延期交房、延期办证商品房买卖合同纠纷案代理词
审判员：
江苏天之权律师事务所接受胡强、陈晨等10人的委托，指派我担任他们诉南京**房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案的代理人。接受委托后，我作了相应的调查取证工作，刚才又经过了法庭调查，使我对本案的事实有了进一步的了解。现就本案的相关事实依据有关法律规定发表代理意见如下，供法庭参考。
一、 被告未按期将验收合格的房屋交付给原告使用，依法应承担延期交房的违约责任
根据原、被告签定的商品房买卖契约第6条、第10条、第11条之规定，被告应于2004年3月8日前将取得有关工程验收合格证明文件后的房屋交付给原告使用。依据法庭调查，被告实际于2004年4、5月份在明知未取得有关工程验收合格证明文件的情况下采取欺骗手段将房屋强行交付给原告使用。交付时，既未按合同约定履行房屋交接手续，也未向原告提供《竣工验收备案表》、《质量保证书》、《使用说明书》。依据《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律法规的规定，房地产开发企业交付房屋时应当取得工程竣工验收合格证明，提交“两书”。显然，被告的做法已经违反了上述强制性规定。被告实际于2005年3月24日才取得江宁区建筑安装工程质量监督站出具的《竣工验收备案表》，依法此时才具备法定的和双方约定的交付条件，因此，被告实际交付房屋的时间应从2005年3月24日起计算，此前的所谓“交付”无论从程序上还是从实体上来说都不符合有关法律、法规的强制性规定和双方合同的约定，因此是无效的。
实践中，如果任由开发商采取欺骗手段将未经验收合格的房屋交付给业主使用，也视为房屋的交付使用，那么上述强制性规定就将成为一纸空文。这就好比一个产品在未取得出厂合格证之前是绝对不允许销售的，因为这样会对消费者的人身、财产造成潜在的巨大的威胁。同样，国家相关法规要求工程进行竣工备案也就在于消除此种潜在危险的存在。如果以造成既成事实的所谓“交付”认定为开发商已按期将验收合格的房屋交付给业主，实属霸王行经。如此，既有违法律的规定，长此下去，也会纵容开发商一次又一次的故意违约或违反法律的规定，不利于我国房地产业的健康发展。据此，我们认为被告依法应当向原告承担从2004年3月9日起至2005年3月24日止期间延期交房的违约责任。
二、 被告未按期履行协助原告办理房屋权属证书的义务，依法应承担延迟履行的违约责任，同时应继续履行该义务
根据原、被告签定的商品房买卖契约第15条之规定，房屋交付后90天之内，原、被告双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续。房屋买卖合同是买卖合同的一种类型，而买卖合同最基本的法律特征是：出卖人不仅要将标的物交付给买受人，而且还要将标的物的所有权转移给买受人，这是出卖人一项基本义务。房屋买卖合同亦如此，房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满（商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日）未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”实际上已将出卖人协助买受人办理产权过户登记手续规定为一种法律义务。本案中，被告具备约定交付条件的时间是2005年3月24日，故被告真正交付房屋的时间也应为2005年3月24日，在2005年3月24日后90天之内（即2005年6月23日之内）应协助原告办理权属证书。但被告却因面积误差争议问题迟迟不将购房发票、交付使用证明、户型平面图等办证资料交给原告，致使原告至今无法办理房屋权属证书。故依法应承担相应的延迟办证的违约责任。
三、 被告依约应当承担面积误差比超出3%部分的房价款，该部分产权归原告所有
根据原、被告签定的商品房买卖契约第8条之规定，房屋建筑面积为被告预测，如与实际交付的面积有误差，按照建设部第88号令《商品房销售管理办法》第20条第（一）、（二）项的规定执行。现该房屋实际交付的面积均大于合同约定的面积，依据双方的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，面积误差比在3%以内部分的房价款由原告按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分房价款由被告承担，所有权归原告所有。据此，被告要求原告承担面积误差比超出3%部分房价款的80%无法律依据，依法应当由被告全部承担，该部分产权归原告所有。
综上所述，被告延期交房，延期办证，依法应承担相应的违约责任；房屋实际交付的面积均大于合同约定的面积，被告依法应承担面积误差比超出3%部分的房价款，该部分产权归原告所有。据此，请求人民法院依法查明事实，正确适用法律，支持原告的诉讼请求。
谢谢！
本文涉及人名均为化名
律师 杨春赣
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