朱瑞雷律师

       案号：(2019)京0105民初74098号

　　原告：洪某，女，汉族，住北京市。

　　委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：吴超，北京盈科（天津）律师事务所律师。

　　被告：杨某霖，汉族，住北京市丰台区。

　　被告：杜某南，汉族，住北京市丰台区。

　　二被告共同委托诉讼代理人：武涛，北京市一法律师事务所律师。

　　第三人：某某置地有限公司。

　　法定代表人：***，执行董事。

　　委托诉讼代理人：严某某，女，该公司职工。

　　原告洪某（以下简称原告）与被告杨某霖（下称姓名）、被告杜某南（下称姓名，与杨某霖一并出现时称二被告）、第三人某某置地有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人朱律师、吴律师，二被告共同委托诉讼代理人武律师、第三人某某置地有限公司委托诉讼代理人严某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告向本院提出诉讼请求：请求法院判决解除对北京市东城区东直门内大街9号院3号楼某层某房屋的查封措施，停止对该房屋的强制执行。事实和理由：原告于2013年9月2日与某某置地有限公司（霍某某）签订《商品房现房认购书》及《补充协议》。2013年10月30日与某某置地有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，且该合同已经网签。原告从某某置地有限公司处购置北京市东城区东直门内大街9号院3号楼某层某房屋，网签价格8000000元，根据签订的补充协议实际付款18000000元。原告购买当月办理入住手续，至今该房屋仍然由原告占有。原告除缴纳了18000000元全额购房款外，还缴纳了240000元契税、60484元住宅专项维修基金、80元房屋登记费。购房之后，原告多次催促某某置地有限公司配合办理房屋产权证书，但因该公司名称变更，且与其在北京市东城区不动产登记中心备案不符，导致长期无法办理产权证书。目前已经具备办理不动产权证书的条件，但就在原告办理不动产权证过程中发现该房屋被查封。经了解是朝阳法院执行二被告作为申请执行人与被执行人某某置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案中所做的查封，于是原告以案外人的身份向朝阳法院提出异议。朝阳法院于2019年8月29日作出（2019）京0105执异1653号执行裁定书，裁定驳回案外人即本案原告的执行异议。该裁定之所以驳回是因为原告未提供银行流水，但是我方已经提供了购房发票，认为可以证明付款事项，现在原告有证据证明所缴纳房款的凭证。原告认为法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，针对原告房屋实施强制执行，原告依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，要求停止对该房屋执行。原告已经支付全部房屋价款，并实际占有该房屋，且对未办理房屋过户登记手续没有过错的，对其诉讼请求应予支持。根据合同法、物权法相关规定，原告取得标的物所有权未登记，只是物权未设立，因此请求法院支持原告的全部诉讼请求。

