靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告曹先生起诉称：我在甲市乙区C地有建筑面积总计815.47平方米房屋，与母亲冯大妈96号房屋合计面积889.07平米。2009年上述房屋被拆迁，我与甲市乙区XX镇人民政府签订《乙区XX棚户区改造房屋拆迁货币补偿协议》及《按照房屋置换方式进行调整确认单》，共补偿17套房屋，安置房面积960平方米。2012年2月19日，我与窦先生签订《甲市房屋买卖合同》，约定所售房屋坐落于乙区，建筑面积80平方米，房屋成交价格58万元。当时双方所签买卖合同对房屋约定不明确，合同没有履行基础，也违反了安置房屋买卖相关政策。为维护我的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、解除我与窦先生于2012年2月19日签订的《甲市房屋买卖合同》及补充协议;2、诉讼费用由原被告共同承担。

　　二、被告辩称

　　被告窦先生答辩称：不同意原告诉讼请求。我已经将房屋转卖给黄先生，并告知曹先生，并由曹先生之子小曹与黄先生办理房屋买卖手续。经黄先生要求，曹先生之子小曹向曹先生打电话确认同意将房屋转售黄先生事宜，并由小曹代表曹先生签字。曹先生已知晓转卖事宜，故应由曹先生和黄先生履行房屋买卖合同。

　　第三人黄先生答辩称：不同意原告诉讼请求。曹先生与窦先生签订的房屋买卖协议合法有效，我方与窦先生所签转让协议亦合法有效。当时，已经通知曹先生，买卖合同合法有效，应当继续履行。2012年7月16日，我和窦先生代理人小王签订房屋买卖合同，约定将窦先生所购曹先生名下位于C地的三居室卖给我。合同签订后，曹先生对该合同予以签字确认，并承诺如果反悔则承担合同额200%违约金。合同签订后，我按照约定支付房款，但因曹先生不履行约定，导致我购房合同无法履行。曹先生与窦先生所签房屋买卖合同合法有效，我在此基础上与窦先生达成的房屋买卖合同亦合法有效。现为维护合法权益，请求法院判令：1、判令曹先生交付乙区C地诉争房屋进行管理使用;2、判令曹先生按约定支付违约金30万元;3、诉讼费用由曹先生负担。

　　原告曹先生答辩称：不同意第三人黄先生的诉讼请求。我与第三人黄先生不存在房屋买卖合同关系，黄先生提供证据中签订合同当事人是小王和黄先生，与本案窦先生无关，所以曹先生和黄先生不存在买卖合同关系。假设法院认定曹先生违约，则我方认为黄先生不存在实际损失，其主张违约金过高，请求法院不予支持或根据实际损失进行酌减。

　　被告窦先生答辩称：同意第三人黄先生的起诉事实和诉讼请求。小王是我的代理人，当时我不在，我也认可小王代理权限。小曹系代替曹先生收取房款，我转卖房屋时，小曹亲自给曹先生打电话。即使曹先生不同意售房，小曹作为曹先生之子其行为也已构成表见代理，故各方所签房屋买卖合同均应为有效。

　　第三人曹某甲、曹某乙述称：不同意黄先生的诉讼请求。拆迁安置后，母亲冯大妈去世，房屋应属遗产，我二人作为法定继承人对本案诉争房屋享有共同共有权利，未经共同共有人同意，曹先生出卖房屋行为侵害了我二人合法权益。请求法院驳回第三人黄先生的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：冯大妈与曹先生、曹某甲、曹某乙系母子关系，冯大妈于2012年12月9日去世。乙区C地宅基地使用权人为曹先生，乙区C地96号宅基地使用权人为冯大妈。

　　2009年8月13日，曹先生作为乙区C地房屋的被拆迁人及C地96号房屋被拆迁人冯大妈的委托代理人分别与拆迁人甲市乙区XX镇人民政府(以下简称XX镇政府)签订《乙区XX棚户区改造房屋拆迁货币补偿协议》(以下简称《XX棚户区拆迁补偿协议》)两份，其中载明：C地房屋建筑面积815.47平方米，补偿款总计3727365元;96号房屋建筑面积73.6平方米，补偿款总计432899元。上述协议未标注编号。

　　2011年8月11日，曹先生作为被拆迁人与XX镇政府签订《按照房屋置换方式进行调整确认单》(以下简称《房屋置换调整确认单》)，其中载明：被拆迁人房屋地址C地、96号;建筑面积815.47+73.6=889.07㎡;原安置协议编号054;实际安置面积一居室(40㎡)七套，二居室(60㎡)六套，三居室(80㎡)四套。

　　2012年2月19日，曹先生与窦先生签订《甲市房屋买卖合同》将上述拆迁安置房屋中80㎡三居室一套售予窦先生，约定：第一条房屋基本情况出卖人所售房屋坐落为乙区，建筑面积80平方米;第二条房屋权属情况《XX棚户区拆迁补偿协议》及《房屋置换调整确认单》;第三条房屋成交价格58万元，定金2万元，买受人于2012年2月26日前支付预付款48万元。

