朱瑞雷律师

　　四、涉案房屋所涉执行情况

　　二被告与某某置地有限公司买卖合同纠纷一案，经本院主持调解，双方达成协议：一、某某置地有限公司于调解书生效之日起三日内支付二被告购房款8000000元；二、某某置地有限公司于调解书生效之日起三日内支付二被告经济损失18000000元。本院于2019年3月27日出具（2019）京0105民初31764号民事调解书予以确认。后二被告以某某置地有限公司未按时履约付款为由，据上述调解书向本院申请强制执行。本院于2019年4月1日以（2019）京0105执13246号立案受理，执行中本院于2019年4月16日向北京市东城区不动产登记事务中心送达协助执行通知书、强制执行裁定书，对北京市东城区东直门内大街9号院内被执行人某某置地有限公司名下7套房屋予以查封，当中即包含涉案房屋。本院查封之时该房上已有买受人登记备案，登记之买受人为原告。原告作为案外人向本院提出执行异议，本院经审查，出具（2019）京0105执异1653号执行裁定书，认为案外人仅提供购房款发票，并未提交任何交易记录或银行流水对款项的实际流转予以证明，被执行人虽对相应事实予以认可，但亦未提供入账凭证予以佐证，故裁定驳回案外人的执行异议。

　　五、其他查明的情况

　　2005年4月26日，北京某某拓展房地产开发有限公司经国家工商行政管理总局核准企业名称变更为某某置地有限公司，申请变更后的法定代表人登记为***，某某投资（北京）有限公司为其出资单位，法定代表人亦为***。2010年12月21日，某某置地有限公司经北京市工商行政管理局核准名称变更为某某置地集团有限公司。2015年10月27日，经北京市工商行政管理局核准，某某置地集团有限公司变更为某某置地有限公司。

　　北京某某时代房地产经纪有限公司的股东在2008年3月18日变更为某某投资（北京）有限公司和***。北京某某天恒物业管理有限公司设立时的法定代表人为***。原告提交的工商部门备案的登记审核表中显示某某置地有限公司和北京某某时代房地产经纪有限公司、北京某某天恒物业管理有限公司注册地均为东城区东直门XXXX管胡同甲1号，原告认为三个公司事实上均由***实际控制，故某某置地有限公司委托北京某某时代房地产经纪有限公司、北京某某天恒物业管理有限公司处理房屋买卖事宜具有合理性。

　　原告提交落款日期为2015年7月7日北京市浩天信和律师事务所的《律师函》，其中提到：虽然贵司向洪某女士提供了协助办理房产证的部分文件，但是由于文件显示的贵司名称、用章和合同载明的贵司名称、用章存在区别，导致房产证颁发部门拒绝受理洪某女士的办证申请。原告要求某某置地有限公司：1.请贵司于收到本《律师函》之日起三个工作日向洪某女士提供符合房产证颁发部门要求的、与贵司相关的文件材料（文件载明的贵司名称和公章需和合同完全一致）；2.如贵司未能按照前述约定向洪某女士交付合格文件，贵司将需依法承担相应的法律后果和责任。原告表示该律师函系其亲自送交某某置地有限公司，但就送达情况没有证据提交。某某置地有限公司庭审中表示收到该律师函。二被告认为仅凭该律师函不能认为原告主张过权利。

　　某某置地有限公司2019年7月8日出具《证明》，载明：本公司和洪某于2013年10月30日签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定洪某以8000000元总价款购买本公司开发的位于东城区XXX内大街9号院3号楼503号房屋，因业主洪某已付清全部购房款，我司于2014年4月4日为其开具全额发票。洪某交齐所有费用后，多次前往东城区不动产登记中心办理过户登记，均因我司名称变更中心不予办理，洪某一直要求我司配合办理，其始终无任何过错。

　　二被告提交（2018）京民终263号民事判决书，以证明本案涉及的查封公寓已经有部分购房人取得产权证，而非全部不能办理，故原告对未能过户没有尽到积极审慎义务；同时霍某某与某某置地有限公司的法定代表人系朋友关系，其既无权代收原告购房款项，又与某某置地有限公司存在利害关系。原告认为该判决书与本案无关。第三人认为（2018）京民终263号民事判决书所涉案件的产权证办理是在2013年以前，但是本案是在2014年办理产权证，此时已经无法办理。

