李武平律师

【基本案情】原告与XXX公司签订《XXX.XXX公寓式酒店认购协议书》案涉房屋。合同签订后，原告依照约定先后向被告支付购房诚意金共计XXX元。然而，上述认购协议签订至今涉案项目未能建成。涉案项目部分已被政府拆除、部分被没收，原告认购的房屋已经无法交付，合同目的无法实现，被告的行为已构成违约。故，原告起诉主张返还购房诚意金和支付违约金。

【关键词】房屋买卖 认购款 违约金

【裁判观点】关于解除协议的问题。本案中，原、被告签订的《XXX ·XXX公寓式酒店认购协议书》（以下简称“《协议书》”）认购房屋所在项目未报规报建，且部分建筑违规占用农用地。本案诉讼前，行政执法部门对占用耕地的违法建筑物全部予以拆除并恢复土地原貌，对符合规划的违法建筑物予以没收。 原、被告签订的《协议书》因违反法律强制性规定，属无效合同，故原告XXX主张解除《协议书》，本院不予支持。关于退还购房诚意金及利息的问题。本案中，原、被告对《协议书》无效均有过错，但是被告XXX公司过错较重。原告XXX主张被告XXX公司返还购房诚意金XXX元及利息，该利息为过错方应当支付的资金占用期间的损失，原告XXX主张以 XXX 元为基数，自XXX 年X月 X日起至 XXX年X月XX日止，按照年利率 4.9%计算为 XXX元，照准；自XXX年X月 XX日起至款项全部返还完毕之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的同期一年期贷款市场报价利率计算，予以支持。 原告XXX主张按照《协议书》支付双倍诚意金XXX元作为违约金， 因《协议书》为无效合同，本院不予支持。

【裁判结果】一、被告XXX公司于本判决生效之日起十日内向原告XXX返还购房定金 XXX 元并支付利息（利息分段计算： 自 XXX年 X月 X日起至XXX 年X月 XX日 止利息为XXXX元； 自 XXX年 X月XX日起至实际清偿之日止， 以尚未返还的购房定金 XXX 元为基数，按中国人民银行授权 全国银行间同业拆借中心发布的同期一年期贷款市场报价利率为年利率计付）；

二、驳回原告XXX的其他诉讼请求。