靳双权律师

　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告某小区业主委员会起诉称：张先生是601号房主，被告刘某是XX小区601号房屋的承租人，他在装修602号房屋时，擅自将阳台加上窗户，违反了本小区的《管理公约》，经多次协商让其拆除都没有结果，所以请求法院判令刘某和张某拆除阳台上加装的窗户。

　　二、被告辩称

　　被告刘某答辩称：我不是业主，我不知道什么《管理公约》，我也没在上面签字，所以该公约对我没有约束力。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：诉争房屋601号是张先生在2004年年底购买的住宅公寓，在买房时张先生就签订了《房屋使用公约》，公约约定不得改变房屋任何地方的外貌……如果业主违反规定，管理者不用提前告知便可拆除。2007年，张先生因出国，便将房屋出租给被告刘某使用，后刘某对房屋从新装修了一遍，擅自把阳台上加上了窗户。后该小区业主委员会根据《甲市居住物业管理条例》和小区管理规约的规定，要求刘某拆除窗户，刘某拒不拆除，无奈之下，该小区业主委员会诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：判决生效后10日内，被告刘某拆除窗户，回复原貌，张先生承担连带责任。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：张先生在购买房屋时，就签订了《房屋使用公约》，表示同意并遵守该公约，该公约和业主委员会的管理规定是同一内容，理应遵守，张先生把诉争房屋出租给刘某，刘某将阳台加上了窗户，破坏了整个小区的美观，违反了《甲市居住物业管理条例》和小区的管理公约，因此法院判决刘某拆除窗户回复原貌的判决是正确的。业主之所以受管理规约的约束，是因为其拥有物业区域内公共部位的共有权。基于该共有权，全体业主组成业主团体共同决议公共事务的管理。如果业主之间并不存在公共部位、公共设施等共有权，就不可能也没有必要组成业主团体。当然使用人也应该受管理规约约束。承租人、借用人等使用人所使用的是业主的房屋，而业主所购买的房屋存在与他人互相联系的共有部分。正是这一共有部分使得业主利用自己房屋的行为受管理规约的约束，也就是说，管理规约约束业主的基础在于共有部分，约束的是对该特定部分之物的利用行为。业主通过合同约定，将公寓使用权有期限地让渡给承租人或借用人的情况下，承租人或借用人的使用也应受管理公约的约束。