朱瑞雷律师

　　审理法院：北京市第二中级人民法院

　　案号：(2019)京02民终11366号

　　上诉人（原审被告）：孙某某，女，1933年6月23日出生，汉族，无业，住河北省三河市。

　　上诉人（原审被告）：蔡某贤，女，1965年8月27日出生，汉族，无业，住河北省三河市。

　　上诉人（原审被告）：蔡某艳，女，1964年3月15日出生，汉族，无业，住河北省三河市。

　　上诉人（原审被告）：蔡某志，男，1966年4月1日出生，汉族，无业，住河北省三河市。

　　上诉人（原审被告）：蔡某会，男，1969年10月30日出生，汉族，无业，住河北省三河市。

　　上诉人（原审被告）：蔡某某，女，1972年4月16日出生，汉族，无业，住北京市西城区。

　　六上诉人之共同委托诉讼代理人：吴志平，北京市江山律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：徐某军，女，1970年5月7日出生，汉族，无业，住北京市东城区。

　　被上诉人（原审原告）：徐某芹，女，1958年5月30日出生，汉族，无业，住河北省三河市。

　　被上诉人（原审原告）：徐某海，男，1955年6月11日出生，汉族，无业，住河北省三河市。

　　被上诉人（原审原告）：徐某霞，女，1965年10月4日出生，汉族，无业，住河北省三河市。

　　被上诉人（原审原告）：徐某某，女，1959年1月3日出生，汉族，无业，住河北省三河市。

　　五被上诉人之共同委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。

　　上诉人孙某某、蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某因与被上诉人徐某军、徐某芹、徐某海、徐某霞、徐某某合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　孙某某、蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回徐某军、徐某芹、徐某海、徐某霞、徐某某的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由徐某军、徐某芹、徐某海、徐某霞、徐某某负担。事实和理由：1.一审程序违反法律规定，本案收到两份案由不一致的起诉状，前者是确认合同有效纠纷，后者是合同纠纷。2.涉案房屋在“***”期间已被收为国有，1982年3月14日蔡某雨与徐某签订房屋买卖合同时蔡某雨不享有房屋所有权，根据当时的法律规定，应为无效。3.徐某军、徐某芹、徐某海、徐某霞、徐某某等人要求办理房屋过户的请求属于债权请求权应当适用诉讼时效的规定。4.蔡某雨出售房屋系无权处分，一审判决认定蔡某雨配偶孙某某对于房屋出售事宜明知系主观推定，无事实与法律依据。

　　徐某军、徐某芹、徐某海、徐某霞、徐某某辩称，同意一审判决，不同意孙某某、蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某的上诉请求。

　　2019年1月，徐某军、徐某芹、徐某海、徐某某、徐某霞向一审法院起诉请求：1、判令将北京市东城区××40号1号、7号的房屋过户到徐某军名下；2、判令孙某某、蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某支付本案诉讼费。

　　一审法院认定事实：徐某与蔡某荣系夫妻，生有徐某军、徐某芹、徐某海、徐某霞、徐某某。蔡某荣与蔡某雨系姐弟关系。蔡某雨与孙某某于1957年6月20日登记结婚，生有蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某。本市东城区××40号院1号房、7号房原登记在蔡某雨名下，产权面积为67.3平方米。北京市东城区东****40号1号、7号房于1984年6月25日登记于蔡某雨名下。2005年2月21日，徐某军取得涉案房屋所有权证。蔡某荣于2008年9月2日去世。

