上海市闸北区人民法院民事判决书

(2007)闸民三(民)初字第597号

    原告居++,男,1962年4月24日出生，汉族,住上海市+路+弄18号201室。

    委托代理人张玉琴,上海市恒业律师事务所律师。

    被告邹++，,男,1974年5月25日出生，汉族，户籍地上海市+路9号203室，住上海市+路

    委托代理人金++，上海市++律师事务所律师

    委托代理人楼++，上海市++律师事务所律师

    第三人朱++，男，1955年1月24日出生，汉族，住上海市+路+弄2号

    原告居++诉被告邹++财产权属纠纷一案，本院于2007年4月24日受理后，依法由审判员卜怡君独任审判，经朱++申请，本院依法追加朱++为第三人参加诉讼，分别于2007年5月29日、2007年7月17日公开开庭进行了审理。后本院依法组成议庭，又于2007年9月11日、2008年1月22日公开开庭进行了审理。原告居++（第一次开庭未到）及其委托代理人张玉琴，被告邹++（第四次开庭到庭）的委托代理人金++（第一、三次开庭未到）、楼++和第三人朱++均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告居福居++，原、被告曾经口头协商共同投资房产。2003年，双方口头约定共同出资购买上海市博渊房产开发有限公司（以下简称博渊房产）开发的位于共和新路638号402室的房屋（以下简称系争房屋），总建筑面积为367.92平方米，房屋总价格为2281104元。双方口头约定，被告出资拾万元，其余款项包括银行按揭贷款部分均由原告出资并偿还银行。如遇房价上涨或有房屋投资回报，原、被告双方即按出资比例分享利润。此后被告出资10万元，原告则承担了其余首期付款及银行按揭贷款部分。虽然系争房产权登记在原、被告两人名下，但双方于2005年8月22日签订协议书，被告认可其共支付10万元房款。同日，被告还与第三人朱++签订协议书，将属被告所有的出资份额以25万元全部转让给第三人。现请求确认原、被告双方共同购买的系争房产权为按份所有，原告居++占份额为95.6%（原告出资与房价总额2281104元之比），被告邹++占份额4.4%,（被告出资10万元与房价总额2281104之比）。

    被告邹++辩称，法院生效的法律文书均确认原、被告共同共有系争房，同意确认份额，但应为原、被告各占50%。被告之所以与第三人签订转让协议，是为规避对他人拖欠的债务，协议是无效的，而且在双方签订协议之前，系争房已经因为原、被告拖欠银行贷款及被告其他债务被法院查封，原告找来第三人实际是为了向第三人借款用于支付银行贷款，目的是不使系争房被法院拍卖。不同意原告的诉讼请求。

    第三人朱++述称，被告由于经济上的原因，与第三人签订协议书，被告将其所占的系争房的4.4%份额以25万元转让给第三人，被告即不再享有系争房的权利义务,该协议书经律师见证.。第三人将25万元付被告后，才发现系争房因被告在外的债务被法院查封，无法办理产权变更手续，现要求替代被告与原告按份共有系争房的产权，第三人占4.4%的份额。

    原告居++对第三人朱++的诉讼请求辩称，第三人系原告朋友，因被告在外有债务，遂与原告商量欲转让被告在系争房中的份额，原告即介绍第三人受让，签订协议书时原告也参与，故同意第三人的诉讼请求。

    被告邹++对第三人朱++的诉讼请求辩称，被告当时是为了逃避债务才与第三人签订协议的，实际出资不是10万元，且第三人当时只给付被告96000元，其余款项约定待房地产产权人的过户手续办理后再支付，但第三人并未支付，被告与第三人的协议是妨害民事诉讼的行为，是无效的，对此，第三人没有尽到必要的审查义务。也有责任。故不同意第三人的诉讼请求。

    经审理查明，2003年12月17日，原、被告与博渊房产签订《上海市商品房买卖预售合同》，约定原、被告向博渊房产购买上海市共和新路638号《博渊商务楼》402室，建筑面积为367.92平方米，总房价款为2281104元。合同附件一《付款方式和付款期限》中明确，签订合同时首付房款为总房价30%，余额70%自办商业贷款。2004年3月17日，原、被告以原告为借款人（抵押人甲）、被告为抵押人乙与中国银行上海市静安支行签订《个人商业用房借款抵押合同》，约定借款人向中国银行上海市静安支行借款1368000元购买系争房，贷款期限为2004年3月17日至2014年3月16日，采用等额本息还款法，每期还本息15023.24员，抵押人以系争房作为借款担保。3月26日，中国银行上海静安支行房贷。原、被告于2004年3月25日取得权利人为居++、邹++的产权证。2004年9月15日原、被告以支票形式支付给博渊房产10万元，同日又以现金支付房款18万元。2004年11月19日，原、被告以现金支付博渊房产10万元。博渊房产均开具以原、被告两人为客户的发票。对此，被告称其除支付了10万元房款外还支付了契税等其他费用9万元左右，还曾将钱交给原告用于归还贷款。但被告未就此提供相应证据。原告则称，上述付款中除最后一笔10万元由被告支付，其余28万元及契税、贷款等由原告支付。原告为此提供户名为原告的中国银行存折，表明自2004年7月起就由原告负责还贷。