　　二被告辩称，不同意原告诉讼请求。第一，执行异议阶段法院举行的两次现场听证中，原告在陈述事实与回答法官询问时，就以何种方式支付购房款项、具体支付给谁、分几次支付这些自己亲身经历的重大关键事实含糊其辞，无法给予明确答复，而某某置地有限公司也未就此向法院提供任何证据。但在本案中，原告却提交了2013年9月金额为18000000元的《商品房现房认购书》及1000万元的汇款回单，我方认为该证据属于事后伪造和拼凑。第二，只有内容和形式均无可辨驳的银行付款记录才是证明款项实际支付已划转的最直接证据。原告提交的支付购房款新证据不仅存在不合法不合理的情形，更是存在诸多可能性，从而无法排他确凿的证实其作为买受人已向某某置地有限公司支付了全部购房款项。疑点如下：该楼宇的大产权人为某某置地有限公司，正式购房协议也是由某某置地有限公司与原告签署的，但《商品房现房认购书》的主体却是“某某置地有限公司（霍某某）”而盖章又是物业管理公司。案外人霍某某与原告的具体法律关系在本案中根本无从查证，他们之间的两笔往来款项，不仅数额与购房款不符，更是无法确认该款项与本案购房款之间具有关联性和同一性。霍某某作为一个自然人，其代某某置地有限公司收取购房款，本身即违反国家会计财税等相关法律规定。结合本案事实及某某置地有限公司自2014年开始陆续有大量案件被列为被执行人，我方认为本案中存在购房行为系原告协助某某置地有限公司逃避债务的可能性。第三，发票的开具并不以实际付款为前提，社会和司法实践中大量存在已开票未付款的事实，或者各种原因虚开发票的情形，不能简单将开具发票等同于资金收付，本案中如此巨额款项仅以发票认定付款事实则明显存疑。第四，案外人北京某某天恒物业管理有限公司与某某置地有限公司有显而易见的利益关系，由该物业公司盖章的证据不应予以采信，而户籍地址的转移主要凭借购房合同等文件即可办理，人户分离的情况广泛存在，因此在原告无其他充分证据的情况下，物业公司的文件与户籍文件并不能证实其在法院查封前确已实际占有使用该房屋。第五，原告依旧没有提交由北京市不动产登记事务中心出具的其家庭名下的不动产登记信息，故不能证明该查封房屋属于其唯一住房。第六，某某置地有限公司关于因名称变更而导致不能办理过户的理由明显过于牵强，如果原告真的是2013年9月就支付了巨额房款，却未能在2014年4月办理过户，则其5年来轻信某某置地有限公司的说辞，一直不积极的主张权利的表现显然对未能取得房产证也是存在一定的过错。综上，本案原告之诉讼请求所依据的理由与证据与之前执行异议阶段基本无异，二被告认为其购房中种种行为既未严格遵守国家相关法律规定也不符合社会常理，故请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。

　　某某置地有限公司述称，同意原告诉讼请求。涉案房屋我方已经出售给原告，详细的销售过程及付款过程我方不清楚。原告是和销售公司沟通的，但是我方认可原告已经全额支付了购房款。之所以原告没有能够办理过户手续，涉案房屋的大产权证是我公司的原名某某置地有限公司，在2010底更名为某某置地集团有限公司，2010年至2013年底期间一直可以办理房产证，但是自2014开始就因为我公司的名字和大产权证名称不符无法办理了。此后我方为了办理产权证将名称变更回了现名称，但是依然无法办理。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　一、涉案房屋所涉合同签订情况

　　2013年9月2日，原告作为买受人与某某置地有限公司（霍某某）作为出卖人签订《商品房现房认购书》，约定“委托销售代理机构北京某某时代房地产经纪公司。认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市东城区上院某某公寓项目中的3号楼某层（实际楼层某层）某号房，该商品房用途为住宅，建筑面积共302.42平方米，套内建筑面积230.91平方米，买受人购房的商品房现已取得房屋所有权证，证号为：X京房权证东股字第XXXX号，填发单位为东城房屋管理局。该商品房按照建筑面积计价，单价为59519/平米，总房价款为18000000元。出卖人同意认购人一次性付款。认购人应当在签订本认购书当日，向出卖人支付定金1800000元，出卖人在收取房款定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人同意在支付定金之日起10日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款。买受人在10日内付清房款的50%，同出卖人签订正式的《商品房买卖合同》；买受人应于9月20日前付清房款；房款付清后办理房屋入住手续。本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订商品房买卖合同后本认购书自行终止，本认购书终止后，认购定金应当抵作商品房价款”等内容。该认购书尾部，出卖人盖章为北京某某天恒物业管理有限公司，认购人处签字为原告。

