赵江涛律师

赵江涛律师，北京市中盾律师事务所高级合伙人，管委会副主任，金融机构合规部主任，在京职业20余年，办理各类疑难、复杂争议案件上千件，始终以专业、诚信、高效、严谨、精进、仗义执言、追求公平、公正的精神为当事人提供法律服务和支持。

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●案情简介●

自2013年2月起，A公司承租B公司的一处厂房，用于五金制品生产与经营。双方曾签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋只做办公、生产之用，不得转租，若转租需取得B公司书面同意；合同期满后，若A公司要求续租，需提前与B公司协商，在同等条件下，A公司优先承租。

2020年6月，因产业发展需要，厂房所在的工业园整体规划为半导体产业园。2021年6月，B公司通知A公司，双方租约于2021年12月到期后不再续租。2021年7月，B公司与某半导体生产商签订《房屋租赁合同》。2021年11月，A公司向B公司发送律师函主张优先承租权。B公司回函称A公司有擅自转租行为，已违反合同约定，不仅不能续租，还应当承担违约金。

A公司认为，B公司的行为严重侵害了A公司的优先续租权，遂诉至法院，请求判令B公司赔偿装修、支付给次承租人的违约金等各项经济损失300万余元。

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●法院审理●

本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、A公司是否具备优先承租的同等条件？二、B公司是否需要赔偿A公司主张的各项损失？

关于优先承租权的问题，承租人优先承租存在两方面的条件：一是租赁期限届满；二是以同等条件承租。本案中，案涉的场所在租赁期限届满后不存在空置或不再对外出租的情形，因此本案重点在于“同等条件”。案涉的工业园已整体规划为半导体产业园，即入驻的企业是否为半导体企业系B公司在对外出租及续租时的重要考量因素，而A公司并非半导体企业，将案涉场所继续租赁给A公司与案涉工业园的定位不相符。且在租赁期限届满前，B公司已提前六个月告知在租赁期限届满后不再与A公司续签合同，已尽到通知义务。故B公司不存在侵害A公司优先承租权的情形。

关于损失的赔偿问题。因A公司不具有优先承租权，且A公司存在超出原租赁合同期限转租案涉场所的情形，由此所造成的损失应由A公司自行承担。案涉的场所首次租赁的时间为2013 年，双方经数次续约，租赁期限于2021年 12月届满，即案涉的租赁物在A公司的控制下已使用八年多，在A公司未提交充分证据证实其装修价值的情况下，A公司主张B公司应赔偿其装修损失亦缺乏事实依据。

综上，法院依法驳回A公司的诉讼请求。该判决已生效。

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●律师说法●

优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。民法典第七百三十四条第二款明确规定，租赁期届满后，承租人享有以同等条件优先承租权。优先承租权的规定保障了房屋租赁市场秩序，赋予了承租人在同等条件下优先于第三人使用房屋的权利，维护了承租人居住、经营权益。

出租人是否侵害承租人的优先承租权，可从以下因素来判断：出租人是否具有不继续出租意愿？是否履行了提前通知承租人并告知同等租赁条件的义务。本案中，B公司因园区整体规划变化，调整租赁厂房的业态布局，决定在租赁合同期满后不予续租，重新引进符合业态发展的企业。B公司提前六个月告知了A公司不予续租情况，故其并未侵犯A公司的优先续租权，更无须赔偿经济损失。