以借名买房名义购置单位分配住房的效力认定和权属问题
作者：靳双权律师 发布时间：2018-12-04 浏览量：0
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
刘某诉称：我与陈某华1995年4月12日登记结婚，我们都在某单位工作，2003年，单位分配给我们二人北京市房山区春天家园某房屋(以下简称涉诉房屋)，共支付房款247568元，登记在陈某华名下。因为家里钱都由陈某华统一管理，所以都是由陈某华去办理的交款和贷款手续。房屋购买后，我们把该房借给陈某华之姐陈某清居住使用。2013年8月我起诉陈某华离婚，庭审时才得知涉诉房屋已经被陈某华私自过户给了陈某清，陈某华的行为未经我同意，侵犯了我的知情权和财产权利，故诉至法院，要求判令二被告之间签订的关于涉诉房屋的买卖合同无效，诉讼费由二被告负担。
2、被告辩称
陈某华辩称：原告所述不属实，我与原告结婚后，与我父母住一起，我姐陈某清搬走了。2002年某单位分房，当时我与原告无力购买涉诉房屋，原告主动提出以我俩名义申请一套房屋给陈某清，是我与原告及我母亲在一起商量定的。陈某清当时已经交了另外一套商品房的押金，因为买了涉诉房屋，为此还支付过违约金。涉诉房屋房款都是陈某清支付的，贷款也是陈某清还的。因为房屋是经济适用房当时不能过户，所以口头约定满五年之后再过户，2009年我们一起去办理了过户手续，原告对此知情。我不同意原告的诉讼请求。
陈某清辩称：2001年左右原告和陈某华一起找我，说他们单位要分房子，问我要不要。我当时正想买房，因为涉诉房屋价格便宜，于是就以陈某华名义购买。当时没有签订书面协议，我母亲和我爱人也在场。我交了10万元首付款，向建行贷款10万元，每次交款都是我去办，按揭贷款也是我在偿还，2008年4月8日提前还清了房贷，在办理入住的时候还交过4万元现金，入住时间是2003年4月。2009年签订的买卖合同是为了办理过户，没有实际支付过合同中约定的49万元。房子是我买的，与原告无关，我不同意原告的诉讼请求。
二、法院查明
刘某与陈某华于1995年4月12日登记结婚，二人均系某单位职工。2001年9月13日，北京铁路分局住宅开发指挥部(以下简称开发指挥部)收到陈某华住房集资款100000元，2003年2月18日，开发指挥部收到陈某华住房集资款等费用38008.62元。2003年2月13日，北京京铁房地产经纪中心出具《春天家园小区住房计价单》：“……房屋坐落：春天家园房号XXXX，销售面积：102.09，房价款：247568.25元，应冲减款项共计216000元，其中预付款100000元，银行贷款100000元，住房公积金16000元，……本次应交款合计38008.62元。”2003年2月17日，北京铁路分局出具《春天家园入住通知单》：“现将根据北京铁路分局住宅分配委员会2002岳-XXX号《住宅房屋分配通知书》分配给我单位的春天家园某住房一套分配给我单位陈某华同志。”2006年5月22日，北京京铁房地产经纪中心再次出具《春天家园小区住房计价单》，涉诉房屋面积变更为95.8平方米，房价款为232315元。应交款合计22450.3元。涉诉房屋自2003年交付至今由陈某清居住使用。
2009年3月19日，陈某华与陈某清签订《存量房屋买卖合同》，约定陈某华将涉诉房屋以498440.74元价格卖给陈某清。2009年3月25日，涉诉房屋所有权人变更登记为陈某清。庭审中，陈某华和陈某清均称买卖合同是为了办理过户而签订，498440.74元价款并未实际给付。
庭审中，陈某清称分房时刘某夫妇口头同意由其购买涉诉房屋，且全部房款均由其支付，并向本院提交以下证据：
1、陈某清名下中国工商银行工资卡账户对账单，证明自2001年7月开始其按月取款偿还涉诉房屋的按揭贷款，每月还款额为1300元至1500元不等。2003年2月24日取款16000元用于偿还陈某华的公积金。刘某称该明细表没有银行盖章，取现金还贷不能构成证据链，不认可陈某清的证明目的。
2、陈某清名下中国建设银行明细单和2008年4月8日中国建设银行个人贷款还款凭证，还款额为30480.22元。证明其出资还清了涉诉房屋银行贷款。刘某对该证据证明目的不予认可，称贷款系由陈某华夫妻共同财产偿还。
3、陈某清丈夫王若谷名下中国工商银行账户对账单和储蓄取款凭证一份，证明其在2001年9月13日提取50000元，2003年2月18日提取21000元，均用于支付涉诉房屋购房款。刘某对此证据的证明目的不予认可，认为取款与购买涉诉房屋无关。
刘某提交其名下中国建设银行工资卡账户明细，证明其2008年月工资2000余元并逐年上涨，具备买房能力。陈某华与陈某清对此均不予认可，称涉诉房屋是从2001年开始交款购买，刘某2008年以后的工资收入不能证明其在2001年有能力购房。对于刘某2001年的月收入，刘某自述约1200元，陈某华则称约四、五百元。
另查，2013年8月21日，刘某诉至本院要求与陈某华离婚。刘某称其系在离婚诉讼中发现涉诉房屋过户情况并于2013年11月5日提起本次诉讼，陈某华和陈某清则称在2009年房屋过户时刘某既已知情并同意。2013年12月20日，本院一审判决刘某与陈某华离婚，刘某遂提起上诉。
三、法院判决
驳回原告刘某全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
从不动产的登记制度而言，登记是物权的公示方法，它具备的仅仅是物权的正确推定效力，并不能真实体现物的归属情况。当实际购房人有足够证据证明房屋归其所有时，就不能根据登记来判断所有权的归属，而应认定实际权利人为房屋所有者。
从法律物权与事实物权的关系而言，在不涉及第三人的利益时，从公平正义的角度看，应保护实际购房人的合法权益。从司法自治原则而言，实际购房人和登记购房人可以根据自由意志签订借名登记协议。这符合司法自治的原则，依照协议约定，实际购房人应为房屋的所有权人。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。诉争的涉诉房屋虽系刘某与陈某华夫妻关系存续期间取得的财产，且登记在陈某华名下。但根据现有证据：陈某清之夫王若谷于2001年9月3日取款50000元，与现金进账单记载的交纳第一笔购房款100000元的日期吻合;陈某清于2003年2月18日取款21000元，与现金进账单记载的交纳第二笔购房款38008.62元的日期吻合;陈某清于2008年4月8日转账偿还30480.22元房屋贷款。由此可以认定涉诉房屋的购房款系由陈某清支付。刘某虽称所有购房款项均用其与陈某华的夫妻共同财产支付，但未能就此提交充分证据。涉诉房屋在交付后长期由陈某清居住使用，刘某亦从未提出异议。综上，涉诉房屋系陈某清以陈某华的名义出资购得，2009年3月19日的《存量房屋买卖合同》系为变通办理物权转移登记而订立的合同，本质上是对“借名买房”意思表示的确认，刘某主张该合同系以合法形式掩盖非法目的，损害了其利益，证据不足，基于诚实信用原则，法院对原告要求确认《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求应当不予支持。
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