　　2013年9月3日，某某置地有限公司（霍某某）作为出卖人（甲方）、北京某某时代房地产经纪有限责任公司作为委托销售代理机构、原告作为买受人（乙方）签订《补充协议》，载明“甲乙双方于2013年9月2日签订东直门内大街九号NAGA上院B座503号的房屋认购合约，其中未尽事宜签订补充协议如下：1.协议总房款18000000元，经甲乙双方协商同意网签的合同金额签订8000000元。2.付款方式：乙方已付款1800000元，9月26日付款10000000元，余款6200000元10月10日前付清。3.开户行河北省涿州市开发区农村信用社，房款代收账号×××，收款人霍某某。霍某某先生收到房款视同于我公司收到房款”等内容。《补充协议》尾部，甲方为北京某某时代房地产经纪有限责任公司盖章，乙方签字人为原告。

　　2013年10月30日，某某置地有限公司作为出卖人与原告作为买受人签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：“北京某某时代房地产经纪有限责任公司为委托销售代理机构。该商品房坐落为：东城区东直门内大街9号院3号某层某，建筑面积302.42平米，套内建筑面积230.91平米。按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米单价为34646.54元。买受人采取其他方式付款，具体付款方式及期限约定详见附件五。出卖人应当在2013年10月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”等内容。《北京市商品房现房买卖合同》尾部，出卖人处为某某置地集团有限公司盖章及公司法定代表人***手写签字，买受人处为原告签字。附件五中约定，买受人在签订《商品房现房买卖合同》时一次性支付购房款，共计人民币8000000元。庭审中各方均认可该合同已进行网签。

　　2013年10月30日，原告作为甲方与北京某某天恒物业管理有限公司签订《北京市前期物业服务合同》，合同尾部甲方为原告签字，乙方为北京某某天恒物业管理有限公司盖章及公司法定代表人***签字。

　　二、涉案房屋所涉款项支付情况

　　2013年8月28日，原告通过其建设银行尾号4238的信用卡刷卡方式向北京某某时代房地产经纪有限责任公司跨行消费30000元。2013年8月28日，原告通过其建设银行尾号为5196的银行卡向北京某某时代房地产经纪有限责任公司刷卡消费50000元。2013年9月2日，原告通过其建设银行尾号为5196的银行卡向北京某某时代房地产经纪有限责任公司消费1700000元。此外，原告表示还向北京某某时代房地产经纪有限责任公司现金支付20000元。上述合计1800000元，原告表示系支付《商品房现房认购书》中约定的定金。

　　2013年9月26日，原告通过其建设银行尾号为5196的银行卡向案外人霍某某转账汇款10000000元。

　　2013年10月11日，原告通过其建设银行尾号为5196的银行卡向案外人霍某某通转账汇款6200000元。

　　原告表示已经按照《补充协议》的约定支付了全部购房款，二被告表示原告和霍某某关系无法查证，无法证明上述款项为购房款。某某置地有限公司认可原告已经付清涉案房屋全部房款，并在庭审中对原告为何向霍某某付款解释如下：2013年之前我公司欠案外人“魏某某”（音）的债务无法偿还，就将涉案房屋抵给他，因其不在北京不想要北京的房屋，霍某某作为我公司法人的朋友，就帮我司偿还了“魏某某”的债务，后涉案房屋就给了霍某某。霍某某想把房屋出售，原告看房买房过程中就将房款按照几方沟通的意见支付给霍某某，但涉案房屋仍然是一手房。

　　2014年4月4日，某某置地集团有限公司为原告开具经营项目为房款，金额为8000000元的发票。2014年4月9日，原告到北京市东城区地方税务局缴纳了240000元的契税。同日，原告缴纳专项维修基金60484元。2014年4月16日，原告缴纳房屋登记费80元。

　　三、涉案房屋占有查明的情况

　　2013年10月，原告与北京某某天恒物业管理有限公司签订《上院天恒公寓业主临时公约》、《消防安全协议书》、《供暖协议书》，填写了《NAGA上院业主家庭情况登记表》，原告表示已于2013年10月办理入住。原告和某某置地有限公司均认可2013年10月30日向原告交付了涉案房屋。

