一、基本案情

原告女方与被告男方于2008年5月确定恋爱关系后，决定购买婚房。当时大连的房价在上涨中。甘井子区新开发楼盘已接近1万每平方米。原告的父母经过多处考察，决定为女儿购买某知名开发商的楼盘第九郡。因夫妻两人以前买过该开发商的房子，争取到以老业主的名义每平方200元购房优惠，在签订商品房买卖合同前又争取到每平米优惠100元，优惠后的单价是10000元每平方米。被告不愿住女方全资所购的房子，因此提出由原告方和被告方共同出资，且以原告和被告的名义购买，原告父母同意。2008年10月，原告和被告共同与开发商签订商品房买卖合同，合同中约定：总房款为100万元，面积为100平方米，每平方米1万元。首付款为20万元，贷款80万元。

原告由于工作原因不在大连，因此，三次交纳首付房款时原告均不可能到场，均为原告的父母与被告前去第九郡付款。后来，又交纳了房屋维修基金、相关税费等计近2万元。贷款以被告名义办理，原告作为共同所有权人及抵押人在抵押贷款合同上签字。被告一直在自行偿还银行贷款。开发商已交房，产权证至今尚未办理。

在双方准备装修阶段，两人出现问题决定分手。因房屋归属和补偿问题不能协商一致，原告于2010年2月起诉。

   二、争议焦点

    1、双方出资数额。

2、房价现价多少。

3、房屋归属哪一方，得房一方给对方补偿款项数额。

   三、双方主张及举证

原告主张首付款及税费共22万元，原告出资15万元，被告出资7万元。原告就出资15万元有证人出庭作证，还提供了款项来源的取款明细等。原告主张房屋归自己，给被告返还7万元的出资款及相应的增值。房屋增值可按单价涨50%计算。

被告主张已方出资20万元，提供了涉及与原告在购房后就确认出资多少的录音及借条等证据。被告主张房屋归自己，只返还原告2万元出资款。

双方就房价不能达成一致意见，原告主张评估，被告不同意评估。

   四、案件结果

   法院查明的事实：首付款20万元为双方各出资10万元，税费等2万元为被告出资，银行贷款80万元为被告出资和被告的个人债务。房屋经评估增值30%。

法院最终判决房屋归被告使用，被告给付原告10万元*130%=13万元补偿款。

双方均未上诉。

五、代理律师评析

本案的事实争议在于各方出资款的数额，出资款项的认定中一方面为首付款及税费由哪一方出资，这一点双方争议非常大。另外，更重要的是贷款80万元应认定为被告一人的出资还是原被告的共同出资。本案的法律适用争议在于房屋为共同共有还是按份共有。

（一）、贷款总额80万元不属于被告的出资，只是其已偿还的贷

款2万元为其个人出资。理由如下：

虽以被告名义作为借款人，但原告是共有人，承担连带债务，因此，属于法律上的共同借款人，如果贷款总额80万元计为购房出资，应为原告与被告的共同出资。被告已偿还的银行贷款应与原告共同偿还，原告应返还被告一半。但本案确为被告在偿还贷款，如果没有被告偿还贷款，银行将拍卖抵押物，导致原告与被告共有的房屋利益共同受到损害。因此，从权利义务对等的角度考虑，如果认定原告与被告对案涉房屋按份共有，只应以被告已偿还的贷款部分计其出资额并计算双方各自的共有份额。

（二）、原告与被告对案涉房屋应为共同共有：

原告与被告双方在恋爱中以结婚共同住房为目的且以两人名义共同出资购房，房屋应认定共同共有。

1.       从《物权法》103条的规定来看：

就本案而言双方没有约定按份共有还是共同共有，也就是说原告与被告到底是按照各自的份额享有权利承担义务还是共同的享有权利承担义务并未明确。

依据《物权法》103条之规定，共有人之间可以对共有关系进行约定为共同共有和按份共有，若未约定除共有人之间具有家庭关系等外，推定为按份共有。

恋人关系属不属于“家庭关系等”的范畴？在立法时很多人建议将“家庭关系等”中的“等”字删除，不宜将共同共有的范围扩大，但未被采纳，从立法本意来看“等”的范畴指的是和“家庭关系”类似或相近的亲属关系，应包括以结婚为目的的“恋人关系”。