　　另查，位于昌平区定泗路**某幢**房屋由原告、原告之夫、原告之子按份共有。

　　2019年12月3日，本院向北京市东城区不动产登记事务中心发函询问：1.2013年9月2日至今，原告、某某置地有限公司是否向贵单位申请办理位于北京市东城区东直门内大街9号院3号楼某层某号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权转移登记手续；2.原告和某某置地有限公司表示因涉案房屋初始登记的产权人名称为某某置地有限公司，2010年12月21日某某置地有限公司更名为某某置地集团有限公司，故涉案房屋因某某置地有限公司名称变更且用章与房屋买卖合同用章存在区别导致无法办理权属转移登记手续，该情况是否属实；3.依据贵单位2013年9月至今所执行的政策，不动产出售时，如不动产所有权人曾发生名称变更，需提交哪些文件以办理不动产权属转移登记手续。

　　2019年12月19日，北京市东城区不动产登记事务中心向本院函复如下：“1.经查我中心不动产登记档案，未核查到该房屋2013年9月2日至今有转移登记业务记录。2.经查我中心不动产登记档案，该房屋于2009年1月5日完成了房屋所有权初始登记，所有权人为某某置地有限公司，经查我中心房地产开发企业备案记录，某某置地有限公司于2017年7月提交营业执照复印件、授权委托书原件，已完成备案手续，可以申请办理相关国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续。3.依据我中心2013年9月至今所执行的政策，不动产出售时，如不动产所有权人曾发生名称变更，需先通过申请办理不动产变更登记，将所有权人名称进行变更，再办理不动产转移登记手续，同时需要提交下列材料：1.根据自2009年2月20日实施的《房屋登记工作规范（试行）》的规定，申请国有土地范围内房屋所有权变更登记（权利人名称及相关信息变更）应当提交以下材料……（4）单位名称及相关信息变更的，提交有权部门出具的相应更名文件……2.根据自2014年7月1日起实施的《北京市房屋登记工作规范》的规定，申请国有土地范围内房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：……（四）房屋所有权发生变更的证明文件（公安、工商或者其他有权部门出具的证明权利人姓名、名称或者身份信息发生变化的文件）……3.根据自2017年1月1日起实施的《北京市不动产登记工作规范（试行）》的规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记，提交的材料包括……（4）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交能够证实其身份变更的材料……”等内容。

　　原告对于上述函件的意见为：1.原告与某某置地有限公司多次去办理所有权转移登记手续，但是先是因为名称问题再是因为查封问题没有办成，对于没有最终办理过户的情况是没有记录的。因此，法院核实的第一个问题与北京市东城区不动产登记事务中心函复的第一个问题并不是一个问题。原告认为可以从其提交的契税发票、购房款发票、专项维修基金交款通知和收据、房屋登记费等综合考虑，就在最后环节因为公司名称没有能够办理，因此没有办理记录，但原告提交的证据完全可以证明原告在2014年4月申请过办理所有权转移登记手续。另外原告提交的《律师函》也能够证明原告在涉案房屋被查封前多次向不动产登记部门提出过办理房产证的申请。退一步讲，原告即便延迟办理房产证也不是什么过错，不能因此丧失房屋所有权。原告完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。2.对于第二个问题，函复说明了重新提交了营业执照复印件完成了备案，可以进行办理所有权转移登记手续，至于具体时间以法院查明和某某置地有限公司回复为准。3.函复说明了不同情况需要准备的不同材料，我们都按照房管部门要求进行了提供。

　　二被告对于上述函件的意见为：其客观证实了原告与某某置地有限公司并非合理、正常之房屋交易行为，双方并未真正申请办理过房屋所有权转移登记，及其所述因企业名称变更而导致房屋无法过户的理由无法成立。1.关于法院询问的第一个问题，《回函》中明确并未有业务记录。该表述包括有关申请记录、办理未果记录或不予办理记录。2.关于法院询问的第二个问题，《回函》明确了2017年7月某某置地有限公司已经办理了房地产开发企业的相关备案手续，具备办理转移权属登记的条件。可见原告和某某置地有限公司关于法院查封涉案房屋后才被告知可办理过户手续的陈述与《回函》不符。3.关于法院询问的第三个问题，《回函》中明确所有权人先行办理变更登记所需材料，均为常规文件，最主要即是“公安、工商或有权部门出具的证明权利人姓名、名称或身份信息变化的文件”。原告和某某置地有限公司均提交和认可了工商行政管理部门出具的企业名称变更批准文件，其如积极办理变更登记后再办理涉案房屋的权属转移登记于不动产登记部门而言并不存在任何障碍。可见并非事实上不能办理过户而是原告、某某置地有限公司在主观上不愿意办理。