　　2013年6月27日，蔡某雨将徐某军、焦某强诉至北京市东城区人民法院，要求确认焦某强以蔡某雨委托代理人的名义与徐某军签订的《房屋买卖协议书》无效。北京市东城区人民法院（2013）东民初字第09145号民事判决载明：“……经审理查明：……居住过程中，徐某军将涉诉房屋进行扩建。2004年8月16日，徐某军以蔡某雨的名义交纳行政处罚款5133元。2005年1月28日，焦某强持有蔡某雨签字的《授权委托书》与被告徐某军签订《房屋买卖协议书》，约定蔡某雨将涉诉房屋以506000元的价格卖与被告徐某军……庭审中，原、被告均认可《授权委托书》中蔡某雨的签名及捺印并非本人签名及捺印。2005年2月21日，徐某军取得涉诉房屋所有权证，登记建筑面积为84.41平方米。……被告为证明蔡某雨与徐某签订的《房屋买卖契约》一份，契约载明：‘卖房人蔡某雨，因家中该房款项不足，今将北京市东城区××40号北房四间（58.4平方米），西房一间（8.9平方米），亲托中间人说合，转卖给买房人徐某（姐夫）名下，永远为业。房款共计人民币一万两千元整，笔下交清，分角不欠。此契三面言明，两家情愿，各无反悔。恐后无凭，立字为证’。被告亦出示徐某出示的《声明》及《赠与协议》一份……原告认可证据的真实性，但对证明目的不予认可……判决如下：确认被告焦某强以原告蔡某雨委托代理人的名义与被告徐某军就本市东城区东***四十号一号、七号房屋签订的《房屋买卖协议》无效……”。

　　2014年3月24日，徐某将蔡某雨诉至北京市东城区人民法院，要求判令蔡某雨继续履行涉案房屋的买卖合同，办理涉案房屋权属变更手续，将房屋变更至徐某名下。上述案件于2015年7月31日申请撤诉。

　　蔡某雨于2014年7月19日去世。徐某于2015年5月17日去世。

　　2019年2月20日，孙某某与蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某在北京市东城区人民调解协会诉前人民调解委员会的主持下，达成（2019）东民诉前调字第89号人民调解协议书，孙某某、蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某对涉案房屋按份共有。上述调解协议书于2019年2月20日由北京市东城区人民法院作出（2019）京0101民特183号民事裁定确认有效。

　　另查，一、庭审中，徐某军、徐某芹、徐某海、徐某霞、徐某某提交《房屋买卖契约》及开庭笔录，证明蔡某雨已于1982年将涉案房屋出售给徐某，徐某亦支付了房屋价款，双方于2004年重新将1982年的合同重新签订，但落款时间为“一九八二年三月十四日”，同时证明蔡某雨在前诉案件中对上述证据真实性认可。孙某某与蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某对于《房屋买卖契约》中的“蔡某雨”的签字及捺印均不认可，且认为开庭笔录中记载为蔡某雨说字像他签的，但是蔡某雨并未收到对应的款项。经法院询问孙某某与蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某是否对上述《房屋买卖契约》中的“蔡某雨”的签字及捺印进行司法鉴定，孙某某与蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某表示不申请司法鉴定。

　　二、庭审中，徐某军、徐某芹、徐某海、徐某霞、徐某某提交《证明》、《证明信》以及《房屋租赁合同》，证明徐某、徐某军在涉案房屋中的居住情况以及涉案房屋于2008年至今一直由徐某军居住、管理、控制、出租。孙某某与蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某认为上述证据仅能证明徐某军、徐某芹、徐某海、徐某霞、徐某某的居住情况，徐某军、徐某芹、徐某海、徐某霞、徐某某认为其修缮房屋就有出租权，但徐某军并未取得涉案房屋产权。

　　一审法院认为，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。本案中，孙某某与蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某对落款时间为“一九八二年三月十四日”的《房屋买卖契约》中的“蔡某雨”的签字及捺印不认可，但在前诉判决中显示蔡某雨对上述《房屋买卖契约》真实性予以认可，且经法院询问，孙某某、蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某亦表示不对上述《房屋买卖契约》中“蔡某雨”的签字及捺印的真伪进行司法鉴定，孙某某、蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某应当承担举证不能的责任，故法院认为徐某与蔡某雨之间的《房屋买卖契约》真实有效。孙某某、蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某称蔡某雨并未收到上述契约所对应的交易款项，但依据合同约定，双方对签字时蔡某雨收取涉案房屋款项12000元予以认可，故在未提交相反证据的情况下，法院对孙某某、蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某的上述抗辩意见不予采纳。孙某某与蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某主张徐某军、徐某芹、徐某海、徐某霞、徐某某将涉案房屋进行过户超过诉讼时效，但本案中，买受人已依约付清购房款且房屋已实际交付，办理所有权转移登记可使买受人获得圆满所有权，此时请求出卖人办理权属登记则具有物权请求权性质，不应适应诉讼时效的规定。因此，买受人在依约付清购房款并合法占有房屋后，请求出卖人协助办理房屋过户手续不适用诉讼时效的限制。另因，蔡某雨于2014年去世，其共有人及继承人通过人民调解协议书以及法院确认的形式取得涉案房屋相应份额，但结合涉案房屋居住及使用情况，蔡某雨配偶对于房屋出售事宜应属明知，故孙某某与蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某应当履行《房屋买卖契约》所附合同义务。又因，徐某军在居住期间对涉案房屋进行添附，扩大涉案房屋原有面积；徐某、蔡某荣均已去世，二人的继承人徐某军、徐某芹、徐某海、徐某霞、徐某某均主张将涉案房屋过户至徐某军名下，故法院对徐某军、徐某芹、徐某海、徐某霞、徐某某的诉讼请求不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第九十三条第（五）项之规定，一审法院于2019年7月判决如下：自判决生效之日起七日内，孙某某、蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某协助将北京市东城区东**条40号1号、7号的房屋过户到徐某军名下。