从社会常理出发，处于恋爱期间的男女双方一般会认为产权证登记有名字则应当有均等份额，也就是说，即使出资不同，也视为出资较多一方对于出资较少一方的赠与，而不能以出资来认定份额，除非双方有特别约定。

“家庭关系等”没有明确的解释，考虑本案事实情况，双方在恋爱中以结婚共同住房为目的共同出资购房，属于《物权法》103条中“家庭关系等”范围认定共同共有。

2.       从本案购房事实方面来看，本案不符合按份共有的特点：

1)       按份共有最突出的特点，是存在应有份额的划分。正是因为存

在这样的划分，才使得按份共有保持了团体主义和个人主义的双重色彩。按份共有的特点是：（1）各共有人按照其应有份额，对于共有物的全部享有使用、收益和共管的权限。（2）共有物的管理、利用和处分等项决定，应征得全体共有人中持有较多应有份额的共有人的同意。（3）各共有人可以自由地处分其持有的应有份额，可以自由退伙一并分割自己的应有份额。

2)       从本案购房事实方面来看：

（1）原告父母原想出资以原告父母名义购房且让原告与被告婚后与他们同住，由于被告反对婚后与原告父母住在一起，才决定以原告和被告名义购房，但由双方共同出资，房证写两人的名字。在此情况下，无论任何一方出资多少，均把已方的出资视为两人共有，也就是不再分彼此。否则，应做明确的约定比例。

（2）依据原审法院的认定，如果原告确没有任何出资，但产权证为两人的名字，在日后分割房屋时，原告没有有任何的份额，这不符合双方当时购房的意思表示，也就是关于以两人名义买房屋，产权证办在两人名下。

（3）本案中，原告做为共有人已在贷款合同上以抵押人的名义签字。原告与被告在购房时，真实意思表示是双方共同购房，共同贷款，产权证办在两人名下。当时原告没有作为贷款人的原因是由于办理组合贷款，原告工作年限未满一年因此公积金未满一年不能办理贷款，但双方商定的是登记之后共同还贷款，按照 “期待的可能性”原则，本案应为共同共有。

（4）结合购房事实，原告与被告并不是要划分份额，按照份额对于案涉房屋享有使用、收益和共管的权限。原告与被告也并不是要对案涉房屋进行管理、利用和处分时，要按份额去征得尤其是份额多的共有人的同意。原告与被告也并不是要作为共有人可以自由地处分其持有的应有份额，可以自由退伙一并分割自己的应有份额，无论是日后登记结婚还是不能组成家庭，双方都是要比照夫妻那样，去分割案涉房屋。这就是为什么双方要把房屋登记在双方名下的根本原因。

3.       从贷款合同结合《物权法》102条来看，原告与被告就案涉房

屋应为共同共有：

《物权法》102条规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

被告再三强调贷款合同中被告是借款人，但这并不影响在被告不能偿还贷款的情况下，银行向房屋的共有人行使追偿权利。原告作为共有除了同意抵押案涉的共有房屋作为抵押物外，还要承担连带还款责任。也就是说，尽管被告不是名义上的借款人，但依据《物权法》102条中关于共有人对外承担债务的规定，本案原告仍要承担连带债务。原告与被告对外承担连带债务，意味着双方已约定为共同共有案涉房屋。

法院认定原告与被告是按份共有关系，但依据《物权法》102条的规定，即使是被告作为借款人签订合同，原告仍然是对银行承担连带债务。依据《物权法》102条，结合本案双方购房事实，原告与被告应为共同共有。依据法院认定原告只占案涉房屋不到10%的份额，对于原告不公平。

    大连目前市内四区的新楼盘房价几乎没有低于每平方米在1万元的，一处房屋通常都要百万左右。结婚登记前购房如果是双方家庭均有出资，最好有书面约定。如果由法官解决争议，对于任何一方当事人来说，认定的法律事实很难还原为真正的客观事实。