朱瑞雷律师

　　原告：霍某，男，1948年6月14日出生，汉族，住北京市西城区。

　　委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。

　　被告：李某，男，1968年9月20日出生，汉族，住北京市海淀区。

　　委托诉讼代理人：金魁，辽宁一鸣律师事务所律师。

　　第三人：北京XXXX房地产经纪有限公司。

　　法定代表人：谢某，董事长。

　　委托诉讼代理人：冯某，男，法务专员。

　　原告霍某与被告李某、第三人北京XXXX房地产经纪有限公司（以下简称XXXX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍某之委托诉讼代理人朱律师，被告李某之委托诉讼代理人金律师、第三人XXXX公司之委托诉讼代理人冯某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告霍某向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2018年12月22日解除；2、判令李某向霍某支付违约金117万元；3、判令李某返还定金1万元；3、判令李某赔偿居间服务费120488元；4、由李某承担本案诉讼费。事实和理由：2018年11月5日，霍某与李某及XXXX公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定李某将其位于北京市海淀区××号房屋（以下简称涉案房屋）出卖给霍某，霍某向XXXX公司支付居间费120 488元，房屋总价为595万元，定金1万元，合同约定房屋的抵押金额为520万元，李某应在2018年11月13日前办理抵押注销手续。到目前为止，李某没有办理抵押注销手续，且涉案房屋已经被法院查封，无法继续过户交易，合同目的不能实现，已经构成根本违约。李某已经支付违约金2万元，现要求李某返还定金，并按照合同约定赔偿违约金及居间服务费。

　　被告李某辩称，双方已经在2018年12月14日达成解除协议并已实施完毕，按照定金约定双倍返还了霍某2万元定金。对于霍某主张的居间服务费是其与XXXX公司之间的纠纷，与李某无关，不同意赔偿。合同约定定金是1万元，而买卖标的金额是595万元，在霍某不支付大额房款的情况下，适用1万元的定金条款，双倍返还后不需要支付其他违约金了。合同解除条款只约定了单方解除的情况，没有列明双方共同解除的有关约定，而本案的实际情况是双方共同约定的解除，不适用20%的违约责任约定。法院对涉案房屋的查封，属于不可抗力，是无法预见、无法避免、无法控制和无法克服的，所以双方协商按定金条款解除了房屋买卖合同。李某是在2018年11月23日约定解除抵押办理过户时才知道房屋被法院查封，在11月5日签订补充协议时并没有被查封，李某已经尽职履行合同约定，但是因不可抗力因素，无法继续履行职责。

　　XXXX公司辩称，对于霍某要求解除与李某之间的房屋买卖合同无异议，合同中明确约定守约方可向违约方主张居间费损失。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明：2018年11月5日，李某（甲方、出卖人）与霍某（乙方、买受人）签订了《存量房屋买卖合同》，约定：霍某购买李某位于北京市海淀区××号房屋（以下简称涉案房屋）。该房屋已经设立抵押，抵押金额为520万元，甲方应于2018年11月13日前办理抵押注销手续。房屋成交总价为595万元，其中主体价格为222万元，装饰装修和相关设施的补偿价格为373万元，乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金1万元。乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定，1．于产权转移前1个工作日，乙方通过资金存管方式向甲方支付582万元；2．于办理完物业交割当日，乙方向甲方支付2万元；3．于甲方户口迁出当日，乙方向甲方支付10万元。第六条、甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。第九条、权属转移登记，1．甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议。2．因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定，如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的日万分之五向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日起向乙方支付。第十一条、合同解除条款，如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收到的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的日万分之五向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用即其他损失均由甲方承担，另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。

　　同日，李某（甲方）、霍某（乙方）及XXXX公司（丙方）三方签订了《补充协议》，约定于2018年11月23日，甲乙双方共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。上述合同签订后，霍某向李某支付定金1万元。2018年12月18日，霍某向李某发出解除合同通知书，以未办理解除抵押登记手续以及房屋被查封为由，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并由李某承担相应违约责任。李某于2018年12月22日收到该解除通知书。