　　本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。另查，涉案房屋现登记于蔡某雨名下。徐某军在一审中申请对涉案房屋进行查封，并交纳保全费5000元。二审中，徐某军同意自行承担该费用。经审查，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。

　　本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案的争议焦点为：1.徐某与蔡某雨于1982年3月14日订立的房屋买卖合同效力如何。2.如有效，该合同是否应予履行。

　　关于争议焦点一，本院认为徐某与蔡某雨订立的房屋买卖合同有效，具体理由如下：

　　第一，对涉案房屋买卖合同效力的判断应以《合同法》为依据。

　　第二，即使适用缔约时的法律判断该房屋买卖合同应属无效，仍应适用《合同法》。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。本案中，根据《合同法》，涉案房屋买卖合同系徐某与蔡某雨的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。因此，即使适用缔约时的法律判断该房屋买卖合同应属无效，仍应适用《合同法》。

　　第三，涉案房屋是否系无权处分不影响房屋买卖合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，本案中孙某某、蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某以缔约时蔡某雨对涉案房屋系无权处分为由主张房屋买卖合同无效，于法无据，本院对此不予采纳。

　　关于争议焦点二，本院认为涉案房屋买卖合同不存在履行障碍。

　　第一，徐某军、徐某芹、徐某海、徐某霞、徐某某请求孙某某、蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某办理房屋过户手续的请求不适用诉讼时效制度。《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。徐某军等五人尚未办理不动产登记，因此并非涉案房屋所有权人，其五人作为徐某的继承人，根据徐某与蔡某雨订立的房屋买卖合同，在蔡某雨去世后请求其继承人孙某某等六人办理房屋过户手续的请求系债权请求权。但该项请求权的目的在于将其对房屋的合法占有通过办理权属转移登记递进为具有完全排他性的圆满的所有权，因此该债权请求权具有物权属性，因此不宜适用诉讼时效制度。

　　第二，孙某某对蔡某雨出售涉案房屋应属明知。一般而言，房屋属于家庭重大财产，家庭成员理应对房屋产权、使用状况有所了解。本案中，孙某某作为蔡某雨配偶，在徐某军长期占有、使用涉案房屋的前提下，称其对房屋出售一事不知情，又未提供相应证据，显然有悖于常理，因此本院对其该上诉意见不予采纳。

　　第三，孙某某、蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某配合办理房屋过户登记手续不存在法律或事实上的障碍。本案中，涉案房屋虽登记于蔡某雨名下，但生效裁判已确认该房屋系孙某某、蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某按份共有，因此由孙某某、蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某作为蔡某雨继承人履行该房屋买卖合同，协助徐某军办理房屋过户手续并不存在法律上的障碍。

　　综上所述，孙某某、蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　保全费5000元由徐某军承担（已交纳）。

　　二审案件受理费70元，由孙某某、蔡某贤、蔡某艳、蔡某志、蔡某会、蔡某某负担（已交纳）。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长： 霍翠玲

　　审 判 员： 王金龙

　　审 判 员： 杨志东

　　二Ｏ一九年九月二十五日

　　法官： 助理　王一洲

　　书 记 员： 宋雨晴

注意 ：《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国继承法》《物权法》失效，请参考《中华人民共和国民法典》法规。