朱瑞雷律师

　　审理法院：北京市东城区人民法院

　　案号：(2017)京0101民初12198号

　　原告：高某江，男，1962年11月15日出生，汉族，北京某某经贸有限公司财务，住本市东城区。

　　委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。

　　被告：于某，女，1955年1月9日出生，蒙古族，无业，住本市海淀区。

　　委托诉讼代理人：曹琦，北京朗仕律师事务所律师。

　　第三人：刘某，男，1953年5月22日出生，汉族，某某房地产退休职工，住所地本市海淀区。

　　委托诉讼代理人：王力墉，北京朗仕律师事务所律师。

　　原告高某江诉被告于某、第三人刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高某江及委托诉讼代理人朱律师，被告委托诉讼代理人曹律师，第三人委托诉讼代理人王律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告高某江向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的《协议书》；2、判令被告向原告返还购房款25万元；3、判令被告向原告赔偿房屋差价损失5 341 803元；诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：2001年12月4日，原、被告签订协议书，约定被告将位于北京市东城区青年湖南街×××房屋出售给原告，原告于2001年12月1日入住并在十日之内向被告支付20万元，待房屋产权转让手续完毕后，原告再将10万元的剩余房款支付给被告。协议签订后，原告于2001年12月4日向被告支付了20万元。在房屋产权转让手续完毕之前即2002年4月2日向被告支付了购房款5万元。前述房屋原由被告于某承租，后由于房改将房屋登记于被告的配偶刘某名下。原告在得知第三人取得房屋产权后曾多次提出过户，但由于房价上涨过快，被告及第三人以各种理由拒绝过户。最终至原告起诉。现生效判决确认原、被告之间所签《协议书》有效，但因第三人拒不提交房屋上市申请致《协议书》无法继续履行，原告不能实现合同目的。综上，故原告诉至法院，诉如所请。

　　被告于某辩称：同意解除原、被告所签《协议书》。同意返还购房款。原告明知涉诉房屋的产权人为第三人，仍坚持与被告单方签订房屋买卖协议。签订后，也未积极取得第三人的追认。被告与第三人系夫妻关系。2001年，被告因女儿上学事宜与第三人发生矛盾。加之第三人长期在广州工作，故第三人一直认为原告是借住在北京市东城区青年湖南街×××房屋。2004年年底，被告电话告知过原告，第三人不同意卖房，并委托被告的弟弟于某告知原告相关意见。原告在明知第三人不同意出售房屋的情况下，仍将房屋事宜拖延至今。原告自身存在严重过错，原告主张的损失中有原告自己放任造成的，故该部分损失与被告无关。且被告也存在损失，原告自2001年一直使用涉诉房屋至今，相关租赁成本应从购房款中扣除。故被告不同意原告关于赔偿房屋差价损失的诉讼请求。因第三人不在北京，关于办房屋产权证事宜都是被告办理。第三人不存在任何过错。即使法院判令被告承担损失，也应将损失定于2004年年底。2004年之后扩大的损失部分与被告、第三人无关。

　　第三人刘某述称：原、被告之间签订的协议，第三人不发表意见。第三人从2004年就不同意出售房屋，所以导致协议无法履行。原告要求解除协议的话也应向被告返还房屋。第三人没有收取原告的购房款，要返还也是被告返还。第三人作为产权人，在知道原、被告之间的买卖协议后，就提出反对意见。故第三人对原告的损失没有任何过错。第三人明确不出售房屋后，告知了原告。原告以其孩子高考为由拖至现在解决，其扩大的损失即2014年年底之后的损失与被告、第三人无关。被告因签订协议对2001年至2004年期间的损失有一定过错。请求法院分清责任、过错。原告提出赔偿损失时也应该考虑原告因房屋买卖在相关房屋中居住多年获得的利益。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：

　　被告于某与第三人刘某于1981年7月15日登记结婚。坐落于北京市东城区青年湖南街×××房屋（以下简称涉诉房屋），建筑面积67.11平方米，原系中国工人出版社直管公房，由被告于某承租。2000年12月5日，第三人刘某与中华全国总工会签订《房屋买卖契约》，按成本价购买涉诉房屋。

　　2001年12月4日，被告于某与原告高某江签订《协议书》（以下简称涉诉协议书）。该《协议书》主要约定：于某同意将涉诉房屋（二室一厅）以30万元的价格转让给高某江。高某江于2001年12月1日入住之日起十日内，将房款20万预付给于某；待房屋产权转让手续完毕后，高某江再将剩余房款10万元支付给于某。自2001年12月1日至房屋转让手续办理完毕，此期间高某江有权居住在上述房屋内；于某不向高某江收取租金。涉诉房屋所发生的电费、水费、天然气费、电话费、取暖费由高某江承担。上述《协议书》签订同日，高某江向于某支付房款20万元。上述《协议书》签订后，高某江即入住涉诉房屋至今。2002年3月26日，全总房管科向刘某出具《证明》。该证明主要内容为：刘某同志居住在我单位东城区青年湖南街×××，已按1997年成本价购买，并交清了房价款，产权证正在办理中，特此证明。2002年4月2日，高某江又向于某支付购房款5万元。2004年11月9日，全总机关房管科向刘某发出书面《通知》。该通知主要内容为：请购房人于2004年11月15日至25日间到全总机关房管科领取《购房款计算表》，核对后进行签字确认，并于2004年11月30日交回全总机关房管科，购房人凭房管科交款通知书到指定银行交纳购房款。2006年12月28日，刘某取得涉诉房屋产权证。此后，原、被告双方并未就涉诉房屋办理所有权过户手续。

