张莉律师

【案情简介】

1981年3月10日张女士与丈夫登记结婚，婚后其作为承租人配偶自2004年1月起入住系争房屋内，直至2010年4月丈夫去世后。

张女士仍继续在系争房屋内居住直至2020年征收开始，并按月缴纳房租到2020年，水电等相关费用缴纳至今。

丈夫去世后，张女士曾多次申请上海××物业管理有限公司指定其为系争房屋新的承租人，但是物业以张女士在上海没有户口为由，拒绝张女士作为新承租人。为此，张女士曾于2021年5月18日向上海市杨浦区人民法院起诉，法院不予立案。

2023年5月底，张女士居住的系争房产的征收基地开始进入收尾环节，但是征收公司以公房管理人指定张女士为新承租人作为其履行征收补偿义务的先决条件为理由，拒绝与其签订征收补偿协议。

张女士一家着急得如同热锅上的蚂蚁，希望律师通过诉讼的方式解决他们一家的困境。通过案例检索，我们发现近期上海市静安区人民法院的观点：公有居住房屋承租人死亡的，其生前在本处无本市常住户口共同居住人的，其配偶或其直系亲属可以要求变更承租户名。

我们找到了解决本案的钥匙，作为张女士的委托代理人，我们向上海市杨浦区住房保障和房屋管理局发送《律师函》，在函件中引用了法律依据及相关的参考案例，并表达了张女士希望尽快签订征收补偿协议，并认同该征收地块的补偿安置标准，愿意按照征收地块第一期奖励期标准给予相应补偿的意愿。

在我们准备行政诉讼立案的过程中，收到了张女士一家告诉我们的好消息，征收公司主动找到张女士，她们家已经签署了征收协议，相关的补偿和奖励有了保障，一颗悬着的心终于放下了。

【本案争议焦点】

为什么张女士作为签约人会遇到障碍？

【律师分析】

1、物业规定和实务操作不匹配。

《上海市住房保障和房屋管理局<关于印发公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定的通知>》规定，本规定所称的共同居住人，是指公房的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上，而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

《上海市房屋租赁条例》第四十一条规定，房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。

2、《上海市住房保障和房屋管理局<关于印发公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定的通知>》规定“承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，按下列顺序确定承租人：a.原承租人的配偶......

张女士在系争房产内居住近20年，除了系争房产以外，在本市无任何居住房屋，完全符合政策中共同居住人的条件，可以被列为新的承租人。

但在实务操作中，物业公司要求作为配偶被指定为新承租人，必须具有上海市本地户口。所以多次申请，物业公司都不同意变更新承租人。

3、张女士符合公有住房同住人的条件。

根据《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》五、除前述条款列举的以外，还有哪些人员可被视为同住人？……2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款。

张女士无本市常住户口，但是因为结婚而在系争房产内连续住满5年的，视为同住人，可以作为引进户口获得安置。

本案中通过非诉沟通的方式，快速高效地解决了张女士一家的困境，使张女士获得了安置补偿利益。