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台商买无产权房拆迁补偿归谁?

台商买无产权房拆迁补偿归谁?

台商付了8成买房款且已经居住了10年,结果房子遭到拆迁,原屋主想毁约,补偿款应归谁?
  商报记者 | 陈怀安
  
  台商欧先生在厦门岛外某处购房,居住10多年后遇到拆迁,近日因补偿款问题与原屋主陷入纠纷。原来,该房子属于法院拍卖房,至今仍没有产权。但欧先生认为:“我付了房款且签订了合同,还已经居住了10年,拆迁补偿款不就是要给我们吗?”欧先生昨日拨打台商周刊热线告诉记者,原屋主拿出一张当年法院拍卖的发票说房子是他的,补偿款就应归他。“我对大陆法律都不懂,该怎么办?”
  欧先生说,他是台湾新北市人,妹夫也在新北市,他以妹夫名义买了房子。房子属于商品房,由于开发商倒闭被法院拍卖。“它是30多套拍卖房中的一套,原屋主是当地人,之前花了9万多元(人民币,下同)买下的,后来决定以约15万元的价格卖给我。”欧先生说,原屋主曾解释房子的来龙去脉,同时告知房子产权还在办理,表示可以等办下来后直接过户。“他还主动提出我可以先扣下3万元,等产权办好后再付清。”
  于是,双方在第三方见证下签订合同。记者了解到,双方所签订的是《房屋预约买卖协议》。欧先生先付款9万多元,后来又付了2万元,并与屋主约定将来办理好产权证并过户后,欧先生付清余下的3万元。
  “每次碰到原屋主,我都问他什么时候付余下的3万元?”欧先生说,其实钱一直存在他在大陆开设的银行账户,就等着付清。“但对方每次都说‘快好了’、‘快了快了’,结果从2000年一直拖到现在房子即将拆迁,产权证也没有办理下来。”欧先生认为,房产证办不下来,并不是他的原因。
  欧先生还说,当时交易付款,原房主说法是:房子属于法院拍卖房,既没有产权也没有发票。“他说发票是30多套房子一起的,不能给我们。他还要凭发票办理产权证。”去年,房子遭到拆迁,欧先生和原屋主也就产生纠纷。欧先生告诉记者,房子经过登记并被评估过,“我对房子进行的装修费用,最后评估大约可赔偿20多万元。”正当欧先生要签订拆迁安置协议时,原房主竟出示相应票据并表示拥有房子所有权,安置补偿款应属于他。
  双方的纠纷没有解决,因此补偿款一直没有拨下来,拆迁办认为双方有争议,必须先解决。
  “合同中没有约定遇到拆迁时补偿款应该归谁。”欧先生告诉记者,当初没有考虑到这个问题。现在让欧先生很担忧的是,他听说大陆有规定“无产权房屋不得买卖”,所以他的房子买卖交易会不能成立,即房子实际会不属于欧先生这一方,拆迁补偿款也就理所当然属于原屋主。欧先生问:“真的是这样吗?我们应该怎么办才好?”(文中人物系化名)
律师点评

  
  北京东元(厦门)律师事务所律师陈奇斌:
  台商欧先生询问的无产权房拆迁补偿款归属问题,首先必须判断其与出售人签订的无产权房买卖合同是否有效。
  就文中所陈述情况来讲,台商欧先生购买的无产权房系商品房,且系因开发商破产被法院拍卖的房产,出售人是通过竞拍得到该套房产,因此出售人具有出售该房屋的权利。虽然该房产证暂时没有办下来,但这并不影响双方签订的房产预约买卖合同的法律效力,也就是说,该房屋买卖预约合同具有法律约束力,只是需要等到产权证办理下来才能过户。
  至于台商欧先生所忧虑的大陆有“无产权房不得买卖”的规定,是指大陆《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项“未依法登记领取权属证书的,不得转让”之规定,但该条款的立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由。未依法登记领取权属证书的房地产当事人不能办理所有权过户手续,不等于禁止房地产买卖。双方订立的房屋买卖预约合同是双方真实意思的体现,不违反法律规定,应为合法有效。
  另外,大陆《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定,也可以作为证明欧先生与对方签订的房屋预约买卖合同是有效的法律依据。
  因此,台商欧先生具有处分该套房产的权利,至于预留的3万元尾款只是合同履行内容组成部分,并不影响整个合同效力和房产归属。
  根据上述分析,台商欧先生可被视为该套房产的权利人,则当然是被拆迁对象,其享受该套房屋因被征收拆迁所支付的补偿款,这是符合大陆《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿”之规定。至于发票,并不能证明权利归属,且即便能够证明,也已经被之后签订的《房产预约买卖合同》所代替,权利归属已经转移给台商欧先生。
  另外,台商欧先生已经入住该房产10年,且花费了不少装修费,征收拆迁补偿也会考虑装修费补偿这一块。




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