肖中城律师

     原告：伍X，女，汉族，户籍地四川省广安市广安区兴隆XX ，现住四川省广安市广安区火山大道

     委托诉讼代理人：肖中城，四川广典律师事务所律师，特别授权。

     被告：四川华XX公司，住所地四川省广安市XXXXXX新创业服务中心大楼 。

     法定代表人：李XX，该公司董事长。

     委托诉讼代理人：包X，四川XX律师，特别授权。

     原告伍X与被告四川华XX公司（以下简称“华珂XX”）商品房销售合同纠纷一案，本院于 2023 年 7月 4 日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍X的委托诉讼代理人肖XX，被告华珂XX的委托诉讼代理人包X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍X向本院提出诉讼请求：

    1.判令被告向原告支付逾期交房违约金 10000 元(逾期交房违约金从 2021 年 7 月 1日起计算至 2022 年 2 月 26 日)；

     2.本案的诉讼费由被告承担。

    事实及理由：

　 原、被告于 2018 年 10 月 1 日签订了《四川省商品房买卖合同》，约定被告将位于广安区火山大道 88号华XX 14 幢 1-6-1 号房屋出售给原告，约定的交房时间为 2021 年 6 月 30 日。约定的交房时间已到，被告修建的房屋达不到交房条件，后原告因装修于 2022 年 2 月 26 日接房。原告认为，被告逾期交房是一种严重的违约行为，应当按照该合同第 18 条及我国相关法律之规定承担违约责任。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。现依法向贵院提起诉讼，恳请依法支持原告的诉求。违约金是参照 1300 元/月，按照八个月计算，1300 元×8 个月=10400 元，考虑到疫情原因以及差两天才八个月因此主张的 10000 元。

　被告华XX辩称，

　　一、华ＸXX延期交付案涉的华XXX城项目商品房系因不可抗力所致，华ＸXX已按照与伍Ｘ共同签署的《商品房买卖合同(预售)》约定，书面通知了伍X延期交房时间，且在书面通知的延期交房时间之前达到了合同约定的交付条件，故华珂XX没有违约，不应承担违约责任。

　　二、伍X的诉讼请求没有事实和法律依据。根据《商品房买卖合同(预售)》第十九条第(一)款“除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第(一)款约定的时间向买受人交付商品房的，双方同意按照下列第 2 中方式处理： 2. 自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按月支付已交房款万分之 0.1 的违约金，合同继续履行”的约定，案涉项目的延期交房系受新冠疫情的不可抗力影响，逾期交2房更是由于伍X未按通知日期接房所致，华珂XX不承担违约责任；退一步讲，即使答辩双方在不可抗力之外还存在其他违约情形，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，答辩双方也在《商品房买卖合同》中约定了具体的违约责任和违约金计算方式，答辩双方均应按照《商品房买卖合同》的约定来计算违约金，华ＸXX的诉讼请求没有事实和法律依据。

综上所述，华ＸXX没有违约行为，不应该承担逾期交房的违约责任，即使违约，也应按照《商品房买卖合同》约定违约计算方式计算违约金。因此伍X的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法判决。

