靳双权律师

一．基本案情

原告辩称

原告陈某五诉称：2017年4月2日，原、被告签订《房产交易合同》，合同约定原告以98万元的价格购买被告杨某一名下商品房一套。合同签订当日，原告支付10万元定金。2017年4月4日，原告按约将首付款29万元存入银行。2017年4月21日，第三人通知原告，被告不同意继续履行合同拒绝卖房，后经多次协商未果。原、被告签订的《房产交易合同》是双方真实意思表示，双方均应按照约定履行自己的合同义务。为维护原告的合法权益，现请求法院判令被告继续履行合同，配合原告办理银行贷款手续、房屋所有权转移登记手续；被告支付原告违约金10万元；

被告辩称

被告杨某一辩称：2017年4月2日原告与陈某二、第三人签订的房产交易合同应终止。交易合同不是陈某二的真实意思表示，陈某二在签订合同时年岁已高，是在他人诱导的情况下签订的。陈某二在签订交易合同时，未经杨某一的授权，陈某二无权签订该合同，本案所涉房屋是杨某一的房屋，交易合同只是意向书，杨某一并没有与原告按照交易合同的约定签署洛阳市房屋买卖协议，原告也未按交易合同的约定将首付款存入房管局指定的监管机构。原告在签订合同时存在过错，应当承担相应的责任。交易合同约定的违约金没有依据且过高，应不予支持或减少。

第三人诉称：2017年4月2日原告和被告陈某二在我们那里签订了房屋买卖合同协议。到场的是原告及原告妻子、被告杨某一的妻子和被告陈某二。原告向被告支付了房屋定金1万元。原告走贷款手续，我公司带他们去农业银行办理贷款申请手续，后期我们公司员工接到原告电话告知我们，杨某一及其妻子丁某三这个房子不卖给他们了，我公司跟丁某三、陈某二沟通过几次，但没有效果，说是陈某二因身体不适不能腾房，不能办理过户手续。

二．法院查明

经审理查明：2017年4月2日，被告杨某一作为卖方由被告陈某二代理与作为买方的原告签订《房产交易合同》，被告陈某二作为代理人将被告杨某一名下的、位于洛阳市××××3-1201室房产以98万元的价格出售给原告，双方在第三人的中和门店签字确认，第三人在该合同上亦盖章确认。签订该《房产交易合同》时，被告杨某一未到场，合同落款卖方处的“杨某一”系由他人代签，其下端的委托代理人处的“陈某二”，系由被告陈某二本人所写，买方处由原告本人所签；合同约定在签订合同当日，原告向被告支付定金1万元，该定金在双方签订《洛阳市房产买卖协议》后，可折抵等额的房款。当日，原告支付定金1万元，被告陈某二出具收据一份；合同约定的房款支付方式为，在2017年4月5日前原告支付首付款30万元存入洛阳市房管局指定的资金监管机构，剩余款项由原告向银行申请按揭贷款。2017年4月4日，原告将29万元存入农业银行自己的银行卡中，作为首付监管资金。并于同日，原告和其妻子柴琪和被告杨某一及其妻子丁某三共同到农业银行洛阳分行二手房贷款中心，办理购房按揭贷款的相关手续，该相关手续材料中有原告和其妻子柴琪和被告杨某一及其妻子丁某三的签字的资料，及银行给双方的拍摄照片可查，且申请银行贷款的材料中，还有一份被告杨某一与原告和其妻子签订的《洛阳市房屋买卖合同》。《房产交易合同》第四条的违约责任约定为：“4.1买卖双方任何一方未按合同约定履行义务的，应当向守约方承担相应的违约责任；双方均未按本合同约定履行义务的，应各自承担相应的违约责任。违约金额为该房产成交价的10%。4.2如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的居间报酬不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿。”在2017年4月2日当日，原告向第三人支付中介费3.09万元，对此第三人向原告出具收款收据一份；后因涉案房产的房产证丢失，需登报声明，故双方之间的相关手续及银行的贷款手续，暂时搁置；2017年5月25日，涉案房产的房产证补办发证，但被告杨某一将涉案房产借款担保抵押给了案外人李某四，办理了抵押登记，并拒绝将涉案房产出售给原告，导致本案诉讼纠纷的发生；本案审理中，原告虽明知涉案房产已为案外人设立了抵押登记，但仍然坚持要求被告杨某一履行合同。而被告杨某一则称，自己没有给陈某二出具委托手续，其代理出售涉案房产的行为无效，为此提起反诉，要求终止原告与被告陈某二于2017年4月2日签订的《房产交易合同》，但未在指定期间缴纳反诉费。

审理中，因当事人的意见分歧较大，致调解不能。

三．法院判决

一、原告陈某五与被告杨某一于2017年4月2日签订的《房产交易合同》于本判决生效之日予以解除。

二、被告杨某一于本判决生效之日起十日内支付原告违约金7.09万元。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

四．律师点评

本案存在三个方面的问题

一、原告与被告陈某二于2017年4月2日签订《房产交易合同》时，被告陈某二的代理行为虽未取得被告杨某一的书面授权，但从2017年4月4日被告杨某一夫妇与原告夫妇一起到农业银行进行房贷面签签署材料的事实可查，证明被告杨某一对陈某二签订《房产交易合同》代理行为的追认，故在《房产交易合同》项下所产生的责任后果应由被告杨某一承担。被告杨某一辩解被告陈某二代理行为无效的意见，不予采纳。

二、在《房产交易合同》签订后，银行审核材料放贷期间，因涉案房产的房产证遗失登报声明而延误相关手续的办理，该事由不能归责于原告和被告杨某一。被告杨某一在补办房产证后，应当积极协助原告办理后续房产交易手续，但被告杨某一却将涉案房屋借款担保抵押给案外人，拒绝继续履行合同，致使原告的合同目的不能实现，被告杨某一的行为已构成违约，应当承担违约责任。本案审理中，原告已明知被告杨某一将涉案房产对案外人进行了抵押，但仍然要求被告杨某一履行合同，显然其意见不能被采纳，双方之间的《房产交易合同》应当予以解除。

三、关于《房产交易合同》解除后的原告损失赔偿问题。1、原告在《房产交易合同》项下负有按约向洛阳市房管局指定的资金监管机构存入首付款30万元的先合同义务，但其却将首付款29万元存入自己的银行账户，该行为已违反了合同的约定，原告自身存在过错。被告杨某一构成违约，应按《房产交易合同》4.1条中约定按涉案房产成交价的10%，支付原告违约金，但考虑到原被告的过错程度，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告杨某一支付原告首付款30万元10%的违约金，即3万元。2、本案合同解除后，被告杨某一应返还收取的原告定金1万元，因本院已判定被告杨某一向原告支付违约金，故该定金不适用双倍返还罚则。3、根据《房产交易合同》4.2条的约定，原告向第三人支付的中介费3.09万元，第三人不予退还，故该损失按约定应由被告杨某一支付给原告。上述第1至3项，被告杨某一合计支付原告违约金7.09万元。