    因居++、邹++未及时归还银行按揭贷款，中国银行上海市静安支行于2005年3月17日向静安区人民法院起诉，要求终止借款合同，并要求居++、邹++归还到期本金1313247.64元及利息等。该案居++、邹++均未到庭应诉，上海市静安区人民法院于2005年7月25日以（2005）静民一（民）初字第1089号民事判决书（已生效）缺席判决支持中国银行上海市静安之行的诉讼请求。后居++、邹++与中国银行上海市静安之行于2006年10月17日就该案件执行达成和解协议，约定借款合同继续履行，按原合同正常还款。后和解协议履行至今。

    因居++、邹++未及时支付首期款尚应支付的533104元房款，博渊房产于2005年10月24日向本院起诉，要求居++、邹++支付欠付的房款及逾期利息、违约金等。该案居++应诉，邹++未应诉。本院于2006 年3 月17 日作出（2005 ）闸民三（民）初字第1259 号民事判决（已生效），判决居++、邹++给付博渊房产房款及利息、违约金。该案执行中，居++与博渊房产达成和解协议，居++于2006 年10 月12 日支付博渊房产33 万元，余款以出租系争房的租金抵扣。
    审理中，原告方证人毛君伟出庭作证，称其系中国银行上海市静安支行业务管理部工作人员，处理房贷催讨问题，因居++是主贷人，银行通常要求主贷人还款，故其一直与居++联系还贷事宜，居++还贷形式以将钱打入存折上为主，有时直接去银行还贷，有时是毛君伟去居++家中取现金，在静安法院执行庭也是居++出面作和解笔录的，邹++未出过面。原告方证人彭殿荣出庭作证，称其系博渊房产的办公室主任，法院判决后，是居++出面在执行庭签和解协议的，拖欠博渊房产的房款由居++归还”万元，其余的房款在系争房出租的房租中提取归还。被告确认2005 年8 月以后其未再还款。
    2005 年7 月案外人楼++（系被告的姑夫，本案中被告的委托代理人）向上海市宝山区人民法院起诉，要求邹++返还房款40 万元等，并申请诉讼保全，上海市宝山区人民法院于2005 年7 月27 日作出民事裁定，查封了系争房，后邹++与楼++达成支付楼++房款40 万元及逾期利息损失等的调解协议，上海市宝山区人民法院据此制作了（2005 ）宝民三（民）初字第474 号民事调解书。
    2005 年8 月22 日，原、被告签订协议书，约定双方就系争房部分产权的转让达成以下条款：原、被告是系争房的产权共有人，双方确认该房购买价为 228 万元，至 2005 年 8 月 22 日，双方共支付了 108 万元，其中原告支付 98 万元，被告支付 10 万元，欠银行贷款 120 万元（以居++名义贷款）；原告同意被告将其所有的份额全部转让给他人，原告不主张优先购买权，同意协助被告向贷款银行和房地产交易中心办理相关手续。同日，被告与第三人签订协议书，约定就系争房部分产权的转让达成以下条款：系争房产权共有人为邹++与居++，该房购买价为 228 万元，至 2005 年 8 月 22 日，居++出资 98 万元，邹++出资 10 万元，欠银行贷款 120 万元（以居++名义贷款）；被告将其所有的出资份额以 25 万元的价格全部转让给朱++，朱++接受转让并一次性给付邹++ 25 万元，此后双方不再存在相互支付费用事宜；协议签订后，双方共同向贷款银行和房地产交易中心办理相关手续．上述两份协议均由上海市东吴律师事务所见证并茁具见证书。同日，被告还签署委托书，委托居++代为办理签订系争房的买卖转让合同、向有关房地产交易管理、登记部门办理系争房的产权交易、过户、登记等手续等九项事宜。该委托书经上海市虹口区公证处公证并出具公证书。被告还出具给第三人收条，载明收到“朱++购买系争房邹++的转让房款 25 万元”．对此，原告称，因被告在外有债务，想转让系争房份额，原告即介绍朋友朱++受让，约定转让价格为 25 万元，签订了相关协议书。第三人表示确实是经居++介绍与邹++签订协议书的，其当天将 25 万元交给邹++．被告则称，其为了逃避对楼敏方的债务，欲将其名下的系争房的产权转移，才分别和原告及第三人签订协议的，但签订协议后朱++只给付 96000 元，约定余款待产权过户后支付，后朱++并未给付。后朱++去闸北区房地产交易中心查询得知系争房被法院查封，无法办理过户手续。对此原告称其从第三人处得知系争房被查封的消息后找到上海市宝山区人民法院执行庭法官，被告知如要解封，必须将欠款还清。被告则称，其接到上海市宝山区人民法院的查封裁定书后三周左右将情况告知原告，故原告在签订协议书时就已知道系争房被查封无法办理过户的事，介绍朱++接手只是为了向第三人先借一下钱．为此被告提供原告于 2005 年 8 月 18 日去闸北区房地产交易中心查阅系争房房地产权利限制状况信息的申请书．原告则表示被告未告知过法院查封的事情，原告是在第三人告知其系争房被查封后才去查询的，但日期可能写错了。

