张莉律师

【案情简介】

原告苏X妹与被告苏X德、苏X英、苏X珍、高X英为兄弟姐妹关系，均为顾X娣、苏X龙夫妇子女，第三人章X娟为苏X妹女儿。

系争房屋原为公有住房，2000年4月26日，顾X娣、苏X龙及章X娟共同与上海XX有限公司签订上海市公有住房出售合同。同年6月20日系争房屋核准登记为顾X娣、苏X龙及章X娟三人。

审理过程中，苏X妹提供《备忘录》一份，该书面材料为打印件，内容为：房址：上海市××路×××弄××号202室，建筑面积66.3平方米。房产属于顾X娣、苏X龙及章X娟共同所有。2005年2月11日，我们要大女儿苏X妹拿出人民币15万元整，作为房产均分给另外三个女儿。当我们双亡之后，该套房产属于苏X妹、章X娟共同所有。其他子女无此房产权及继承权，特此立据，以作备忘。《备忘录》由顾X娣、苏X龙签名，日期为：2005年3月8日，此外有三个收款人签名并注明收款日期。

同时，苏X妹提供2005年2月17日其丈夫通过电汇向苏X龙转账5万元，同年2月21日又转账10万元，电汇凭证“汇款用途”写明“购房款”。

庭审中，苏X英、苏X珍否认《备忘录》中签名是其所写，高X英认可收到过苏X龙给付的3万元，她最后一个签名，在此之前《备忘录》已经有苏X英、苏X珍签名。经笔迹鉴定，《备忘录》落款处“苏X龙、顾X娣、苏X英、苏X珍”签名均是其本人书写。苏X英、苏X珍认为《备忘录》主文不是苏X龙、顾X娣亲笔书写，不是老人真实意思表示，备忘录不是买卖，也不是赠予，不产生房屋权利变动的效力。

【本案争议焦点】

   《备忘录》是否具有效力？

【律师分析】

1、备忘录内容是真实发生的事实，应当予以确认。系争房产登记在苏X龙、顾X娣及章X娟三人名下，为共同共有。订立《备忘录》之后，苏X妹拿出15万元，由苏X龙、顾X娣将其中9万元补偿给其他三个子女。因父母通过《备忘录》的方式提出由大女儿出资15万元作为取得房屋中老人名下的产权的对价，但同时为了保障老人的居住利益，双方约定等老人百年之后取得房屋的所有权。在此过程中，大女儿通过自己的出资行为作为对《备忘录》内容的认可，同时已经履行完毕了出资义务。那么苏X龙、顾X娣双亡后，系争屋产权应属于苏X妹及章X娟共同所有。

2、《备忘录》正文虽然是打印，但是经过苏X龙、顾X娣确认并签名，且苏X妹为此支付给苏X龙夫妻15万元，因此《备忘录》作为老人真实意思的表示，具有法律效力。《备忘录》虽然没有苏X妹签名，因为其支付了对价，因此《备忘录》不是赠予，从形式上看更符合买卖合同的特性，而且对于《备忘录》内容及真实性苏X妹予以确认。

3、《备忘录》内容个无任何违背法律法规，公序良俗的情形，合法有效。其后苏X龙、顾X娣在收取了苏X妹15万对价的前提下，又先后订立了两份遗嘱，对涉案房屋的份额作出不同于2005年的处分，违反了诚实信用原则。

法院为了保障两位老人的居住权利，所以认为《备忘录》约定的确认房屋权属的条件未成就。应等苏X龙、顾X娣双亡之后，再确认系争房屋的归属。

我们第一次向法院的起诉，请求确认苏X龙、顾X娣于2005年3月8日签署的《备忘录》有效。

第一次判决之后，当事人基于信任，时隔七年又再次找到张莉律师团队，我们接着起诉要求判决其中的三分之二归苏X妹，其中的三分之一归章X娟。庭审过程中，我们提供了第一次的判决书，以及两位老人死亡的相关证明，诉请获得了法院的支持。取得生效判决书之后，苏X妹母女顺利的取得了房屋的新产证。