[ 案例 ]
台商戴某几经寻觅，终于看中了上海市的一幢外销商品房。欣喜之余，他与房产商签订了购买此房的相关协议。两个月后，房产商却将此房卖给了他人，并要求终止协议。上海二中院日前对该案作出一审判决，认定房产商违约，应双倍返还戴某定金人民币６００万元。 ２００２年４月８日，戴某与上海市**房地产发展有限公司签订《定金协议》约定，**公司以人民币６９００万元的价格向戴某转让本市长乐路某号房屋一幢；戴须于协议签订后５日内支付定金３００万元，若未按照协议约定的时间与**公司签署房屋买卖合同并支付约定价款，公司有权将该房屋转售他人，已交的定金不予退还；如果**公司在协议约定的期限内将该房屋售与他人，或因该房屋内原有的承租人未放弃优先购买权导致无法签署买卖合同，**公司则应双倍返还定金。协议同时还约定，**公司须于２００２年４月３０日前完成所有承租人放弃优先购买权的手续，并于此后的５个工作日内，双方签署房屋买卖合同。嗣后，戴某按约支付了定金３００万元。 一个月后，戴某收到**公司的信函称，由于承租户不放弃优先购买权，因此无法与戴某继续履行合同，为此要求终止协议。５月１８日，**公司再次致函戴某，表示希望解决协议终止后的善后事宜，并愿意承担戴某实际产生的直接经济损失。又过了将近一个月，**公司却 “ 移情别恋 ” 将上述房屋以７６００万元的价格卖给了一位并非享有优先购买权的吕某。戴某因**公司的故意违约未购得中意的房屋，将**公司推上被告席，要求**公司双倍返还定金人民币６００万元。 上海二中院认为，**公司与戴某签订协议后应当恪守承诺，将戴某预订的房屋卖给他人的行为违背了双方原有协议的约定，这种根本性违约导致戴某当初缔结合同的目的无法实现，所以对**公司应适用定金罚则。据此法院作出上述一审判决。

[ 律师评析 ]
本案中，戴某与上海市**房地产发展有限公司签订《定金协议》约定，**公司以人民币６９００万元的价格向戴某转让本市长乐路某号房屋一幢；戴某须于协议签订后５日内支付定金３００万元，若未按照协议约定的时间与**公司签署房屋买卖合同并支付约定价款，公司有权将该房屋转售他人，已交的定金不予退还；如果**公司在协议约定的期限内将该房屋售与他人，或因该房屋内原有的承租人未放弃优先购买权导致无法签署买卖合同，**公司则应双倍返还定金。协议同时还约定，**公司须于２００２年４月３０日前完成所有承租人放弃优先购买权的手续，并于此后的５个工作日内，双方签署房屋买卖合同。 嗣后，戴某按约支付了定金３００万元。 一个月后，戴某收到**公司的信函称，由于承租户不放弃优先购买权，因此无法与戴某继续履行合同，为此要求终止协议。之后，却将上述房屋以７６００万元的价格卖给了并非享有优先购买权的案外人吕某。 从定金合同来看，房产公司收取了戴某的定金，却声称承租人未放弃优先购买权导致无法签署买卖合同，但实际情况确是出卖给案外人。所以无论是承租人购买还是案外人购买房产，均存在房产公司违约的事实，根据“定金罚责”收受定金的房产公司应当双倍返还定金 600 万元，作为违约赔偿。

[ 法律链接 ]
1 、《中华人民共和国担保法》 第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
2 、《中华人民共和国担保法》 第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
3 、《中华人民共和国合同法》 第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金