房屋被夫擅自出卖　妻主张无效被判败诉

案情简介：

    方**与程*系夫妻关系，2003年3月17日，方**原所在小区安置房已全部建好并已落实安置。方**从外面回来与女儿方*串通，瞒着程*与第三人许**签订转户协议书一份，将安置房转让给许**所有。协议签订后，许**向区拆迁办交纳了安置房差额余款33217元，并付给方**购房款103711元。2004年1月2日，许**凭上述转让协议登记取得了该安置房屋所有权证。

　 2005年9月，程*与女儿方*联系，询问有关情况。方*谎称拆迁补偿安置协议书遗失，以正在与拆迁部门交涉为由搪塞其母。其母不信，便于同年国庆期间自行回去了解情况，方知房屋已被他人买走。气愤不已的程*在与其丈夫、女儿及购房者许**理论无果的情况下，遂于2006年1月9日以其丈夫、女儿及购房者许**为共同被告向**区人民法院院提起诉讼。

法庭判决：

　 法庭经过慎密审理后认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方买卖房屋意思表示真实，合同内容不违反法律禁止性规定，应视为有效合同。被告方**与原告程*系夫妻关系，对共有财产有平等的处理权。且方**是被拆迁房屋的原登记所有权人，又持有原告签字的拆迁安置协议书，被告许**并不知道原告家庭及夫妻关系长期不和，其根据日常生活经验判断，有理由相信方*会征求原告的意见，并将相关情况告知给原告。也完全有理由相信转让拆迁安置房屋是方**夫妻共同意思表示。故许**在本案中属于善意第三人，原告程*不能以不同意或不知道为由对抗善意第三人。被告方**、方*在未经原告同意的情况下转让拆迁安置房屋，侵害了原告的房屋共有权，原告程*可以向被告方*、方**主张要求赔偿损失。但由于本案是确认之诉，与损害赔偿不是同一法律关系，原告可另行提起诉讼。被告许**在交付全部购房款项并领取了房屋产权证书，已依法取得了现房屋的所有权。故对原告要求被告许**迁出房屋的诉讼请求，亦不予支持。

     法庭依法作出判决：驳回原告程*的诉讼请求。

律师点评：

    本案是一起特殊的房屋买卖纠纷。主要涉及的是我国民法关于物的追及权问题。民法规定，行为人无权处分他人之物或越权处分共有之物，如受让人在受让时知道或应当知道行为人系无权处分或越权处分，仍与行为人进行民事转让行为的，属恶意第三人，原物的所有权人对该转让物享有无限追及权，即有权要求第三人返还原物。如受让人在受让时不知道或不应当知道行为人系无权处分或越权处分，而与行为人进行民事转让行为的，属善意第三人，原物所有权人的主张不能对抗第三人，即对原物不享有追及权，无权要求第三人返还原物。只能向行为人主张赔偿损失。本案中，被告方**作为房屋共有人一方未经另一方共有人同意擅自处分房屋这样重大共有物，是越权行为人；许**在交易前并不知情，事后又支付了房屋对价款，应属于善意第三人，原告程*不能以自己不知情要求确认转让行为无效为由对抗善意第三人，故法院判决驳回是正确的。