　　2015年12月3日，高某江起诉于某、刘某房屋买卖合同纠纷一案，请求判令于某、刘某继续履行与高某江签订的涉诉协议书，完成涉诉房屋的过户手续（配合办理央产上市交易手续）。该案审理中，高某江与于某、刘某就刘某是否知情涉诉协议书，及原告持有全总机关房管科出具的《证明》及《通知》的相关情况存在分歧。2017年1月18日，本院经审理作出判决，认定因涉诉房屋系央产房，原产权单位未收到刘某办理涉诉房屋上市交易的申请，亦未办理涉诉房屋的上市交易备案手续，导致涉诉协议书无法继续履行。故驳回原告关于房产过户的诉讼请求。高某江不服判决，提起上诉后撤回上诉。该一审判决书业已生效。另查，在该案审理过程中，刘某诉至本院，要求确认高某江与于某签订的涉诉协议书无效。本院经审理，认为涉诉协议书合法有效。高某江持《证明》及《通知》证明刘某对卖房一事知情，经本院向相关单位调查核实，《证明》及《通知》是出具给刘某的，本院对高某江的意见予以采信。于2016年4月27日依法判决驳回了刘某的诉讼请求。刘某不服判决，提出上诉。2016年7月28日，北京市第二中级人民法院依法作出判决，认定经原审法院向相关单位调查核实，《证明》及《通知》是出具给刘某的；又因该《证明》及《通知》系刘某所在购房单位针对刘某出具，原审法院认定刘某在该《证明》及《通知》出具时，应当知道该《证明》及《通知》的内容并无不妥。驳回上诉，维持原判。对此，刘某申请再审，北京市高级人民法院作出2017年3月22日作出（2017）京民申553号民事裁定书，驳回刘某的再审申请。

　　诉讼中，原告申请对涉诉房屋的市场价值进行鉴定，第三人刘某申请增加鉴定2004年12月1日时房屋市场价值。北京某某某房地产评估有限公司接受委托进行了前述鉴定。2018年6月8日，北京某某某房地产评估有限公司作出康正评字2018-1-0111-F01SFZC6号不动产估价报告书，评估涉诉房屋于2018年3月23日的价值（已扣除土地出让金）为5641 803元，于2004年12月1日的价值（已扣除土地出让金）为463 193元。

　　庭审中，第三人提交关于于某证言的公证书一份，于某陈述其系于某的弟弟，于某与高某江曾系同事关系。2001年10月因拆迁，高某江找房屋住。得知于某在工人日报社的房屋空着，就找到于某商量。此后，于某听高某江说与于某签了协议买了房屋。这事没有告知刘某。2004年底，告知刘某时，刘某不同意卖。刘某通过于某告知工人日报社的房屋属于公有产权，还在进行房改，也没房产证，无权买卖。对此，原告认可公证书的真实性，但不认可证人于某陈述的内容，主张于某未找过原告。被告认可证据的真实性。双方当事人对公证书的真实性不持异议，本院对公证书予以确认，但对公证的证人证言本身，因证人未出庭接受质证，本院对证人证言不予采信。第三人提交刘某红出具的情况说明、律师调查笔录证明《通知》和《证明》没有交给刘某。对此，原告不认可证据的真实性，认为该证据的本质属于证人证言，证人未出庭，故不认可证据效力。被告认可证据真实性。因证人未出庭接受质证，本院对证人证言不予采信。第三人提交《个人到银行办理交款名单》照片打印件及《东城区青年湖南街12号楼房改售房发证情况》照片打印件，证明交款、领证相关手续系被告办理。对此，原告以无法核实为由不认可证据的真实性，认为被告及第三人为夫妻关系，谁去办理都可以，与本案无关。被告认可证据的真实性。因未出示证据原件，本院对证据的真实性不予采信。

　　经询，原告主张签订时曾打电话给第三人，但没有要求被告的配偶（即第三人）出具意见，没有相关证据。签完涉诉协议后，《证明》是刘某开具并通过被告交付原告，可以证明第三人知情涉诉协议书的签订。第三人主张不知情交易并且于2004年知情交易后由于某处理。

　　上述事实，有涉诉协议书，（2016）京02民终5508号，（2017）京民申553号民事裁定书（2015）东民初字第19248号民事判决书，（2017）京02民终4297号民事裁定书及当事人的当庭陈述等证据在案为证。

　　本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案查明的事实，涉诉协议书系原、被告真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。被告在收到原告支付的购房款后负有配合办理房屋产权转让手续的义务，但因涉诉房屋系央产房，原产权单位未收到第三人刘某办理涉诉房屋上市交易的申请，亦未办理涉诉房屋的上市交易备案手续，导致涉诉协议书无法继续履行。对此，被告于某应承担违约责任。故原告关于解除涉诉协议书的诉讼请求，本院予以支持。原告关于被告返还已付购房款的诉讼请求，本院予以支持。原告关于被告赔偿房屋差价损失的诉讼请求，本院结合涉诉协议书的签订、履行情况及原告的损失情况，对被告于某应承担的赔偿责任予以综合确定。综上所述，

　　判决如下：

　　一、解除原告高某江与被告于某于二ＯＯ一年十二月四日签订的协议书；

　　二、被告于某于本判决生效后十日内向原告高某江返还购房款二十五万元；

　　三、被告于某于本判决生效后十日内向原告高某江赔偿房屋差价损失三百五十万元；

　　四、驳回原告高某江的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费5800元，由原告高某江负担800元（已交纳），由被告于某负担5000元（于本判决生效后七日内交纳）。

　　评估费19 605元，由被告于某负担（于本判决生效后七日内交纳）。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

　　审判长： 黄琼蕙

　　人 民 陪 审 员： 黄晓玲

　　人 民 陪 审 员： 马红兵

　　二Ｏ一八年六月二十六日

　　书记员： 关雅晴