张莉律师

【案件情况】

        2023年2月份，当事人侯先生找到我们团队说其新购买的一套价值450万元的房产被法院给查封了。侯先生的原住房被征收了，新购买的房产是他家唯一的居所。对于新房被查封其不知所措，希望律师能够提供支持，帮助其尽早解封，办理房产证的登记过户手续。

        我们找来了当时经办房屋买卖的中介人员，其告知这套房产的原房东为一对老夫妻及其儿子共三人，房产之前有抵押登记，在签署完房屋买卖合同之后已经撤销了抵押，并提供了房屋买卖合同以及争议房产的产权调查信息，显示该房产没有任何抵押。目前该房产只有法院的司法查封。

      侯先生告知其2022年6月26日签署《上海市房地产买卖合同》，2023年1月11日双方办理了系争房屋的过户手续，并已支付完全部房款。侯先生一家已经于2022年7月10日入住新房。

【律师办案思路】

        我们梳理了本案，发现侯先生的房屋买卖属于正常的交易流程，双方按照市场价值购买，并且支付了房屋全款，并已实际入住房屋，侯先生作为善意第三人权利应该得到保护。

       我们梳理了办案流程：

       1、根据查询到的司法查封的案号，联系承办法官，递交《异议申请书》。

       2、通过《房地产买卖合同》、付款的银行流水、房屋交接书、房产过户的预收件单等证据的梳理，证明侯先生未与卖家串通，损害债权人利益，其是正常交易。况且侯先生与卖家的房产过户登记，早于案外人向法院提交司法查封的时间。

       3、法院通过听证程序，让原被告双方以及侯先生与律师作为本案的异议方，各自发表了对于查封异议的意见。

       法院认为争议的房产虽然登记在债务人及其父母名下，但是在涉案房屋查封前，侯先生已经签订了《上海市房地产买卖合同》，支付全部房屋价款，并实际占有涉案房屋，所以侯先生提出异议可予支持，裁定解除争议房屋的查封。

【适用法律规定】

       最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）

       第十五条   被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。