　　北京某某天恒物业管理有限公司2019年7月8日出具《居住证明》，载明：北京上院天恒物业管理公司，成立于2005年8月23日，自成立以来一直管理北京市东直门内大街9号院（又称NAGA上院公寓物业），该物业的开发商系某某置地有限公司。洪某女士系北京市东直门内大街9号院某号楼某号的业主，自2014年起至本证明文件出具之日止，其不间断的实际居住于该地址，该地址为洪某女士的经常居住地。洪某女士居住期间一直按时缴纳物业费，从未出现拖欠、少付物业费或其他杂费的情况。二被告认为北京某某天恒物业管理有限公司是某某置地有限公司法人控制的企业，与本案有利害关系，故不认可该证明效力。

　　原告提交其户口本首页，显示原告为户主，，住址为东城区东内大街**院**楼某层某号二被告认为户籍办理仅需购房合同即可办理，不能证明原告就在此居住。

　　关于涉案房屋物业费、供暖费缴纳情况如下：

　　2013年10月11日，原告向北京某某时代房地产经纪有限公司使用建行尾号5410储蓄卡刷卡消费38606.56元。北京某某天恒物业管理有限公司为原告开具金额为92446.56元的物业费、车位租赁费、代收供暖费、卫星电视费的收据。原告表示该笔支出为2013年10月至2014年10月期间的相关费用，刷卡消费金额与收据不一致的部分使用其他卡支付，现在因时间久远无法提供交易明细。

　　2014年10月13日，原告向北京某某时代房地产经纪有限公司使用建行尾号5410储蓄卡刷卡消费95126.56元，北京某某天恒物业管理有限公司为原告开具金额为83388.48元的物业费、车位租赁费（2014年10月-2015年10月）收据以及金额为11738.08元的代收供暖费、卫星电视费、光纤使用费收据。两张收据金额与刷卡消费记录金额一致。

　　2015年10月12日，原告向北京某某时代房地产经纪有限公司使用建行尾号5410储蓄卡刷卡消费42446.56元。2015年10月12日，原告使用建设银行尾号4238信用卡向北京某某时代房地产经纪有限公司刷卡消费50000元。原告表示缴纳为2015年10月至2016年10月期间的涉案房屋物业费、供暖费和车位租赁费。

　　2016年10月11日，原告向北京某某时代房地产经纪有限公司使用建设银行尾号5410储蓄卡刷卡消费13548.48元，使用建设银行尾号4238信用卡刷卡消费30000元。北京某某天恒物业管理有限公司为原告开具金额为43548.48元的B503物业费（2016.10.15-2017.10.14）收据。

　　2017年10月13日，原告向北京某某天恒物业管理有限公司缴纳涉案房屋物业费、供暖费50806.56元。北京某某天恒物业管理有限公司2017年10月31日的记账凭证中载有：物业费B503（2017.10.15-2018.10.14），包括公共服务费43548.48元和供暖费7258.08元。

　　2018年10月16日，原告向北京某某天恒物业管理有限公司缴纳涉案房屋物业费、供暖费50806.56元。北京某某天恒物业管理有限公司2018年10月31日的记账凭证中载有：物业费B503（2018.10.15-2019.10.14），包括公共服务费43548.48元和供暖费7258.08元。

　　2019年10月24日，原告向北京某某天恒物业管理有限公司缴纳涉案房屋物业费、供暖费18145.2元。2019年11月5日，北京某某天恒物业管理有限公司为原告开具面额10887.12元的物业费发票。

　　二被告表示原告提交的上述交易记录有的不是支付给物业公司，数额和科目也有不一致之处，故不认可证明目的。

　　经询，原告表示因为北京某某时代房地产经纪有限公司和北京某某天恒物业管理有限公司在一处办公，与开发商某某置地有限公司系关联公司，故在哪个pos机刷卡都是按要求进行。

　注：《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国民事物权法》当前已失效，请参考《中华人民共和国民法典》。