相邻关系纠纷与土地侵权纠纷问题探析——以司法实践为视角

 [简要案情]

原告王某于2005年4月签约买下某市西城一处商品公寓，同年底搬至新居。2006年4月，王某一家人发现，开发商原来设计的重建的绿茵足球场的一块地方竟建起了一座楼房，成了小区变电站，王某遂在多次要求停工未果的情况下，起诉开发商侵权，认为被告开发商擅自改变设计，与原宣传不符，侵犯了原告的眺望权，要求被告立即停工拆楼并赔礼道谦。

 [争议焦点]

原告主张的“眺望权”属于相邻关系纠纷还是地役权纠纷，一种观点认为，在《物权法》实施之前，王先生主张的眺望权无法在现行法律中找到依据。另一种观点认为：根据《民法通则》及《民法通则意见》等相关规定，眺望权纠纷属于相邻关系纠纷。

 [分析评论]

本人观点，本案属于地役权纠纷。

本案是相邻关系还是地役权纠纷，主要看：

（1）权利取得的方式是法定还是约定，相邻权都是法定的权利，对方不得以双方不存在合同关系为由而拒绝提供便利。而地役权必须是双方通过约定而产生，即地役权的取得需要契约化。

（2）权利取得是有偿还是无偿。相邻权的取得具有法定性，通常是无偿的。本案中，原告支付的房款应包含设立地役权而向被告支付的对价。

（3）取得的权利是合同债权还是物权。本案中，原告依法取得的是物权。因此，被告将绿茵足球场改为变电站时，原告可以基于地役权要求被告停止兴建变电站和承担侵权责任。

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