北岸中央商务中心拆迁地块范围。1995年，我局将该职工宿舍分配给十六位干部职工居住，因历史原因，该十六户至今未房改。经研究：1、我局同意贵处拆迁该职工宿舍并与我局总签。2、我局对该十六套房屋产权的处置意见，以省机关事务管理局的最终批复文件为准。此函。

    2010年7月14日，原某某市工商行政管理局向某某市某某区拆迁工程处发出《某某市工商局关于房屋拆迁安置意见的函》，部分内容为：“某某市某某区拆迁工程处：根据贵处2009年11月25日的函件，经某某省人民政府机关事务管理局《关于同意某某市工商局部分房产拆迁的函》批准，现就我局位于某某市某某区某某街道某某路某某村XX号楼共16套住宅房屋并杂物间的拆迁安置问题，

另查明，2009年12月5日，某某市城乡建设发展总公司与林某二、某某市某某区拆迁工程处签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，主要内容为：1、根据某某市房地产管理局《房屋拆迁许可证》批准，乙方坐落某某区某某村XXX号的房屋列入拆迁范围，甲、乙、丙三方依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《某某省城市房屋拆迁管理条例》等有关规定，结合本地块的实际情况，经协商，就房屋拆迁补偿安置事宜达成协议；2、乙方被拆除房屋主体屋式砖混结构壹等，成新率80%，总建筑面积为85.27㎡，其中，合法住宅建筑面积为76.75㎡，杂物间建筑面积为8.52㎡；3、乙方实行产权调换的建筑面积为89.11㎡，被拆除房屋的补偿总金额为605557.9元，自愿选择产权调换用房。《房屋拆迁补偿安置协议书》还约定其他事项。

三．法院判决

一、黄某一与林某二于2012年8月10日签订的《房地产买卖合同（拆迁安置房）》合法有效；

二、林某二应当于本判决生效之日起十日内办理坐落于某某市某某区某某小区XXX号房屋的《不动产权证书》，并协助黄某一将上述房屋变更登记至黄某一名下；

四．律师点评

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；”，现林某二主张向某某公司借款，并以签订房屋买卖合同作为借款担保，但却未能提供借款合同或借条、借款本金收取或借款利息支付凭证等直接证据证明借贷事实的存在，其关于《房地产买卖合同（拆迁安置房）》的签订地位于“福州某某小区XXX单元”以及王某三、刘某四疑似某某公司职员的主张，均不足以证明其所主张的借贷事实存在，应承担举证不能的法律后果。

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”，现林某二未能举证证明《房地产买卖合同（拆迁安置房）》系为借款提供担保而签订，黄某一也非林某二所主张的借贷关系中的“出借人”，本院对林某二主张本案应当按照民间借贷法律关系审理的辩解意见不予采纳。

林某二未能举证证明其与黄某一签订《房地产买卖合同（拆迁安置房）》时系基于虚假的意思表示，且《房地产买卖合同（拆迁安置房）》的内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，是有效合同，合同双方当事人均应受到合同条款约束，依约履行合同义务。黄某一诉请确认《房地产买卖合同（拆迁安置房）》有效，予以照准。