邢波律师

【案情简介】 
原告：王某夫妇    被告：张某    第三人：赵某 
    1992年8月，被告张某与第三人赵某按照当地习俗举行了婚礼，未领取结婚证。婚后生育一子。2003年8月，双方共同出资47880.78元在张某单位购买了带有福利性质的住房一套，并由张某单位统一办理了房产证，房产证办理在张某名下，未载明共有人。2007年11月，张某在网上发布了售房信息，随后与赵某发生矛盾，两人分居。2008年4月，王某夫妇从网上看到张某的售房信息后便与张某联系协商购房事宜。缔约前，王某夫妇查看了张某的房产证，询问了张某的家庭状况，张称自己单身，该房屋为其个人所有。2008年4月15日，王某夫妇以15.5万元的价格与张某订立了房屋买卖合同。合同订立后，王某夫妇将现金6.5万元及金额为8万元的定期存单交付给张某；张某将房屋产权证和购房原始发票交付给王某夫妇。同年4月底，王某夫妇收到张某交付的房屋钥匙，并占有该房屋。 合同签订后，王某夫妇与张某一起到房管部门办理房屋过户手续，由于相关证明文件不齐备，房管部门未予办理。在此情况下，王某夫妇将已交付的8万元存单挂失，并到所购买的房屋周围进一步打听、询问该房屋的相关情况。经了解，张某有丈夫赵某，在某单位工作。2008年5月4日，王某夫妇到赵某单位找到赵某，并向其核实其与张某的身份关系。赵某表示其与张某系夫妻关系，未办理结婚证，并表示其不同意出售房屋。于是，王某夫妇以其与张某订立的房屋买卖合同为依据向人民法院提起诉讼，请求判令张某交付房屋并办理过户手续。诉讼中王某夫妇委托邢波律师作为其代理人为其维权。

法院受理了该案，审理中，张某陈述其单身，隐瞒了其已婚事实；同时王某夫妇亦未将其曾找过赵某的情节告知法庭。审理中王某夫妇与张某自愿达成调解协议：被告张某于2008年5月30日将诉争房屋交付给原告王某夫妇，并协助原告办理房屋过户手续。 该调解协议经双方当事人签字生效后，张某并未自动履行协议中约定的协助过户义务。于是，王某夫妇于2008年6月3日向该院申请执行。通过执行，同年7月21日讼争房屋过户完毕。之后王某夫妇按照15.5万元的总价款向张某付清了余款。 

2008年10月，赵某在得知其与张某共有的房屋被张某独自售出，并已过户到他人名下后，提出异议，要求该院依法再审，撤销原审调解书，并判令王某夫妇返还房屋。 针对第三人的异议，原审原告王某夫妇认为，讼争的房屋登记在张某名下，未载明共有人，其购买时不知晓张某为无权处分，该房屋实际付款15.5万元，为合理价格，且办理过户，其依据善意取得制度应取得该房屋所有权。 

【邢波律师法律分析】

该案因赵某的异议，法院依法再审复查。进入再审程序后，追加赵某作为有独立请求权的第三人参加诉讼。

原审被告张某与第三人赵某属事实婚姻关系，在夫妻关系存续期间取得的房产应属夫妻共同财产。原审被告张某与原审原告杨某夫妇订立的房屋买卖协议未经房屋共有人赵某同意，依法构成无权处分。杨某夫妇在履行合同过程中知晓了房屋存在共有人的事实后，仍坚持购买，其主观上已不符合《中华人名共和国物权法》中规定的善意要求。同时因为张某证明文件不齐备不能对交易房屋进行产权过户，为了达到房产过户目的，张某与王某夫妇进行原审诉讼，诉讼中双方隐瞒了相关事实借助公权力进行的过户，再审查明事实后应予纠正，王某夫妇辩称其与张某交易的房产已办理过户手续的理由依法不能成立。故杨某夫妇对讼争房屋不能依据善意取得制度取得所有权。第三人赵某作为物权共有人，依据物权的追及效力要求原审原告王某夫妇返还房屋，符合法律规定 。

【相关法律】

物权法》第106条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： 
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； 
（二）以合理的价格转让； 
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 
    受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

【法院判决】 
    法院在收回已发判决的同时，重新主持双方当事人进行调解，最终促成当事人自愿达成调解协议：一、第三人赵某对原审原告王某夫妇与原审被告张某签订的房屋买卖协议予以认可，该案讼争房屋所有权归杨某夫妇所有；二、原审原告王某夫妇补偿第三人赵某现金6000元，于本调解书签收之日一次性付清；三、原审被告张某不承担责任，当事人各方因本案产生的争议永不再议。原审案件受理费1500元，由原审原告王某夫妇负担。该调解协议双方当事人已即时履行完毕。 
【邢波律师点评】 
    该案在处理中主要涉及两个问题：一是对不动产善意取得制度的理解和适用问题；二是案件的最后处理如何最大限度地衡平双方当事人的诉求利益，化解矛盾，定纷止争，维护稳定。