商品房买卖合同没有盖章，能生效吗？
商品房买卖合同没有盖章，能生效吗？
案情简介：
张小姐于2006年3月5日与A房地产开发商签定了商品房买卖合同，之后，A开发商于 2006年3月20日对买卖合同办理了网上备案手续，张小姐在打印好备案号的合同文本上签字后，售搂人员即将合同拿去，并承诺在盖好单位章子以后及时交付张小姐。但是合同备案以后，A开发商一直未将备过案的正式合同文本交与张小姐。根据合同约定，交房日期为2006年8月31日，付款方式为按揭贷款，付款时间为2006年6月30。由于不能向银行提供备过案的合同，张小姐迟迟无法取得贷款，而到了2006年8月31日，约定的交房日期，A开发商也没有及时交房。直到2006年11月20日，张小姐一方面担心自己未能按约定时间办理贷款会承担违约责任，另一方面也开始怀疑A开发商在隐瞒什么意图，于是强烈要求A开发商交付合同。此时，A开发商却告知，公司尚未在合同上盖章，合同上有明确声明，合同自双方签字盖章生效，现在公司并为盖章，因此合同并没有生效；房子尚未完工，张小姐打算要房的话，就签定一份承诺书，同意2007年3月31日交房，公司则在合同上盖章；张小姐不签承诺书的话，公司不会合同上盖章，双方合同将不生效。张小姐陷入困境，于是向律师求助。
律师观点：
本案主要涉及的是合同的效力问题以及预售商品房买卖合同的备案制度问题。
一、合同的效力
根据我国《合同法》的规定，“依法成立的合同，自成立时生效”；“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”；“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”。根据以上规定，在法律没有特殊规定、当事人也没有特殊约定的情况下，合同自成立时即已生效，那么何时为合同的成立时间呢？根据《合同法》规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。
可见，合同成立与合同生效并非同一概念，可能是合同成立与合同生效同时进行，也可能是合同成立在先，合同生效在后。具体到商品房买卖合同，虽然从我国目前的制度看，对商品房买卖合同实行备案登记制度，但是备案登记手续并不被认为是合同生效的法定条件，因此如果当事人没有在合同中约定以办理备案登记或其他手续为合同生效条件的话，则商品房买卖合同自双方签字盖章即已成立并生效。
由此看来，本案中，由于双方是以合同书形式订立合同，因此，如果A开发商一直未在合同书上盖章，那么双方的买卖合同依法根本就是从未成立，更谈不上生效。那么果真是这样吗？
二、商品房买卖合同的备案制度
为加强保护买房者的利益，我国对预售商品房实行买卖合同网上备案（又称网签）制度，根据备案制度的要求，只有依法取得预售许可证的房产，签定的买卖合同在才能办理网上备案手续，而同一套房子只能办理一次备案手续等等，这些要求在很大程度上制止了开发商未取得预售许可擅自销售房产、以及一房两卖甚至多卖套取资金等侵犯买受人合法权益的行为。起初的备案流程是：1、草签文本合同，签字盖章；2、根据草签文本进行网上备案，得备案号；3、根据草签文本重新签定正式合同，将得到的备案号抄至合同封面，签字盖章；（或直接将备案号抄至原草签的合同）。之后，随着网络技术的进步以及其他综合因素的影响，一些地方（其中包括西安）开始直接实行网签制度，各地房管局还相应制定了具体网签流程，根据西安市房屋管理局产权市场处2006年3月10日发布的《关于调整网上签订商品房买卖合同流程的通知》，西安市目前网上备案的流程如下：
根据以上流程，双方网签以后打印出文本，确定无误后签字盖章，并应在签字盖章之后，才能进行备案登记，生成备案登记号以后，再对已签字盖章的生效合同进行二次打印。可见，双方在提交备案登记前务必签字盖章，即提交之前合同已经成立并生效，那么备案之后的合同效力更是毋庸置疑了。
本案分析：
对于本案出现的情况，很明确，虽然A开发商始终未在合同上盖章，但是其已经在主观上默认了合同已经成立并生效的事实，进而办理备案手续，双方的合同已经实际成立并生效，A开发商之所以没有盖章，是其单方面不按规范流程操作，进而试图规避法律的行为，并不影响合同已成立并生效的事实，即便A开发商不提供合同文本，合同的权利义务内容也完全可以登记备案的内容确定。根据法律规定，合同一旦成立生效以后，对双方均具有法律约束力，任何一方非经对方同意不得擅自变更合同。因此，张小姐完全有权拒绝A开发商要求变更交房日期的请求，并有权要求A开发商按约定承担迟延交付房屋的违约责任。
律师建议：
对于本案情况，虽然张小姐的合法权利依法能够得到保护，但是其过程相对而言却会复杂一些，而且很大程度上，在心理造成的压力可能远会比经济上遭受的损失更大。而之所以会出现本案情况，一方面可能是开发商主观确实存在故意的因素，实践中，个别开发商依然保持先草签文本合同的习惯，加之目前的网签打印程序都是开发商自行控制，因此难免出现不规范行为；但是同时，另一方面，也不能否认的是，广大买受人对网签程序的过于缺乏了解。在此律师建议您：
一、签定合同以后一定要求及时办理备案登记手续（虽然从目前的法律规定要求是30日内，但是实践中只要网络不存在问题，开发商随时可以办理），开发商不同意或拖延的话，该房很有可能不符合预售条件，或者存在重复销售行为，买受人应及时了解实情，以保护自己的合法权利。
二、在办理网签及备案手续时，严格按照规范流程操作，否则可能会造成不必要的麻烦。
另外，必须注意的是，除网签合同以外，目前实践中还存在着认购协议书、草签文本合同、以及定金合同等形式，从法律意义上讲，这些都是合同的表现形式，只要开发商五证齐全，符合销售条件，该些合同都是有效的，其中已经明确约定的条款，如商品房的户型、面积、价格以及交付时间等约定，都是依法具有法律约束力的。即，一旦在认购书或草签协议中约定了商品房的价格，在签定正式合同时，任何一方均有权拒绝对方强行要求变更的要求，而有权按照认购书或草签协议的约定签定正式合同，并在对方拒绝按照原约定签定正式合同时，有权按原约定向对方追究违约责任。