　　另查，案外人朱某于2018年7月10日将李某诉至本院，请求法院判令解除朱某作为出卖人与李某作为买受人于2017年3月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求李某支付违约金人民币2 996 000元。本院于2018年10月8日作出（2018）京××号民事判决，判决解除朱某与李某于2017年3月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更协议书》；李某于本判决生效后十日内将位于北京市海淀区××号房屋腾空交还给朱某；朱某于本判决生效后十日内退还李某购房款2 680 000元。在该案诉讼中，朱某提出财产保全申请，要求查封李某名下位于北京市海淀区××号房屋（涉案房屋），本院作出相应民事裁定查封了涉案房屋，查封期限自2018年11月14日至2021年11月13日，至今尚未解封。李某至今亦未办理房屋解除抵押登记手续。

　　庭审中，李某称双方在2018年11月23日办理解除抵押登记手续的时候才发现涉案房屋被法院查封，导致合同无法继续履行，因此双方协商同意解除合同，并同意由李某双倍返还定金2万元。霍某确认已收到李某支付的2万元款项，但对李某所述口头协商一事不予认可。李某对其主张口头约定一事未能向本院充分举证。

　　霍某向XXXX公司支付居间服务费共计120 488元，其向本院提交《居间服务合同》一份，要求李某赔偿所支付的居间服务费。该合同甲方为李某、乙方为霍某、丙方为XXXX公司，内容包含：甲乙任何一方违反本合同第四条或买卖合同约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事宜的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用，如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。合同落款处有霍某签字以及XXXX公司盖章，但无李某签字。李某对上述居间服务合同真实性不予认可，称从未签订此份居间服务合同。经询问，李某称其保管的居间服务合同已经无法找到，XXXX公司称其公司保管的合同亦无李某签字，该合同应系当时漏签。霍某另依据《北京市存量房屋买卖合同》第十一条合同解除条款中“在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担”约定，要求李某赔偿居间服务费用。李某对此亦不予认可。

　　本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，霍某与李某就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。在合同履行过程中，因另案诉讼导致涉案房屋被查封，现李某自述在发现房屋被查封后考虑到合同无法继续履行，因此与霍某达成口头协议解除合同，并于2018年12月14日向霍某双倍返还定金。霍某虽不认可双方对于双倍返还定金一事达成一致意见，但对于收到的2万元款项认可是因合同无法履行由李某支付的违约金。因此，在李某认可已与霍某协议解除合同，霍某亦收取了李某所支付的2万元款项情况下，应认定双方对于合同解除已达成一致意见。因合同已协商一致解除，霍某此后于2018年12月18日向李某发出解除函的行为，并不再发生单方解除权的效力，故对于霍某要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2018年12月22日解除之诉请，理由不当，本院不予支持。

　　合同虽已解除，但双方对于合同解除的违约责任尚未达成一致意见，现霍某诉至本院要求李某承担合同解除的违约责任，理由正当，应予支持。关于李某称双方曾协商一致解除合同，霍某同意其双倍返还定金之主张，未向本院充分举证，本院不予采纳。关于李某称合同不能继续履行的原因系不可抗力因素造成，无事实和法律依据，本院不予采纳。李某应将霍某已付购房定金予以返还。关于违约金数额，合同约定违约金标准过高，本院将综合考虑合同的履行情况、当事人实际损失等因素，酌情判定李某应向霍某支付违约金1万元。鉴于李某已向霍某支付2万元，故无须再行返还定金及支付违约金。关于居间服务费一节，根据《北京市存量房屋买卖合同》第十一条合同解除条款“在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担”，且居间服务费系因双方房屋交易行为产生，鉴于霍某已向居间方支付了该笔费用，但最终未能取得房屋所有权，霍某主张该笔损失理由正当，亦符合公平原则，应予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，

　　判决如下：

　　一、被告李某向原告霍某支付违约金人民币10000元（被告李某已支付）；

　　二、被告李某向原告霍某返还定金人民币10000元（被告李某已返还）；

　　三、被告李某于本判决生效后十日内向原告霍某赔偿居间服务费损失人民币120488元；

　　四、驳回原告霍某的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费人民币26725元，由被告李某负担，于本判决生效后七日内给付原告霍某。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

　　审判员： 孙婉仪

　　二Ｏ一九年三月二十一日

　　书记员： 孟盼盼

　　注：《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》当前已失效，请参考《中华人民共和国民法典》。