靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告王女士起诉称：1998年8月19日，我将甲市乙区XX镇XX村×区×号自家宅院内的房屋及附属物出售给吴先生。1999年间，吴先生又将所购宅院转卖给郝先生。因吴先生和郝先生并非XX镇XX村村民，故买卖房屋的行为应属无效。另外我确实有现实困难，为此提起诉讼。诉讼请求：1、确认我与被告吴先生于1998年8月19日签订的房屋买卖协议无效;2、确认被告吴先生与被告郝先生于1999年8月19日签订的房屋买卖协议无效;3、要求被告郝先生将甲市乙区XX镇XX村×区×号宅院内的房屋及附属物返还我;4、本案诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告吴先生答辩称：经村委会和镇政府的同意，原告将诉争的房屋卖给了我，之后我退伍复原，也经村委会同意又将诉争房屋卖给了被告郝先生，我认为合同已经履行完毕，因此不同意原告的诉讼请求。

　　被告郝先生答辩称：涉案房屋及宅院系我从吴先生手中购得，根据合同相对性原则，原告将我列为被告无法律依据;我和吴先生之间的买卖房屋行为已征得村委会同意和镇政府认可，吴先生从原告手中购买房屋时，法律法规并未对农村房屋的买卖作出禁止性规定，故吴先生将涉案房屋转让给我应受法律保护;原告提起诉讼的行为，已违背基本的诚信原则，属无理缠诉;原告要求确认房屋买卖协议无效和返还宅院及附属物的诉请，无事实和法律根据;基于上述理由，请求法院依法驳回原告的诉求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：1998年8月19日，吴先生与王女士签订了《购房协议书》。吴先生出资4500元购买了王女士在甲市乙区XX镇XX村×区×号宅院内的自建平房。1999年6月29日，吴先生又以10000元的价格将所购房屋转卖给郝先生。2015年5月14日，王女士就其与吴先生之间的农村房屋买卖行为，以及吴先生与郝先生之间房屋转卖行为违法为由提起诉讼,请求确认王女士与吴先生，吴先生与郝先生之间的房屋买卖协议无效，并要求第二买受人郝先生返还诉争房屋及附属物。后法院作出民事判决书,判决:1、确认原告王女士与被告吴先生于一九九八年八月十九日签订的农村房屋买卖合同无效;2、确认被告吴先生与被告郝先生于一九九九年六月二十九日订立的农村房屋买卖合同无效;3、被告郝先生于本判决生效之日起十日内向原告王女士返还并交付甲市乙区XX镇XX村×区×号院内建筑面积一百零一点四四平方米砖木结构平房、厕所及院内其他附属物。郝先生不服，提出上诉，甲市第二中级人民法院审理后作出民事裁定书，裁定：撤销甲市乙区人民法院民事判决;本案发回甲市乙区人民法院重审。庭审中，郝先生称其与他人签订租房协议，自2017年5月将诉争的房屋租与他人，租期一年，但未提交证据证明;经释明，郝先生表示不要求对诉争房屋及附属物的现值进行评估，待本案判决之后另行解决;吴先生表示本案与其本人没有关系，亦不要求对诉争房屋及附属物现值进行评估。另查明，吴先生、郝先生均非乙区XX镇XX村村民。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、原告王女士与被告吴先生于一九九八年八月十九日签订的《农村房屋买卖合同》无效;

　　2、被告吴先生与被告郝先生于一九九九年六月二十九日签订的《农村房屋买卖合同》无效;

　　4、被告郝先生于本判决生效之日起三十日内将甲市乙区XX镇XX村×区×号宅院、房屋及附属物腾退后返还原告王女士;

　　4、驳回原告王女士的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同当属无效，自始不发生法律效力。本案中，王女士与吴先生、郝先生与吴先生达成的买卖合同关系，合同所涉及的标的物系构筑于农村集体经济组织土地之上的房屋。该房屋与其所在土地具有不可分割的关系，与房屋及地上物相关的买卖行为势必涉及土地的相关权利。而根据本案现已查明的事实，郝先生与吴先生并乙区XX镇XX村集体经济组织成员，王女士与吴先生、郝先生与吴先生之间买卖农村房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，就此达成的协议当属无效。故王女士要求确认其与吴先生签订的农村房屋买卖合同及吴先生与郝先生签订农村房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法有据，予以支持。合同无效后，因无效合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。据此，郝先生应将房屋、院落及附属物返还予王女士。郝先生称其与他人签订租房协议，将诉争的房屋租与他人，但其未提供证据予以证明，对此不予采信。现王女士要求郝先生返还诉争宅院、房屋及附属物的诉讼请求，于法有据，予以支持。庭审中，郝先生明确表示不同意对诉争房屋及附属物的价值进行评估，不要求王女士赔偿损失，故诉争房屋及附属物等的赔偿问题，不予处理，郝先生可另行解决。