怀向阳律师

婚前父母出资买房，登记在另一方名下，离婚时，房屋如果确定归属？

 【案情简介】

杨某与刘某系夫妻关系，杨某1系双方之子。2002年，杨某1与王某相识，并于2003年登记结婚。2010年4月，由杨某夫妇出资购买101房屋，房屋登记在王某名下。2012年7月，杨某1与王某签订《房屋出资说明书》，确认杨某夫妇对涉诉房屋拥有50%所有权，杨某1与王某各拥有25%所有权。后杨某1与王某经法院判决离婚。2012年8月20日，王某与案外人胡某签订买卖买卖合同，将涉诉房屋出售给陈某并办理了过户手续。现杨某及杨某1欲主张分割房屋份额，双方因此产生纠纷。

【承办过程】

杨某1找到怀向阳律师团队，怀律师综合整个案情，作出了如下分析：1、首先，对《房屋出资协议》的性质进行了分析；该协议书说明了各方对涉案房屋的出资比例，并不违反法律法规，故根据物权法的规定，系各方对涉案房屋所有权归属及份额约定；2、对王某与案外人签订房屋买卖合同效力的分析；王某未经杨某1、杨某、刘某同意与案外人胡某签订买卖合同，损害了杨某1、杨某、刘某的权利，根据合同法的规定，王某与胡某签订的《房屋买卖合同》无效；综合以上两点对整个案件的诉讼思路；先主张先主张王某与案外人房屋买卖合同无效，然后由北京市住房和城乡建设委员会作出撤销房屋登记决定书，将陈某名下涉案房屋的登记予以撤销。最后另行提起诉讼主张涉案房屋归杨某、杨某1、刘某共有，同意给王某一定的折价款。

庭审过程中，王某主张，1.本案案由应为离婚后财产纠纷，而非共有纠纷，杨某与刘某不是适格原告，且《资产说明书》上没有杨某与刘某签字，二人不是合同当事人。2.涉案房屋是我婚前个人财产，是我婚前购买，登记在我名下，杨某1只在婚后共同偿部分银行贷款。3.认可《资产说明书》有效，该说明书应视为附条件的赠与行为。4.离婚诉讼中，应当本着照顾女方、照顾无过错方的原则处理，所以房屋应判归我所有。、

对此，怀向阳律师团队认为：1.该协议书虽由杨某1与成某签订，但对杨某、刘某的出资数额及占有数额由明确约定，依据《物权法》规定，应视为四人对涉案房屋的权属份额达成的协议。2.涉案房屋购买于婚前、产权登记取得于婚前，且与婚姻关系外的其他个人形成共有关系，故涉诉房屋并非杨某1与王某的夫妻共同财产，二人对该房屋只形成单纯按份共有，并不是夫妻共有形态，所以本案不适用《婚姻法》的规定，而应适用《物权法》的规定，认定按份共有。

【审理结果】

最终法院结合出资比例、实际使用情况，并遵循公平正义原则，采纳了怀向阳团队律师的代理意见，杨某1实现了其诉讼主张。

【律师点评】

我国现有法律对“婚前一方买房，房屋登记在另一方名下”并没有明确的规定。司法实践中，法院会结合房屋首付款支付、还贷情况及房屋的实际居住使用状况综合判断房屋归属。本案留存的关键证据《房屋出资说明书》，对父母出资数额进行了明确约定，使得本案的财产纠纷打破了夫妻共有财产处理原则，成功转化成一方父母及夫妻间的析产纠纷，最终化险为夷。