张锦忠律师

一、案件概况：

异议人盛某某请求：申请法院撤销（2017）苏0924执612号执行裁定书，解除对位于某县城的海xx园2x号楼27x1,y27x1室，27x8,y27x8室房屋的查封执行。

事实和理由：2015年11月10日，异议人所在的县明xx语小学和被执行人江苏某置业有限公司以及申请执行人另外五人，在盐城市中级人民法院主持下达成了（2015）盐执字第00327号、第00328号和解协议，约定被执行人将案涉的商品房签售至某某等人名下，开具正式房地产销售发票，并同时按3000平方米签售总价87.5万元的储藏窒至明达双x小学指定的购房人名下，按县政府有关部门规定的时间内办理产权证书。乙方保证签售给丙方教职工的商品房和储藏室无任何其他矛盾。在签售完成3个月内如果丙方要求再次转售，乙方无条件配合。异议人向盐城中院支付了和解协议约定的全部房款，被执行人也开具了销售不动产正式发票，并经房管所备案登记在异议人名下。

二、我方申请执行人存在的主要争议难点事项：

1、异议人通过中级法院达成的协议给予了全部的对价，中级法院也出具了相关的裁定书确认，能否表明异议人享有了房屋的所有权？

2、异议人如果不享有房屋的所有权，能否可以排除执行？

三、我方申请执行人的主要策略和理由：

代理人认为：首先，异议人实际上不是本案利害关系人，不具有案外人的主体资格，无权向法院提出执行异议；其次，即使主体适格，依法负有举证责任的案外异议人，对其要求停止执行的法律事实举证不能，其主张也应全部驳回：再次，即使其所称法律事实全部属实，依法也不能对抗执行申请人刘某所享有的法定优先权利，其主张更应全部驳回。具体代理意见如下：

（一）、异议人主体不适格，异议人盛不具有案外人的主体资格。依据异议人举证的2015年11月10号《执行和解协议》第4条等证实，原民间借贷案债权人和被执行人以及第三人县明达xx小学所签的，本案查明且均自认，异议人仅仅是为第三人代持的人，根据法释【2015】10号第24条等规定，不具有法定案外人的主体身份。   

（二）、即使异议人主体适格，依法负有举证责任的案外人，对其要求停止执行的法律事实举证不能，其所依据的（2004)15号查扣冻司法解释第17条规定，或法释【2015】10号第28条规定必须同时都具备的4个条件，而本案4个条件大多不具备，其主张也应全部驳回。

1、关于签订的商品房买卖合同明显有瑕疵。在合同上买方有的没有异议人签名，而在合同卖方公司法定代表人处签章的李某某也不是公司法定代表人（应该是李某)，故该合同缺乏真实客观性。

2、异议人没有举证向公司或向第三人县明达x小x学际支付了购房款。

3、异议人没有合法占有涉案房屋，被执行人也没有合法交付。 

(1) 、从法律事实上看，依法应举证的异议人，无任何有效证据，证实案涉房屋依法交付和占有，且依法未整体验收合格，不是合法交付。

(2) 、不符合《建筑法》第61条明确的交付规定。

(3) 、从类似权威判例上看，该房也没有合法交付和占有。《最高人民法院公报》2016第11期之《周x治、俞x芳与余x众安房地产开发有x公司商品x销售合同纠纷案》.2017年第5期《人民司法＊案例》之《交钥匙不能视为开发商房屋交付义务的完成》案例，其【裁判要旨】均为：商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。

4、异议人因自身原因，对房屋没有过户有重大明显的过错。

(1) 、作为巨额债权转让的受让人方，以被执行人十几套房屋抵债，在长达三年多的时间内没有办理过户手续。

(2) 、没有查询有无合法竣工验收、有无被法院查封、有无抵押权、有无工程款优先权等权利限制。符合江苏高院执行异议审理指南（二）第8条的相关規定的因自身原因没有办理过户手续的精神。

（三）、即使异议人主体和所称法律事实全部属实，依法也不能对抗执行申请人所享有的权利，其主张更应全部驳回。

 2015年11月10号《执行和解协议》，是异议人方，可能出资460万元（听证中没有见到该方面举证），而债权受让了927余万元民同借贷债权，并与被执行的债务人三方达成了比较典型的以物抵债协议。依据相关法律规定、省高院相关以物抵债会办记要的规定、最高院和省高院相关的众多一致观点的权威判例等，该以物抵債协议，不是法院对物权的的形成判决，在没有过户之前，一般不能对抗法院对普通债权的执行，更不能对抗和排除对申请执行人刘华享有的法定优先权的执行。

1、并非任何以物抵债法律文书直接引起物权的变动，仅限形成判决、裁决等，以及执行中引起物权变动的拍卖成交裁定或以物抵债裁定，本案的《执行和解协议》明显不是生效法律文书，明显不能排除执行。依据第28条，物权的相关法律司法解释（一）第7条，江苏省高院（2014)2号以物抵債会议纪要第3条、第4条的相关规定、以及江苏省高级人民法院（2015）苏x终字第601号生效判例等众多案例均表明以上观点。

2、以物抵债执行裁定，抵债物包括工程款优先受偿权，侵犯承包人迫卖变卖抵债物优先受偿权，执行裁定也应予以撤销。举重以明轻，本案还仅是当事人自行和解的《执行和解协议》，还不是法律文书，侵犯工程款优先受偿权的法律文书都应撤销，本案更不能排除执行了。

江苏省高级人民法院（2015）苏执复字第00046号案例，最高院民一庭主办的《民事审判指导与参考*指导性案例》总第51期之《通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不能对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权》案例、最高院审判监督庭主办的《审判监督指导》总第56期之《如何确定执行异议之诉申请再审的审查范围》案例、最高院执行局主办的《执行工作指导》之《执行和解协议是否履行完毕的审査间题》案例等，无不表明以上的结论。

3、最高院《民事审判指导与参考》总第71期，最高人民法院（2017)最高法民申1769号之《再审申请人招x银行股x限公x司包头分行与被申请人贾x军、姜x军及原审第三人刘x案外人执行异议之诉纠纷案》、2018年第3辑《人民法院案例选》之《建xx集团有限公司徐州分公司诉朱x等申请执行人执行异议之诉纠纷案》等众多判例，其裁判要旨表明：

以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与最高院相关司法解释所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而即使是人民法院以物抵债的调解书，其性质是给付性的，或基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先 于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。

（ 四）、本案异议人对争议的执行标的物不具有物权，也不具有其主张的买受人物权期待权外，更不具备消费者的物权期待权或预告登记物权期待权，其必须全部所具备的主体资格和排除执行的多个法定条件。

四、结果：法院裁定驳回异议人的全部异议请求；异议人不服，又提起异议之诉，又被一审法院驳回起诉；异议人不服要提起上诉，因为在规定时间内没有提交上诉费等原因，按撤诉处理而生效。至此，我方全部胜诉。