　　当日，曹先生(甲方)与窦先生(乙方)签订《补充协议》，约定：因本补充协议签订的C地96号回迁房三居室80平米的房屋尚未交付，经甲乙双方协商一致，双方达成如下协议：1、甲乙双方本着平等自愿的原则，甲方把《XX棚户区拆迁补偿协议》《房屋置换调整确认单》上所涉及的C地所对应的回迁房C地地区80平米3居室出售给乙方一套;2、乙方在2012年2月26日之前付甲方房款五十万元整，剩余八万元房款于2012年4月18日之前一次性付清，期间八万元出现的利息，每过一个银行固定还款日按每月1120元支付;3、乙方在签订本合同两个月内负责改名，甲方积极配合后，如乙方在两个月内改名失败，则等到房屋交付后再进行过户手续，所有在本合同签订后因本房屋发生的所有费用，如过户费、改名费、产权转移登记费等由乙方支付，甲方积极配合过户;4、无论将来本房屋价值涨或降，甲乙双方均不得反悔;5、本补充协议与《甲市房屋买卖合同》同样具有法律效力。

　　另查明，《房屋置换调整确认单》所载四套80㎡三居室现已交付曹先生，房屋坐落分别为：……根据《乙区XX棚户区住宅房屋征收补偿安置方案》规定，上述安置房产权为按照经济适用住房产权管理的房屋。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、曹先生于本判决生效后七日内将位于甲市乙区C地室房屋交付黄先生管理使用，窦先生予以协助;

　　2、驳回曹先生的诉讼请求。

　　3、驳回黄先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案争议焦点为涉案房屋买卖合同相关文件的主体及效力、房屋买卖合同标的物是否明确并是否应予解除、房屋买卖合同标的物如何确定及第三人诉求能否支持，对此靳律师分析如下：

　　第一，关于涉案房屋买卖合同相关文件的主体及效力的判定。

　　2012年2月19日，曹先生与窦先生签订了《甲市房屋买卖合同》及《补充协议》，两份合同文件抬头处出卖人及甲方处均为冯大妈、曹先生，但曹先生未提供证据证明其出售房屋时系受冯大妈委托、未提供冯大妈的书面授权材料或其他使窦先生有理由相信其有代理权的材料，且曹某甲、曹某乙作为冯大妈法定继承人也对曹先生的行为不予认可，故曹先生与窦先生所签《甲市房屋买卖合同》及《补充协议》的合同效力不涉及冯大妈，曹先生、窦先生应系合同当事人，二人形成了房屋买卖合同法律关系。

　　第二，房屋买卖合同标的物是否明确并是否应予解除问题。

　　庭审中，曹先生主张其与窦先生所签房屋买卖合同标的物为80平米房屋一套的约定无明确，合同无履行基础。对此，靳律师认为根据《房屋置换调整确认单》记载回迁安置房屋中80平米三居室共有四套，因签订合同时回迁安置房屋并未进行实际安置，故双方均无法确定房屋坐落。现查明四套房屋已由拆迁单位交付曹先生，具有明确的房屋坐落，所以合同约定对80平米三居室进行买卖实质应系房屋买卖合同中的种类物买卖，而根据种类物履行原则和方式，种类物债务人须于全体种类物中任取某个或某些别物给付即可，故曹先生应依据诚实信用原则将四套房屋任一一套房屋作为买卖合同标的物按照合同约定予以履行。曹先生在以上四套房屋中确定所售房屋后，本案房屋买卖合同标的物即应转变为特定物买卖，因此，曹先生主张买卖标的物不明确、要求解除合同的请求，无事实和法律依据，不予支持。

　　第三，房屋买卖合同标的物如何确定及第三人诉求能否支持问题。

　　因小曹已在2012年7月16日《房屋买卖居间合同》及《补充协议》上签字，并构成表见代理，故应视为曹先生认可窦先生与黄先生房屋买卖合同的权利义务内容。现窦先生与黄先生约定的房屋交付条件为“开发商交钥匙”进行房屋交验，交验完毕当日将房屋钥匙交付黄先生。现四套房屋均已由曹先生办理完毕入住手续，在曹先生已取得窦先生房款和黄先生已按约定支付窦先生房款的情况下，依据2012年7月16日《房屋买卖居间合同》及《补充协议》和2012年7月26日《补充协议》，曹先生应向黄先生交付房屋。

　　后在法院释明后，在合同不予解除的情况下曹先生对黄先生诉讼请求也不予同意。因法院依黄先生申请财产保全，故法院依法已对C地号通过向案外承租人送达民事裁定书及张贴公告的方式予以保全，故本院在四套回迁安置房中确定曹先生应将C地号房屋交付黄先生管理使用，即曹先生为黄先生办理房屋交付及与案外承租人的交接管理手续，故对黄先生的此项诉讼请求予以支持。