怀向阳律师

摘要：根据我国相关法律规定，房地产转让或变更时，或者因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，都应当要办理过户登记。那么，如果购房未过户，遭法院查封，该怎么办呢？未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

【基本案情】

李先生接房装修，并一直使用至今。他多次向相关部门反映，要求办理产权转移登记，但一直没有达成。

房产证的问题没有解决，麻烦事又来了。2013年10月15日，法院查封了这套房屋。原来，2010年开发商欠某资产管理公司300万元，债权人申请强制执行，法院查封了开发商的财产。2013年，50万债权转让到了某公司名下，经该公司申请，法院查封了该开发商名下的6套房屋，其中包含李先生购置的门面房。

李先生认为，门面房是自己出钱购置，由自己占有并实际使用，因而向法院提出执行异议，要求法院撤销对其该套房屋的查封。执行异议被法院裁定予以驳回，后李先生将接受债权的公司起诉至有管辖权的某法院，要求法院确认其与开发商购房合同有效，并停止对该标的房屋的强制执行。

被告人某公司应答辩称，开发商不配合李先生办理房屋过户手续，李先生本应积极行使自身权利，向法院或者仲裁机构提出诉求，依据双方的约定维护自身的权利。然而，在李先生得知房产证上的名字是开发商后，却怠于主张自身权利，主观上存在一定过错，因此，法院应继续对该房屋进行强制执行。

法院经审理认为，确认合同效力与不动产物权变动是两种不同的法律关系，买卖合同的效力并不受房屋登记及过户的影响，李先生与开发商签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合同内容与形式均符合法律规定，是有效的买卖合同。李先生在得知房屋登记办理给开发商后也多次向有关部门反映，并不构成怠于行使自身权利，虽然房屋未能办理产权转移手续，但李先生对此并不存在过错。

法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，日前，法院一审判决停止对李先生房屋的强制执行。

【案例分析】

法院起诉，要求办理过户和赔偿损失。

针对李先生的案件，律师认为，针对建筑公司的违约情况，李先生可在得知房屋被登记到其名下后直接根据合同约定寻求司法救济，要求建筑公司协助其办理房产转移手续，并按照合同约定或实际损失主张违约责任。

李先生购房后12年未取得房产证，建筑公司已经明显违约。李先生可直接到法院起诉，要求建筑公司立即办理房产证过户登记手续，并赔偿逾期办证违约金;此外，房屋交易相对方有义务向买房人告知房屋抵押或权属情况，如果由于交易相对方没有告知，导致合同目的无法实现的，买房人可以要求返还购房款、利息及其他损失。