靳双权律师

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一．基本案情

原告诉称

原告许某一诉称：坐落于某某市某某街道某某巷X号楼的“某某楼”部分房产是原告父亲许某二1953年办理房产契税登记的。1992年10月5日，许某二过世，属于许某二所有的房产归原告及其他第三人共有。2009年某某市政府因旧城改造需要对该房产进行征用，同年12月28日，被告许某三、林某四、林某五与被告某某收储中心签订了《拆迁补偿安置协议》。原告及其他第三人此时才知道讼争房产已被被告许某三于1996年和1997年办理了土地证和房产证，并且在1996年将讼争五间房产其中一间改建为四层框架结构。为此，原告及其他第三人与被告许某三发生了房产继承争议。原告母亲陈某甲向某某市人民法院起诉要求撤销该房产的土地证、房产证和房产继承诉讼。判决生效后，因为被告许某三拒不履行生效判决确定的继承份额。

原告为维护合法权益，特诉请法院判令：确认被告许某三、林某四、林某五与被告某某收储中心2009年12月28日签订的拆迁补偿安置协议部分无效；被告某某收储中心就原告及其他第三人所有的被拆迁房产签订拆迁协议，并按原相同地块被拆迁户的待遇享受30个月周转过渡费、拆迁奖金、搬家费和选择安置房的权利；

被告辩称

被告许某三辩称：1953年答辩人父亲许某二申请登记的某某楼房产5间，在1976年11月18日凌晨一时许的一场突如其来的大火中已烧毁，因某某楼是土木机构，在一片火海中烧毁这是众所周知的事实。1953年申请登记的某某楼是一座土木结构的楼房，且坐落在小巷子中，根据日常生活经验都懂得水火无情的道理，因此原告以1953年申请登记的房产作为起诉要求法院判决确认答辩人与另一被告签订的拆迁安置补偿协议部分无效的依据，显然是站不住脚的；本案讼争房产的土地证与房产证虽然被法院判决撤销，但法院判决撤销的理由只是程序违法，即是某某市政府超越职权颁发房产证及土地调查审核时间出现延后有瑕疵而被撤销，责任不在答辩人，也不能因此推定颁发两证所认定的实体方面存在错误。

二．法院查明

经审理查明，1953年9月，位于某某市某某街道某某巷X号“某某楼”由许某六代理向原某某县人民政府财政科办理了契税登记申请，该申请书记载：管业人姓名为代理人许某六，祠堂名称为“某某楼”，楼房间数合计15间，附记：许某六、许某七、许某二各5间。其中许某二5间，于1953年9月由许某二向原某某县人民政府办理了《福建省某某县人民政府公定建筑草契纸》。1976年11月18日，某某楼发生火灾，此后，某某楼中许某二登记的5间房产由许某二及被告许某三管理使用。1996年8月5日，被告许某三向原某某市房地产管理局提出对某某楼内建筑面积18.24m2的房屋进行安全鉴定的申请。1996年8月7日，原某某市房地产管理局作出房屋安全鉴定书，处理意见为：该房屋属整幢危房，请停止使用该房屋，并根据我市城市规划建设有关规划，及时对该房屋加固处理改造。当年，被告许某三将该间危房改建为四层框架结构。

另查明，因某某市某某路B地块旧城改造项目建设需要，被告某某收储中心于2005年11月29日取得了房屋拆迁许可证项下的拆迁范围，拆迁实施单位为某某市某某房屋拆迁有限公司。本案涉案房屋属于拆迁范围。拆迁公告通过某某市广播电视台和现场张贴的方式进行了公告。本案庭审过程中双方一致确认：1、拆迁期限从2005年11月29日一直延长至今；2、拆迁补偿安置协议中被拆迁房屋建筑面积326平方米不包含涉案房屋共有大厅部分。

再查明：许寿福生前与陈某甲生有子女许新华、许某三、许某一、许新梅、许新妹、许新发、许新全。

三．法院判决

被告许某三、林某四、林某五与被告某某市土地收购储备中心于2009年12月28日签订的《某某市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》中涉及原位于某某市某某街道某某巷X号“某某楼”4间四层土木结构房屋的拆迁补偿安置协议无效。

四．律师点评

效力未定民事行为经追认后，自始有效；追认权人拒绝追认的，该民事行为自始无效。本案中，原告、第三人、被告许某三和陈某甲依据发生法律效力的民事判决，对涉案房产享有各自的产权份额，故原告、第三人是合法产权人之一。虽在法院诉讼析产确权前，被告某某收储中心以被告许某三持有讼争房屋建设用地使用证和房屋所有权证为由与被告许某三、林某四、林某五签订了拆迁补偿安置协议，但该建设用地使用证和房屋所有权证已被依法撤销且该协议书并未经全体产权人同意，该协议可视为效力待定的合同。

被告许某三、林某四、林某五无权处分本案讼争4间四层土木结构的房屋，原告许某一在知道拆迁协议签订后以被告许某三、林某四、林某五无完全所有权为由主张上述拆迁补偿安置协议中涉及讼争4间四层土木结构房屋的拆迁补偿安置协议全部无效，应视为原告拒绝追认无权处分行为，因此，本案拆迁补偿安置协议中涉及讼争4间四层土木结构房屋的拆迁补偿安置协议自签订时起就无效。

此外，签订拆迁补偿安置协议并不完全等同发生以房屋未标的的买卖关系，还涉及房屋所有权人的安置利益，本案所涉拆迁补偿安置协议因侵犯原告及第三人的安置利益，也应确认为无效。原告要求确认被告许某三、林某四、林某五与被告某某收储中心签订的拆迁补偿安置协议中涉及本案讼争4间四层土木结构房屋的拆迁补偿安置协议全部无效，有事实和法律依据，予以支持。本案庭审中原告自愿放弃其他诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。

被告许某三、林某四、林某五提出1953年由许某二申请登记的某某楼房产5间房屋已被1976年的一场大火灭失，本案的拆迁补偿安置协议是针对被告在被大火灭失后修建起来的建筑物进行征用安置补偿的，要求驳回原告的诉讼请求的主张，因无事实依据，不予采纳。