当事人围绕诉讼请求依法提交了《四川省商品房买卖合同（预售）》、收款收据 3 份、《关于华XX项目商品房受新冠肺炎疫情影响延期交房的告知函》、EMS 邮寄单及物流记录、《竣工验收报告》、《住宅工程质量分户验收结果表》、《房屋面积成果测绘报告》、《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》、《交房通知书》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018 年 10 月 1 日，原告伍X（买受人）与被告华Ｘ公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：1.原告购买被告开发的位于广安市广安区火山大道 88 号华XXX城 14 幢 1 单元 6 层 1-6-1 号房屋，该商品房所在建筑物的主体结构为混合结构，建筑总层数为 10F 层，其中地上 9 层，地下 1 层，预测建筑面积 139.53 平方米，总价款XXX 元，支付方式为贷款支付，买受人已于 2018 年 10月 1 日前向出卖人支付首期房价款 564788 元，剩余 500000元向银行申请贷款支付；2.商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表；3. 第十八条交付时间和手续，出卖人在 2021 年 6 月 30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按约定的时间交付商品房的，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按月支付已交房款万分之 0.1 的违约金，合同继续履行；由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十八条第(一)款约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：出卖人不承担任何逾期交房责任；4.交付商品房时，出卖人向买受人出示建设工程竣工验收合格证明，房屋面积实测报告书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收分户验收结果表。5.鉴于《商品房买卖合同》第十八条约定房屋交付时间，且购买人众多的原因，买受人自愿《商品房买卖合同》第十八条约定的房屋交付时间到期后，主动到出卖人或售房部接收房屋，买受人同意房屋交付不以出卖人书面通知为必要条件。原告伍X于 2018 年 8 月 11 日向被告华XXX交付购房款 50000 元，于 2018 年 9 月 25 日向被告华XXX交付房款4514788 元，于 2019 年 6 月 17 日向被告华XXX交付购房款500000 元，原告伍X共计交付购房款 XXX 元。2021 年 5 月 23 日，被告华XXX委托中国XX集团有限公司广安市分公司向原告伍X邮寄送达《关于华XX项目商品房受新冠肺炎疫情影响延期交房的告知函》，通知原告伍X，因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，华XX项目施工进度无法按照原计划进行，《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的交付日期即 2021 年 6 月 30 日顺延至 2021年 10 月 30 日，2021 年 11 月 1 日分批次开始交房。同时查明，案涉工程于 2021 年 10 月 28 日竣工验收合格并取得《竣工验收报告》，案涉房屋于 2021 年 6 月 12 日取得《住宅工程质量分户验收结果表》，于 2021 年 9 月 28日取得《房产面积测绘结果报告》。同时，华XX具备《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》。另查明，被告华XXX于 2022 年 1 月 16 日制作《交房通知书》，通知华XX业主办理房屋交付手续，交房截至时间为 2022 年 2 月 28 日。原告伍X于 2022 年 2 月 26 日从被告华XXX处接收案涉房屋。

      本院认为：新型冠状病毒肺炎的发生虽不能预见、不能避免，符合不可抗力的标准，但被告不能据此为由单方对案涉房屋交付期限作任意调整。被告虽称案涉房屋已于 2021 年 10 月 30 日具备房屋交付条件，根据补充协议“鉴于《商品房买卖合同》第十八条约定房屋交付时间，且购买人众多的原因，买受人自愿《商品房买卖合同》第十八条约定的房屋交付时间到期后，主动到出卖人或售房部接收房屋，买受人同意房屋交付不以出卖人书面通知为必要条件。”的约定，原告应主动到被告或售房部接收房屋，不以出卖人书面通知为必要条件。但《商品房买卖合同(预售)》第十八条所约定的房屋交付期限为 2021 年 6 月 30日，2021 年 10 月 30 日为被告单方通知原告延期交付的时间，在此情形下，已不适用补充协议中“不以出卖人书面通知为必要条件”的约定。因此，原告根据被告 2022 年 1 月 16 日制作的《交房通知书》，于 2022 年 2 月 26 日从被告处接收案涉房屋，不存在过错或违约行为。故被告逾期交房期间为2021 年 7 月 1 日至 2022 年 1 月 16 日，共计 200 天，扣除新型冠状病毒肺炎疫情的影响免责 60 天，故应当计付违约金的天数为 140 天。《商品房买卖合同(预售)》中约定“出卖人未按约定的时间交付商品房的，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按月支付已交房款万分之 0.1 的违约金”，该约定标准明显过低，根据原告申请，本院依法予以调整，原告主张按 1300 元每月计算，较为适宜，本院予以支持，被告应向原告支付逾期交房违约金 5983.56 元（1300元/月×12 个月÷365 天×140 天）。

     据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百九十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》之规定，判决如下：

一、被告四川华XXX公司于本判决生效之日起十日内向原告伍X支付逾期交房违约金 5983.56 元；

二、驳回原告伍X的其他诉讼请求