　　某某置地有限公司对上述函件意见为：北京市东城区不动产登记事务中心没有对法院公函中的1和2问题进行明确答复，视为没有否认，正说明情况属实。

　　另原告曾在2020年1月15日庭审谈话中表示请求给予3个工作日补充原告曾经去过不动产中心要求办理过户以及原告催促某某置地有限公司办理过户的材料，但其后未在规定时间内向本院提交。

　　本院认为，本案的争议焦点是原告对涉案房屋是否享有能够排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（下称二十八条）规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本条款规定了关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，原告在本案中主张其对二被告与某某置地有限公司之间的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其主张是否成立应按照二十八条规定的四方面条件进行判断和认定。

　　首先，原告与某某置地有限公司2013年10月30日针对涉案房屋签订了《北京市商品房现房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。涉案房屋未办理过户登记手续，并不影响房屋买卖合同的效力。本院2019年4月16日向北京市东城区不动产登记事务中心送达协助执行通知书、强制执行裁定书对涉案房屋予以查封。故本院认定原告符合二十八条第一项，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

　　其次，关于涉案房屋占有情况，综合考虑原告提交的2013年10月30日签署的《北京市前期物业服务合同》《上院业主临时公约》等材料、北京某某天恒物业管理有限公司出具的《居住证明》以及原告关于2013年-2019年涉案房屋物业费、车位租赁费、供暖费等费用的缴纳情况，可以认定原告办理完成正常入住手续的情况下从2013年10月30日开始占有涉案房屋。二被告虽对上述证据提出异议，但没有提交相应反证，故本院认定原告符合二十八条第二项，即在人民法院查封之前已合法占有该不动产。

　　第三，关于涉案房屋价款的支付，《商品房现房认购书》、《补充协议》和《北京市商品房现房买卖合同》均载明北京某某时代房地产经纪有限责任公司为委托销售代理机构，《补充协议》中明确了总房款18000000元以及付款方式。从原告提交的刷卡记录和转账记录，基本可与《补充协议》约定的付款对象、付款时间、付款方式、分期付款金额予以一一对应，故本院认为原告符合二十八条第三项，即已支付全部价款。

　　最后，关于是否因买受人自身原因未办理过户登记，这也是本案各方的主要争议焦点。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案中，一方面，原告提交的《律师函》虽内容显示向某某置地有限公司提出过配合办理过户的积极请求，但没有送达记录等予以佐证；原告提交的证据也无法证明其向房屋登记机构递交过过户登记材料，所以本院无法认定原告具有积极行为。另一方面，涉案房产未办理过户登记是否有“合理的客观理由”，根据北京市东城区不动产登记事务中心关于涉案房屋的《回函》，2017年7月某某置地有限公司已经完成备案手续，具备办理房屋所有权转移权属登记的条件，涉案房屋转移登记不再具有客观障碍。原告从2013年9月就支付了大额房款，其应当对涉案房屋转移登记一事给予持续性的高度关注，原告在庭审中也表示多次去办理转移登记手续，而从2017年7月具备办理条件到2019年4月涉案房屋被查封近两年的时间里，原告在未举证说明其他正当理由的情况下，未在合理时间内办理过户登记手续应系消极不行使登记权利的行为。此外，原告提交《律师函》，还说明曾经接受了专业的法律咨询和指导，其通过诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的可能性较之其他普通民事主体更大。所以，本院综合考虑后，认为原告不符合二十八条第四项条件，涉案房屋系因原告自身原因未办理过户登记。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼法司法解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：

　　驳回原告洪某的全部诉讼请求。

　　案件受理费70元，由原告洪某负担（已交纳）。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

　　审判长： 王　敏

　　审判员： 欧阳华

　　审判员： 孙茜倩

　　二Ｏ二Ｏ年二月二十一日

　　书记员： 曹　扬

　　注意：《中华人民共和国合同法》当前已失效，请参考《中华人民共和国民法典》