    另查明，系争房因上述案件及被告的其他债务被相关法院查封或轮候查封。审理中，被告表示其个人在外的债务涉及查封系争房的，由被告自行处理。原告表示申请人为中国银行上海市静安支行的执行案及本院的申请人为博渊房产的执行案由原告负责处理．原、被告均表示待法院明确系争房份额后会自行协商补偿事宜。

    上述事实，有原告提供的 《 上海市商品房预售合同 》 、 《 个人商业用房借款抵押合同 》 、（ 2005 ）闸民三（民）初字第 1259 号民事判决书、协议书及见证书、委托书及公证书、房款发票、上海市闸北人民法院代管款收据、中国银行存折、证人毛君伟、彭殿荣的证言，被告提供的（ 2005 ）静民一（民）初字第 1089 号民事判决书、 ( 2005 ）宝民三（民）初字第 474 号民事裁定书、民事调解书，第三人提供的收条，本院依法调取的上海市静安区人民法院执行笔录及三方当事人的陈述等证据予以佐证。

    本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。虽然原、被告以两人名义购买系争房，系争房登记在原、被告两人名下，相关的法律文书也以原、被告为当事人进行判决，这只表明原、被告均为系争房共有产权人，但原、被告并不当然各享有 50 ％份额，原、被告两人之间对于系争房的权利应遵循双方的约定，无约定的，应根据各自出资额确定份额．虽然被告称其与原告及第三人签订的转让系争房份额的协议书系被告为达到逃避对他人的债务的目的而签订的，但从原、被告支付房款及归还贷款的情况看，被告并无证据证明其支付了除 10 万元房款以外的款项，原告提供的存折及证人证言表明银行贷款主要由原告归还，在上海市静安区人民法院的申请人为中国银行上海市静安支行的执行案及本院的申请人为博渊房产的执行案中，均由原告实际履行，被告未实际履行，对此被告并无异议，且被告在原、被告间的协议及被告与第三人间的协议中均明确其出资 10 万元，该协议未违反法律、行政法规的强制性规定，应认为系当事人的真实意思表示，现被告并无证据推翻上述协议，故被告关于该协议系为达到逃避对他人的债务的目的而签订，依据不足，本院难以采纳。现原告要求确认其占有系争房 95 . 6 ％份额的诉讼请求，可予支持。至于被告应享有的 4 . 4 ％的份额，因被告已将该份额以 25 万元的价格转让给第三人并出具收到该款项的收条，其关于只收到 96000 元的主张，本院亦难以采纳，第三人要求法院判令其占有系争房 4 . 4 ％的份额，应属合理，可予支持。但上述系争房相关权利人关于系争房权利的划分及变更不得因此对抗原、被告在外的其他债务．因原、被告在外的其他债务致使系争房被查封，系争房的权利变更应于系争房的查封解除后进行。依照 《 中华人民共和国合同法 》 第八条、 《 中华人民共和国物权法 》 第四条之规定，判决如下：

    一、上海市共和新路 638 号 《 博隆商务楼 》 402 室属于原告居++、第三人朱++按份共有，其中原告居++占 95 . 6 % ，第三人朱++占 4 . 4 % ;

    二、被告邹++应于上址房屋解除查封后十日内配合原告居++、第三人朱++办理上址房屋的产权变更手续，将上址房屋的产权变更为原告居++、第三人朱++名下（相关费用依法由原、被告及第三人各自承担）。

    案件受理费 25048 . 83 元、 2306 . 4 元，由原告居++负担 22742 . 19 元，被告邹++负担 2306 . 4 元，第三人朱++负担 2306 . 4 元。原告居++已预缴 25048 . 83 元，第三人朱++已预缴 2306 . 4 元，被告邹++应于本判决生效之日起三日内给付原告居++ 2306 . 4 元。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

    审  判  长   朱海燕

    审  判  员   卜怡君

    代理审判员    赵 淳

    二00八年七月二十三日

    书  记  员   唐  昀

    书  记  员   袁佳铭