北京房地产买卖合同案例：借用别人名义买商品房，可以过户吗？
作者：靳双权律师 发布时间：2018-11-22 浏览量：0
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
杨某诉称：2011年3月，我以赵某洋的名义购买302号商品房一套。我作为借名人，已支付购房款及购房所涉全部税费，享有房屋的所有权。赵某洋作为出名人，虽登记为房屋的所有权人，但不享有房屋的权利亦未承担购房义务。此后，我曾多次要求赵某洋及其配偶杨某华将该房屋过户到我的名下，赵某洋、杨某华一直未予履行。
2015年4月23日，我与杨某华签订了《借名购房确认协议》，双方在协议中对我以赵某洋名义购买商品房事宜进行确认，并约定自协议生效次日起7日内二人为我办理房屋过户手续，将协议所涉商品房过户到我的名下。协议约定期限届满后，二人仍未履行过户义务，经我反复催促，二人拒不为我办理房屋过户登记手续，严重侵犯了我的合法权益。现起诉请求：1、赵某洋、杨某华将其名下的302号商品房过户到我的名下;2、赵某洋、杨某华承担诉讼费。
2、被告辩称
赵某洋辩称：我不同意杨某的诉讼请求。我于2011年购买房屋，产权登记在我的名下，且房屋已经作为我的房产被北京市丰台区人民法院执行庭登记了，事实上双方并不存在借名的情况。
杨某华辩称：房屋是杨某给我父母购买居住的，我同意将房屋过户到杨某名下。
二、法院查明
杨某华与赵某洋系夫妻关系。杨某华与杨某系兄妹关系。2011年3月18日，杨某华代赵某洋与赵某明签订《存量房屋买卖合同》，约定赵某明将302号号房屋出售给赵某洋，房屋成交价格为72万元。该份网签合同在北京市丰台区房屋管理局备案。同日，赵某洋取得该房屋的房屋所有权证及国有土地使用证。现302号房屋的国有土地使用证、房款支付发票、契税完税证、税收通用完税证的原件在杨某处。因赵某洋与中国建设银行股份有限公司北京东大街支行保理合同纠纷，赵某洋需支付该行本金及违约金31228921.43元。2015年6月15日，北京市丰台区人民法院执行庭向赵某洋送达了《报告财产令》。
2015年7月8日，赵某洋将302号房屋的所有权证原件交付北京市丰台区人民法院执行庭。
审理中，杨某、杨某华表示302号房屋由杨某出资购买，杨某为方便杨某华、赵某洋的子女升学而将该房屋登记在赵某洋名下，房屋所有权证的原件之前由杨某负责保管，后杨某为办理该房屋的过户手续而将原件交付赵某洋，且该房屋一直由二人的父母居住使用。
赵某洋表示302号房屋系其与杨某华出资购买，302号房屋产权证及购房凭证的相关原件之前一直在其处，其认为杨某处的购房凭证及国有土地使用证系杨某华提供。关于居住情况，赵某洋表示302号房屋由杨某及其母亲长期居住。杨某提交物业管理公司2014年至2015年全年物业费的交费凭证、2013年度至2015年度供暖费交费凭证及2013年12月1日至2014年5月31日的水费交费凭证，证明302号号房屋使用期间的费用均由其承担。杨某华对此予以认可。赵某洋对上述证据的真实性认可，但表示支付上述费用并不代表杨某为房屋产权人。
另查，2015年4月23日，杨某(甲方)与杨某华(乙方)签订《借名购房确认协议》。杨某华对此予以认可。赵某洋对该协议不予认可。
关于302号房屋的真实成交价格，杨某华表示杨某是实际经办人，其不清楚购房价格。赵某洋表示购房事宜由杨某华办理，其亦不清楚购房价格。杨某表示其与房屋出卖人赵某明系经朋友介绍相识，302号房屋的实际成交价格为530万元，但除网签合同外，双方并未签订其他房屋买卖合同。
审理中，杨某提交其中国农业银行的账户明细，证明其于2011年3月10日向赵某明转款38万元、2011年3月18日向赵某明转款450万元用于支付302号号房屋的房款，并表示已找不到其余支付房款的凭证。杨某华对此予以认可。赵某洋对账户明细的真实性认可，表示购买302号号房屋的具体操办人系杨某华，因其与杨某一直有资金往来，购房时杨某确帮二人支付了部分房款，其在购房前后已经给付杨某500余万元。据此赵某洋提交了其北京银行、中国农业银行账户明细，证明其于2010年7月1日向杨某转款200万元，于2012年5月2日至2013年2月25日共向杨某及其配偶转款支付了3597684.69元。
杨某华表示赵某洋系中原里程公司的法定代表人，上述款项并非二人的财产，也许是货款，其与赵某洋并未支付过杨某购房款。杨某表示赵某洋提交的上述证据与本案无关，赵某洋于2010年7月1日转款的200万元并未转至杨某名下，且杨某及其配偶系中原里程公司的投资人，其与赵某洋之间的银行往来系公司往来，并非赵某洋为购房需要向其支付的购房款。
再查，2015年5月11日，杨某向法院申请财产保全，要求查封302号房屋，并提供了相应担保，预交保全费5000元。2015年5月22日，法院作出裁定，查封了赵某洋名下的该套房产。
三、法院判决
1、一审判决
驳回杨某的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
首先，302号房屋系赵某洋与出卖人赵某明签订《存量房屋买卖合同》，并登记在赵某洋名下，因此赵某洋依法取得了该房屋的所有权。尽管杨某主张302号房屋实际成交价格为530万元，并提交证据证明其向赵某明支付了488万元款项，但除在房屋管理局备案的网签合同外，杨某、赵某洋、杨某华均未能提交体现302号房屋真实交易价格的买卖合同或其他相关证据，杨某提交的证据不足以证明其对302号房屋的购买存在全部出资关系。
其次，杨某与杨某华系兄妹关系，二人签订的借名购房确认协议为事后签订，而产权登记人赵某洋并未对此进行过确认，杨某亦未能提交证据证明其与赵某洋存在借名登记的约定，故杨某主张双方存在借名购房关系不能得到采信。现杨某主张其是302号号房屋的实际所有人，要求将该房屋过户至其名下的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。
靳双权律师
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