[案情介绍]一男子租房后花大钱对房子进行了改造和装修，并且将房子转租给他人经营，但生意没做多久就遇到了大麻烦——房东发现后认为他违反了约定，将他告上法庭。3月23日，南宁市良庆区人民法院判决解除了双方的租赁协议，他投入的巨额装修费因此而泡汤。

    李某在南宁大沙田拥有一家旅社。2008年4月30日，李某与外地男子郭某签订租房协议，将旅社转让给郭某经营。双方约定的租期是5年，每个月租金3000元，旅社内原有的设备李某以1.2万元的价格一并转让给了郭某。双方讲好，不经过李某的同意，郭某不能转让经营权，也不能随便改变房屋的结构，要重新装修也得跟李某协商。

    但合同签订后没多久，郭某便将旅社一楼的两间房打通，改建成了厨房，二楼与隔壁相邻的墙上也打通了一个门。随后，郭某将二楼以上的楼层转租给别人经营旅馆，并将二楼的楼梯间用木板封闭起来。一年后，郭某又将一楼转租给另外一个人经营饮食业。这期间，郭某按时交租，每次都将租金送到李某位于福建路的家里。

    2009年8月22日，李某亲自前往旅社收租，这才发现郭某将房子转租给了别人经营，她向郭某提出抗议，但双方没有谈拢。3天后，李某将郭某告到南宁市良庆区法院，要求法院解除双方的租房协议，良庆区法院在当年11月作出的判决认为郭某已构成违约，据此解除了双方的租房协议。

 [律师分析]

    李某与郭某签订的租房协议是合法有效的合同，对双方都有法律约束力。郭某在租赁期间内对房子进行改造和部分装修，并分别转租给他人经营，他称得到了李某的同意，但他举出的证人证言不足以证明他的说法，因此他的行为已构成违约。李某发现转租后起诉要求解除合同，符合《合同法》第224条的约定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。

    郭某未经李某的同意对房子进行改造和装修，事后也未得到李某的追认，且他擅自转租房子属于违约行为，他的违约行为导致合同解除，所以他要求李某赔偿他的装修折旧费也没有依据。