靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告程大娘其诉称：2011年4月28日被告乘我儿子黄先生不在家及我对房屋买卖行情缺乏了解的情况下，与我签订了一份房屋买卖合同。以22000元的低价购买我母子居住座落在XX社区XX小组第二单元第3层的房屋，建筑面积54.88平方。我将国有土地使用证交付给被告。黄先生得知情况后，即找被告告知坚决不同意出卖该房屋而遭被告拒绝。且该房屋是黄先生父亲的遗产，系我母子共同所有。被告在未征得黄先生的同意和我无权代理变卖共有人的财产情况下购买我母子的房屋，其行为侵犯了我母子财产所有权的合法权益，导致我母子无房居住。特提起诉讼，请求依法解除我与被告签订的房屋买卖合同，判令被告返还我的国有土地使用证，诉讼费用由被告承担。

　　原告黄先生诉称，对原告程大娘提出的诉讼请求及陈述的事实与理由没有补充，同意其诉讼请求陈述的事实与理由，该合同无效，要求解除。

　　二、被告辩称

　　被告张先生答辩称：我与原告于2011年4月28日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，不存在欺诈、协迫情形，也未在合同中约定解除条件，被告已按合同约定支付原告购房款，该合同已经生效。原告称其子黄先生属讼争房屋的共有人，因黄先生未成家，我在与原告签订房屋买卖合同时有理由相信原告有权处分该房产，原告与我签订合同的行为属表见代理，我系善意购买人，该合同合法有效。且黄先生曾向法院起诉确认该房屋买卖合同无效已撤诉，表明黄先生已认可我与原告签订的房屋买卖合同有效。综上，原告诉请的理由不成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2011年4月28日原告程大娘与被告签订一份《房屋买卖合同》，将座落在甲县乙镇XX社区XX组第二单元第三层建筑面积54.88平方的住房一套出卖给被告。合同约定“房屋成交价为22000元，乙方于2011年4月28日付请给甲方，甲方于2011年4月28日将上述房地产证和土地使用证交付给乙方所有。甲方保证房地产权属清楚，售后若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。本合同签订后，甲乙双方不得中途悔约，若甲方不能按期向乙方交付房地产证和土地使用证或乙方不能向甲方付清购房款，每逾一日，由违约一方向对方给付相当上述房地产价款千分之一的滞纳金。自合同签订之日起，乙方享有该套住房的所有权和使用权，甲方不再享有该套住房的所有权和使用权，乙方如对该套住房进行改造或出售、甲方无权干涉。”合同签订后，双方均按合同约定履行义务，被告当即付给原告购房款22000元，原告即将城镇国有土地使用证交付给被告。原告黄先生得知情况后，以该房屋系其父亲黄大叔的遗产，属二原告共同所有。于2011年5月初两次找被告告知不同意出卖该房屋，被被告拒绝后诉至法院，请求依法确认原告程大娘与被告签订的房屋买卖合同无效，后撤回起诉。后，原告程大娘又以被告未征得房屋共有权人黄先生同意，自己无权代理黄先生处分变卖其共有房屋为由诉至法院，请求依法解除与被告签订的房屋买卖合同，判令被告返还原告土地使用证。

　　另查明，原告程大娘与被告签订房屋买卖合同出卖的房屋，系原告黄先生的父亲黄大叔兄弟几人于1982年一起兴建的一幢私人住宅，共七套，每套建筑面积54.88平方。黄大叔其他兄弟后将其房屋转卖给他人。该幢房屋现已破烂不堪、楼梯踏步、楼层天棚混凝土大部分脱落、部分没有门窗，构成危房，无人居住。2011年4月28日被告与该幢房屋的其他住户也签订房屋买卖合同，以15000元和15800元不等的价格购买其所有的房屋，双方当即付清购房款和交付房屋所有权证和土地使用证。但原告持有的房屋所有权人黄大叔的房屋产权证已遗弃，只交付了土地使用证。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回原告程大娘、黄先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案争议的焦点是原告程大娘与被告签订的房屋买卖合同是否有效，是否符合法律规定的解除条件问题。原告程大娘主张被告未征得房屋共有人黄先生的同意和自己无权代理黄先生处分变卖共有人财产。请求依法解除双方签订的房屋买卖合同，判令被告返还原告国有土地使用证。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，原告母子是一家人，且其子未成家，原告是一家之主。在双方签订合同时，被告有理由相信原告程大娘有权代理其子处分变卖其家庭财产，故原告程大娘的代理行为有效。根据《物权法》第一百零六条“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权取分权人请求赔偿损失”的规定，被告受让该不动产是善意取得，且价格合理，未违反法律规定。被告主张的理由成立，予以采纳。综上，原告程大娘与被告订立房屋买卖合同时，双方均具有民事权利能力和民事行为能力，不存在欺诈、协迫的手段和乘人之危情形，系双方真实意思表示自愿订立。合同中约定的权利义务，违约责任是均等的，未违反法律规定，且双方未在合同中约定一方解除条件并已按合同约定履行给付购房款和交付土地使用证的义务。根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。”《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立，变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，故原告程大娘与被告2011年4月28日签订的房屋买卖合同合法有效。原告程大娘以被告未征得房屋共有人同意和自己无权代理共有人处分变卖房产，请求依法解除合同不符合《合同法》规定的解除条件，其主张的理由不能成立，不予支持。